克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
蘇州和南京兩個強二線城市調(diào)控政策的放寬對其他二線城市和周邊三四線城市具有較強指導(dǎo)意義。
本次兩城“雙限”政策寬松是給予市場面嚴重下行和政策面持續(xù)寬松的背景。對蘇州而言，短期將有效緩解市郊在售項目銷售壓力、縮短改善置換周期，中長期將助力恢復(fù)一二手市場活性。對南京而言，兩區(qū)限購調(diào)整對市場規(guī)模提振有限。同時，兩個強二線城市調(diào)控放寬在全國范圍內(nèi)具有“先行先試”的指導(dǎo)作用，兩市后續(xù)市場變化也將成為其他二線城市施政根據(jù)。
01 蘇州、南京一季度市場規(guī)模大降 從外圍市場著手調(diào)整限購、縮短限售時間
本次出臺“雙限”政策的背景是市場層面是蘇州樓市交易規(guī)模的斷崖下滑。2022年一季度，蘇州新房市場和二手房市場成交面積分別為141萬平方米和148萬平方米，同比下降39%和33%。存量較大的郊區(qū)項目開盤去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市場成交面積同比下降26%和48%。
在市場下行背景下，兩市直接使用樓市調(diào)控政策工具箱中最重要的兩個抓手，即限購與限售：
蘇州在限購方面：外地戶籍在蘇州購買首套房，社保要求由3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年改為累計繳滿2年；賣房后2年內(nèi)無需繳納社保和個稅可再次購房。限售方面：二手房限售由5年改為3年，（與新房限售一致）從4.11開始，之前取得產(chǎn)證按之前政策。
南京在限購方面：外地戶籍在六合區(qū)和溧水區(qū)購買首套房無需提交社?；騻€稅證明，不包含歸屬江北新區(qū)管轄的南鋼、揚子石化。
02 疊加此前信貸寬松東風 引入剛需新需求、加快觀望改善入場
蘇州信貸政策至3月首套房房貸利率降至4.6%，較2021年高點每百萬房貸還款降低35萬元；南京信貸政策在3月也有大幅放寬。而且，限價政策在蘇州核心板塊也有所松動，例如園區(qū)最高售價由4萬/平方米提升至4.2萬/平方米；此番圍繞限購與限貸政策疊加，向市場注入新的活水，對剛需和改善購房者有不同的意義。
兩城歷史上均多次加碼“雙限”調(diào)控。以蘇州為例，2016年和2019年均加碼了限購政策，本次調(diào)控修改后門檻降至2019年水平。
對剛需購房者而言，外地人購買首套房在蘇州不需連續(xù)社保、在南京兩區(qū)直接購買。有利于促進外來購房者購房需求的釋放，極大降低了購房門檻。對改善購房者而言，外地人置換后買房不需繳納社?？煽s短置換周期，促進一批先前已投資置業(yè)的客戶改善置業(yè)，“小換大”或“郊區(qū)換市區(qū)”。同時也將向市場新增一批市區(qū)小面積或郊區(qū)二手房房源，增加市場活力。
二手房限售縮短至3年增加了二手房的流通性，但鑒于本次蘇州新政只針對未掛牌二手房，且蘇州一二手房存在嚴重倒掛現(xiàn)象，限售政策寬松短期作用有限。
03 蘇州新政利于改善市郊庫存去化 預(yù)期提升約10%成交規(guī)模
落至政策對樓市的作用，“雙限”政策的放寬不再是如房貸利率下調(diào)、限價上調(diào)等的信號意義，更具有立竿見影的實際意義和長效價值。
蘇州，一季度樓市下行之中最大特點是區(qū)域間嚴重分化。一季度園區(qū)核心板塊去化最好，2個價格倒掛項目首開“日光”；新區(qū)去化率87%，在售項目去化率均60%以上。而絕大多數(shù)郊區(qū)板塊則成交慘淡，在售項目普遍做出降價8折以上優(yōu)惠，但去化率仍不足40%，其中吳中區(qū)僅19%。
對市郊區(qū)域，如相城區(qū)、吳江區(qū)和吳中區(qū)，外地剛需購房門檻降低后將優(yōu)先選擇房價較低的市郊置業(yè)，顯著提高區(qū)域內(nèi)質(zhì)優(yōu)價廉的剛需項目銷售表現(xiàn)，將三區(qū)商品住宅庫存消化周期縮短至安全線以內(nèi)（3月末三區(qū)消化周期分別為20個月、22個月和18個月）。
對核心區(qū)域，園區(qū)和獅山板塊，外地購房者置換周期的縮短將加劇區(qū)域內(nèi)熱銷項目認籌難度。但當前蘇州二套房首付80%的限貸政策尚未松動，因此改善市場不會出現(xiàn)較大波動。以園區(qū)為例，一季度120-140平方米首改面積段成交占比43%最高，其次是180-200平方米終改。因此新政后預(yù)計首改和終改產(chǎn)品競爭將更加劇烈。
對新房市場整體，回溯2016年和2019年“雙限”政策收緊前后，商品住宅季度成交面積分別較收緊前下降56%和13%。鑒于本次蘇州調(diào)控放寬至2019年相當水平。因此預(yù)計將在短期全市新房成交規(guī)模帶來10%左右提振效果。
04 南京新政作用試水意義較大 前期外地需求早已消化，后續(xù)提振余量有限
南京，相比蘇州而言本次政策更多的是試水和信號意義。2019年六合已放開大專以上學歷落戶，2021年六合和溧水落戶政策也均有放開，在實際購房操作上已不需要社保要求。從數(shù)據(jù)上來看，溧水和六合商品住宅成交分別于2019年和2021年達到規(guī)模高點，需求已提前釋放。同時本次政策并不包含購買力更好、市場較佳的江北新區(qū)覆蓋區(qū)域。因此本次放寬外地戶籍在兩區(qū)購房對后續(xù)新房成交提振余量有限。
與2022年一季度其余約60個城市不同，蘇州和南京兩個強二線城市調(diào)控政策的放寬對其他二線城市和周邊三四線城市具有較強指導(dǎo)意義。
兩市“先行先試”后對樓市的提振作用程度具有借鑒意義。將在一定程度上指引省內(nèi)無錫、常州、鎮(zhèn)江等以及其他二線城市如成都、重慶、長沙等。在面對當前同樣樓市下行困局，如何更大力度地出臺刺激性政策。同時使用“雙限”這一重要調(diào)控政策工具能否有限提振市場信心也具有較大借鑒意義。
與此同時，兩市“先行先試”對周邊低能級城市樓市利大于弊。尤其是對蘇州周邊的無錫、常州而言。蘇州樓市提振后將輻射帶動無錫和常州市場信心回升。而二者均為強三線城市內(nèi)生需求充足，受蘇州政策放寬而被虹吸的投資性需求占全市比重有限。
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