承租人提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債裁定侵害了其對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應(yīng)按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進(jìn)行處理。

一、王琦與國(guó)托公司民間借貸糾紛一案，?？谥性河?012年7月3日立案執(zhí)行后，查封了被執(zhí)行人國(guó)托公司名下的房產(chǎn)。

二、2014年3月25日，國(guó)托公司與謝文、陳春達(dá)簽訂一份《租賃合同》，約定謝文承租國(guó)托公司名下部分房產(chǎn)。

三、2014年5月14日，?？谥性翰枚ü_拍賣國(guó)托公司名下被查封的房產(chǎn)，三次均因無人報(bào)名而流拍，海口中院裁定將上述房產(chǎn)以第三次拍賣保留價(jià)11266.3872萬元抵償給王琦，責(zé)令國(guó)托公司遷出上述房產(chǎn)。

四、2014年12月22日，承租人謝文提出異議，請(qǐng)求法院維護(hù)其對(duì)租賃房產(chǎn)的承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。?？谥性航?jīng)審查認(rèn)為，被執(zhí)行人國(guó)托公司的房產(chǎn)被查封后，國(guó)托公司未經(jīng)許可，與異議人謝文簽訂房屋租賃合同，在查封的房產(chǎn)上設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)，該租賃合同不能對(duì)抗人民法院的執(zhí)行，裁定駁回謝文的異議。

五、謝文不服，向海南省高院申請(qǐng)復(fù)議。海南省高院認(rèn)為，關(guān)于本案應(yīng)確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議的問題，謝文因與國(guó)托公司簽訂《租賃合同》而主張承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應(yīng)按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進(jìn)行處理。謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對(duì)涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，依法不予支持。

本案的核心法律問題有兩個(gè)：一是本案應(yīng)確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議；二是謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對(duì)涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，能否得到支持。

關(guān)于本案應(yīng)確定為執(zhí)行行為異議還是案外人異議的問題，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第五條、第七條的規(guī)定，當(dāng)事人以外的公民、法人和其他組織認(rèn)為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的優(yōu)先購買權(quán)的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議，應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進(jìn)行審查。另外，案外人異議系案外人基于對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張實(shí)體權(quán)利提出的異議，而租賃權(quán)并非對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有實(shí)體權(quán)利，該權(quán)利存在與否不能成為阻止法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的理由。因此，本案中，謝文因與國(guó)托公司簽訂《租賃合同》而主張承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應(yīng)按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進(jìn)行處理。

關(guān)于謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對(duì)涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，能否得到支持的問題，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。” 本案中，國(guó)托公司在法院查封之后出租涉案房產(chǎn)，違反上述法律規(guī)定，由此給申請(qǐng)執(zhí)行人造成的損失應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任；申請(qǐng)復(fù)議人謝文在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對(duì)涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)，不應(yīng)得到支持。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、承租人不服以物抵債裁定，其提出執(zhí)行法院的拍賣和以物抵債措施侵害了其對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的異議，依法應(yīng)按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進(jìn)行處理?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第七條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定：“當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行過程中或者執(zhí)行保全、先予執(zhí)行裁定過程中的以物抵債執(zhí)行措施違法的，法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進(jìn)行審查。” 根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第五條的規(guī)定，當(dāng)事人以外的公民、法人和其他組織，認(rèn)為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的優(yōu)先購買權(quán)的，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議?？梢姡凶馊讼碛械淖赓U權(quán)并非對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有實(shí)體權(quán)利，因此，不適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的案外人異議程序，應(yīng)按利害關(guān)系人的執(zhí)行行為異議進(jìn)行處理。

二、承租人在法院查封之后承租涉案房產(chǎn)，并以此為由主張對(duì)涉案房產(chǎn)繼續(xù)占有、使用和行使優(yōu)先購買權(quán)的，不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)；承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)?！恫榉?、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！薄秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！笨梢?，“先租賃后查封”，承租人享有的租賃權(quán)適用“買賣不破租賃”的原則，有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。

三、承租人對(duì)以物抵債裁定提異議，應(yīng)在執(zhí)行程序終結(jié)前提出。承租人對(duì)以物抵債裁定提異議時(shí)，其身份屬于“利害關(guān)系人”，適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議和復(fù)議程序?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第六條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對(duì)終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外?！绷硗猓瑘?zhí)行標(biāo)的物已執(zhí)行完畢不能等同于執(zhí)行程序終結(jié)，債權(quán)人有權(quán)在以物抵債裁定的執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行完畢后，執(zhí)行程序終結(jié)前，對(duì)其他債權(quán)人申請(qǐng)以物抵債的裁定提出執(zhí)行異議。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第五條  有下列情形之一的，當(dāng)事人以外的公民、法人和其他組織，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議：

（一） 認(rèn)為人民法院的執(zhí)行行為違法，妨礙其輪候查封、扣押、凍結(jié)的債權(quán)受償?shù)模?/p>

（二） 認(rèn)為人民法院的拍賣措施違法，妨礙其參與公平競(jìng)價(jià)的；

（三） 認(rèn)為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的優(yōu)先購買權(quán)的；

（四） 認(rèn)為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的事項(xiàng)超出其協(xié)助范圍或者違反法律規(guī)定的；

（五） 認(rèn)為其他合法權(quán)益受到人民法院違法執(zhí)行行為侵害的。

第七條  當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行過程中或者執(zhí)行保全、先予執(zhí)行裁定過程中的下列行為違法提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進(jìn)行審查：

（一）查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣、以物抵債、暫緩執(zhí)行、中止執(zhí)行、終結(jié)執(zhí)行等執(zhí)行措施；

（二）執(zhí)行的期間、順序等應(yīng)當(dāng)遵守的法定程序；

（三）人民法院作出的侵害當(dāng)事人、利害關(guān)系人合法權(quán)益的其他行為。

被執(zhí)行人以債權(quán)消滅、喪失強(qiáng)制執(zhí)行效力等執(zhí)行依據(jù)生效之后的實(shí)體事由提出排除執(zhí)行異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)參照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進(jìn)行審查。

除本規(guī)定第十九條規(guī)定的情形外，被執(zhí)行人以執(zhí)行依據(jù)生效之前的實(shí)體事由提出排除執(zhí)行異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其依法申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘咄ㄟ^其他程序解決。

第三十一條  承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》

32．被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，人民法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第二十四條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。

第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。

《民事訴訟法》

第二百二十五條  當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。

謝文、王琦與海南國(guó)托科技有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書【海南省高級(jí)人民法院（2015）瓊執(zhí)復(fù)字第12號(hào)】