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        “風暴”中心武漢百億土拍招商撿漏與龍湖加碼

        觀點 觀點
        2020-05-20 15:27 2184 0 0
        除了上百億的成交金額,背后的降價20億、調整指標、底價成交等,也是觀察目前武漢樓市的重要維度。

        作者:觀點地產新媒體

        來源:觀點(ID:guandianweixin)

        除了上百億的成交金額,背后的降價20億、調整指標、底價成交等,也是觀察目前武漢樓市的重要維度。

        觀點地產網 長達兩三個月的疫情冰封期后,“風暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍。

        5月19日,除兩宗臨時延期地塊外,武漢共有七宗地塊入市競拍并成交,攬金114.56億元。

        硚口地塊遭遇兩次流拍、修改指標重新上架后,終于成功出讓,由招商蛇口以總價58.87億元競得,樓面價15632元/平方米。

        武昌濱江商務核心地段兩宗關聯(lián)地塊,則由龍湖、清能聯(lián)合體以總成交價46.47億元底價摘得。

        早在開拍前,市場便對這場土拍充滿期待,認為代表著武漢樓市回歸的揭幕大戲。

        從結果來看,除了上百億的成交金額,背后的降價20億、調整指標、底價成交等,也是觀察目前武漢樓市的重要維度。

        降價20億“準地王”

        此次土拍中最受關注的自然是“準地王”硚口地塊。

        該宗地前身為P(2018)096號硚口宗關地塊,于2018年10月31日首次入市競拍。地塊位于硚口區(qū)解放大道以南、沿河大道以北,京廣鐵路以西,出讓面積約為13.86萬平米。

        地塊起拍價達70億元,起始樓面價約為1.45萬元/平米,起始價就已刷新硚口片區(qū)單價、總價紀錄。若順利成交,將超越萬科年初拿下的47億元硚口地塊。

        在10月31日的競拍中,該地塊慘遭流拍。彼時普遍觀點認為,該宗地塊流拍主因是起拍樓面地價高,商服比例也高,測算下來房企盈利會有難度。

        據(jù)悉,該宗地塊商服占比接近一半,自持要求高。

        年底12月,該宗地塊再次入市,保證金從42億降至14億元,仍舊無人問津。

        一年后的2019年11月,地塊編號改為P(2019)153號并入市,但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓;隨后于12月仍舊宣布延期。

        算下來,這次已是硚口地塊第五次入市。

        之所以能夠成功出讓,從土地指標變動上便可窺到原因。

        據(jù)觀點地產新媒體了解,此次編號P(2020)022號的硚口地塊,事實上只是原P(2019)153號地塊的一部分,地上規(guī)劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右;計容面積中,不僅商業(yè)建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米,同時取消了地下商業(yè)建筑用地指標,商服比例下降。

        對于開發(fā)商而言更為吸引的是,地塊起拍價從此前70億元下調至58.37億元左右,競買保證金也降至總價的20%左右,約11.67億元。

        “地塊今天能夠成交其實不是特別意外,像中國鐵建,葛洲壩也有參與競拍,核心就是地塊本身指標發(fā)生了一些質變,門檻降低,住宅占比提高,房企資金支出壓力、產品溢價能力就沒那么大了?!焙敝性呗灶檰栔行目偨浝磬嵲刺蠈τ^點地產新媒體表示。

        值得注意的是,雖然起拍總價降低,但樓面單價實則提高至15500元/平方米左右,最終成交樓面價15632元/平方米也超越了去年融創(chuàng)拿地的14478元/平方米,成為區(qū)域樓面價新地王。

        鄭源滔表示,目前地塊周邊項目新房毛胚價格在27000元/平方米左右,且去化還不算非常理想,所以對比來看項目盈利可能不會很樂觀,處在微利水平。

        光華樓評出品人楊光華也對觀點地產新媒體稱,該地塊樓面價和周邊有些二手房價格幾乎處于同樣水平,“今天好多開發(fā)商就打趣說,用別人的地價來買我們的房子就可以了”。

        除了盈利水平方面的考慮,對于競得人招商而言,這宗地塊的規(guī)劃要求也不低,如超高層建筑、一定比例的商業(yè)建面。

        “招商蛇口具備打造這種復合業(yè)態(tài)的能力?!编嵲刺戏Q,招商蛇口此前在青山區(qū)的綜合體項目一江璟城,便囊括住宅、公寓、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)等多元業(yè)態(tài)。

        武漢的爭奪

        除了硚口地王,龍湖聯(lián)合清能拿下的武昌濱江地塊同樣惹眼。

        據(jù)悉,P(2019)212號、213號兩宗地塊為關聯(lián)搭配供應地塊,競買人必須同時參與兩宗地塊競買,兩宗地起拍總價超46億,首先在起拍價上門檻便不低。

        最終兩宗地塊都以底價成交,其中商住地塊成交總價292795萬元,樓面地價13962元/平方米;商服地塊成交總價171925萬元,成交樓面地價6097元/平方米。

        競得企業(yè)龍湖、清能聯(lián)合體需建設不少于28萬平方米的商業(yè)綜合體,自持建筑面積不低于19.5萬平方米,其中不少于17.5萬平方米自項目竣工驗收之日起10年內不得對外銷售,不少于2萬平方米自項目竣工驗收之日起5年內不得對外銷售。

        據(jù)觀點地產新媒體了解,龍湖與清能集團已是老搭檔,清能集團為湖北省國資委旗下做地產開發(fā)的平臺。今年4月份,清能集團位于武漢洪山毛坦村的新建商業(yè)金融業(yè)設施項目規(guī)劃公布,就是引進龍湖共同打造40萬方商業(yè)綜合體。

        龍湖隨后也在官微表示,該項目將打造成TOD天街項目。

        此次落地武漢,于龍湖而言也是對華中區(qū)域土儲的一次有效補充。

        據(jù)悉,華中區(qū)域一直是龍湖銷售貢獻弱區(qū)。2019年全年,龍湖集團合同銷售金額2425億元,銷售面積1424萬平方米,其中華中區(qū)域銷售額為223億元,占總銷售額9.2%,在五大區(qū)域中排名墊底。

        雖然兩大地塊均成功出讓,但不可忽視的是,此次武漢土拍幾乎都是底價成交,市場期待看到的火爆場面似乎并沒有出現(xiàn)。即便硚口地塊,第五次入市成功出讓也是以大幅降價為“代價”的。

        唯一引來房企爭搶的地塊是漢南的P(2020)021地塊,經過110輪競價后,由重慶華宇集團旗下武漢華宇業(yè)瑞企業(yè)管理有限公司以5.04億元競得,樓面價2297元/平方米,溢價率76.12%。

        楊光華指出,漢南地塊如此火熱只是單個現(xiàn)象,“這種小塊、總金額不高的地,大家都會去搶”。

        但同時,也不能僅憑底價或一兩個開發(fā)商參與競拍來判定地市不夠火。如招商與龍湖摘得地塊,楊光華稱:“其實兩塊地背后都有不少家房企跟過,但能夠根據(jù)這個游戲規(guī)則走下來的很少?!?/p>

        據(jù)悉,龍湖摘得的武昌聯(lián)合地塊此前業(yè)內早有傳聞將被凱德拿下,且限制條件幾乎是為凱德量身打造,如28萬平方米的商業(yè)綜合體、1家獲得過“全球最受信賴公司”前100名的公司、引入1家管理房地產基金的企業(yè)總部等,消息稱將打造武漢來福士廣場。

        鄭源滔則表示,溢價關系到起始樓面價,這是可調控的,與武漢市場的情況不能完全畫等號。從實際成交樓面地價來看,基本處于合理水平。

        “在當前的市場環(huán)境之下,愿意拿出幾十個億拍地的房企本身并不太多,所以大手筆進行拿地,說明還是對武漢未來房地產市場抱著比較積極樂觀的心態(tài)?!编嵲刺戏Q。

        楊光華也認為,這次土拍房企加碼顯示對武漢經濟與城市未來的信心,但同時目前基本還是央企、國企在參與競拍大規(guī)模的地塊,民營房企比較少。

        另于今日5月19日,武漢自然資源和規(guī)劃局又新掛牌了9宗地塊,總起拍價約為56.94億元,將于6月18日集中出讓。

        “拍地節(jié)奏明顯加快了?!睏罟馊A稱,相比其他城市,武漢土拍晚了一到兩個月,從4月份才開始陸續(xù)拍地,5月份加速,后面將有更大規(guī)模的土地入市

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

        原標題: “風暴”中心武漢百億土拍招商撿漏與龍湖加碼

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          蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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