地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文
來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）
近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步減輕義務教育階段學生作業(yè)負擔和校外培訓負擔的意見》。其中有以下兩點規(guī)定：
1.各地不再審批新的面向義務育階段學生的學科類校外培訓機構，有學科類培訓機構統(tǒng)一登記為非營利性機構；
2.學科類培訓機構一律不得上市融資，嚴禁資本化運作。
至此，這個幾天前各大教育巨頭還在競相追逐的資本賽道，一夜被規(guī)范、被整頓，回歸民生。
與教育行業(yè)一樣，同為生育率頭上三座大山之一的地產(chǎn)行業(yè)，近年來也經(jīng)受了前所未有的嚴厲調(diào)控。教培行業(yè)的整頓也為房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘：回歸民生初心，走向高質(zhì)量發(fā)展，賺管理紅利的錢，才是正途。
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房地產(chǎn)與教培
有著太多相似之處
無論是從行業(yè)起源、發(fā)展模式還是調(diào)控邏輯，教培行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)都像是一個模子里刻出來的。
行業(yè)起源方面，在教育領域，一度有意見認為公共教育資金不足，需要引進社會資本來彌補，因此在公立教育體系之外，出現(xiàn)了一個資本進入不受限制的教培體系，教培行業(yè)得以誕生。而中國房地產(chǎn)行業(yè)，起源于行政分配房屋體制的不足，需要通過市場機制來解決住房短缺問題。
在發(fā)展模式上，遍觀近些年崛起的教培巨頭，全都是加杠桿的一把好手。僅在2020年，K12教育賽道的融資額已經(jīng)超過此前三年累計融資額總和，新增教育相關企業(yè)更是超過萬家。而在地產(chǎn)蠻荒時代，小房企想要做大做強，大量融資舉債拿地，走高周轉的模式是最有效果的方法，可以說，敢加多少杠桿，就能獲得多少收益。
在調(diào)控邏輯方面，上層對教培行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控遵循著兩個相同的思路：
1.為提高生育率開路
7月20日，新華社發(fā)布了《中共中央國務院關于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》，這也意味著三孩配套政策正式發(fā)布。如何提高生育率？最有效的方法就是減輕生育的經(jīng)濟負擔，其中教育負擔及購房負擔就是典型。
如今，教培行業(yè)無序發(fā)展，加速了整個社會的內(nèi)卷程度，無形中阻礙了生育大計。在資本的競相導入之下，各類新興技術開始入局教育行業(yè)，從拍照搜題到VR教學，各類新的教育模式開始占據(jù)了學生們僅有的課余時間，也增大了家長們的生育壓力。
反觀地產(chǎn)行業(yè)，眾所周知，高房價是最有效的“避孕”措施，熱點城市的房價高企已經(jīng)成為阻礙生育率提升的重要因素，很多工作與生活在大城市的青年人自己還沒有棲身之所，自然不會去考慮生兒育女。
樓市調(diào)控，整頓課外培訓，國家對高房價和教育內(nèi)卷這極度影響生育意愿的兩大障礙，已經(jīng)開始動真格的了。
2.去杠桿
過去一年內(nèi)，在三地上市的教育類上市公司，市值增長超過了5千億人民幣。此外，預付費制也在教培行業(yè)大行其道。教培行業(yè)的財務杠桿，已經(jīng)成為了國家防范金融風險不可忽視的重要領域。
而中國房地產(chǎn)行業(yè)的財務性杠桿的規(guī)模，沒有任何一個行業(yè)能夠比肩。多年來，有關部門對房企融資行為持續(xù)作出規(guī)范，防范化解房地產(chǎn)領域金融風險。從防范系統(tǒng)性風險的角度來看，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿勢在必行。
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調(diào)控不斷趨嚴
房地產(chǎn)前途幾何？
對教培行業(yè)的規(guī)范整治起于一夜之間，而對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，從行業(yè)誕生之時就沒有停歇過，近幾年力度逐漸加大。
去年的三道紅線政策，使大部分房企不能順利加杠桿；
集中供地政策，各地強調(diào)限價，競品質(zhì)，導致房企的利潤空間被壓縮得越來越??；
房貸集中管理之后，又一次從需求端限制了房地產(chǎn)行業(yè)；
土地出讓金劃歸稅務局征收，房企再也不能在拿地方面“空手套白狼”。
7月初，為切實降低房企的“真實負債率”，央行已經(jīng)開始啟動“將商票納入房企債務監(jiān)管”的試點工作，要求房企每月上報商票數(shù)據(jù)。這是央行首次將商票納入房企“負債”監(jiān)管范疇。
在此之前，商票一直因其獨立于金融監(jiān)管體系之外，而被疏于監(jiān)管，也成了房企“隱性負債”擴張的主陣地。此次商票監(jiān)管也可以看作是“三道紅線”的補丁政策。
7月26日，三道紅線的配套政策——“房企買地金額不得超過銷售額40％”又被重新強調(diào)。被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40％。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
一連串的調(diào)控政策也引發(fā)的評級機構的反應。7月27日，中國信用評級機構中誠信國際宣布，預計今年下半年中國商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度將持續(xù)強化，將中國房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。這也是中誠信國際首次將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)整為負面。
面對如此的行業(yè)局勢，一些從業(yè)人員難免會在心里打鼓：地產(chǎn)會不會像教培行業(yè)一樣，一夜變天？
答案是否定的，雖然教培行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)同是阻礙生育率提高的大山，同是涉及國計民生的行業(yè)，但教培行業(yè)只是教育領域的一部分，涉及面更小。
反觀房地產(chǎn)行業(yè)，房企的投資與銷售對中國經(jīng)濟具有很強的拉動作用，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰也牽涉著產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)成千上萬制造企業(yè)的興衰，地產(chǎn)上下游的從業(yè)人員規(guī)模，也是教培行業(yè)所不能比擬的。
因此，即使調(diào)控政策不斷收緊，國家也不會出臺讓行業(yè)瞬間休克的政策，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控只能循序漸進，一蹴而就只會造成災難性的后果。
未來，國家會漸漸減少國民經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，尤其是逐漸降低地方政府、銀行對于房地產(chǎn)的依賴，使行業(yè)逐漸回歸初心，回歸理性。
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做好自己 修煉內(nèi)功
永遠是房企發(fā)展的王道
行業(yè)的確定性與不確定性交織，發(fā)展型房企面對愈發(fā)頻繁的行業(yè)調(diào)控，恐懼、抱怨、等靠要是沒有前途的，唯有起而動，才能博出生機與機遇。
黃老邪認為，未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個“大、好、穩(wěn)”的行業(yè)，但是外部環(huán)境變遷與政策牽引，改變了行業(yè)的經(jīng)營邏輯與發(fā)展邏輯。發(fā)展型房企彎道超車的機會依舊存在，只不過彎道超車的難度在加大，彎道超車的方式也有所變化，著手修煉企業(yè)內(nèi)功才是實現(xiàn)發(fā)展的王道。
問題出在前三排，根子就在主席臺。不同的行業(yè)態(tài)勢，對老板的素質(zhì)能力、管理方式的要求是不同的。因此隨著企業(yè)的不斷發(fā)展與行業(yè)調(diào)控的不斷深入，老板也必須持續(xù)進步。
以往地產(chǎn)行業(yè)是勇者勝的時代，戰(zhàn)略對于企業(yè)的發(fā)展并不起決定性作用。而在當下的時代背景下，戰(zhàn)略變得愈發(fā)重要，戰(zhàn)略要包含激動人心的目標并可實現(xiàn)。
很多中小企業(yè)不注重行業(yè)研究與城市研究，只靠老板個人決策，一旦遭遇挫折，就容易出現(xiàn)戰(zhàn)略層面的搖擺，這也會為企業(yè)帶來巨大的風險。
穩(wěn)房價就等于穩(wěn)住了城市居民的家庭財富，穩(wěn)住民生。政策“穩(wěn)”字當頭，房地產(chǎn)企業(yè)坐擁十幾萬億的大行業(yè)，要知道自己該做什么？不該做什么？在當下，對于中小型房企最為重要。
企業(yè)不僅要運用PCIE風控模型規(guī)避風險，還要堅守做大規(guī)模的信念，唯有最大規(guī)模，才可能避免“小而沒”，才有資格不被市場“擠出”，才有希望看得見“轉型”和“跨界”。
無論是從控制風險還是發(fā)展的角度來看，投資與融資都是是雞與蛋的關系，沒錢拿不到地，沒地拿不到錢，因此投融資是一體化的，也是地產(chǎn)公司快速發(fā)展的重要驅(qū)動力。
投融資一體化也是地產(chǎn)行業(yè)的基本常識，在考慮投資的時候同時也要考慮融資，例如企業(yè)判斷一塊地是否該拿，其中很重要的一條判斷因素就是地一旦拿下，能否獲得資金方的支持，資金方是否看好這個地塊。
企業(yè)只有驅(qū)動力是不夠的，大力融資與拿地，去化卻拖了后腿，企業(yè)的風險就會顯現(xiàn)。
去化周期長不僅會攤薄利潤，還會降低周轉率。哪怕項目利潤測算達標，但如果拉長去化周期，資金回籠速度緩慢，自有資金的回報率就會很低。
七、團隊與組織能力
一家企業(yè)能不能做到上述幾點，組織能力是重要保障。
毫無疑問，投資驅(qū)動是中小型做大規(guī)模的首要發(fā)力點，實際上拿對一塊地，往往大概率降低了項目的經(jīng)營風險。當下，投資判斷比任何時候都要重要，“因城施策、一城一策”政策指引下，城市機會的捕捉僅僅靠運氣遠遠不夠，進錯城市、拿錯地有可能會讓一個中小型房企從此“出局”。
從老板層面的經(jīng)營專注、到經(jīng)營團隊的研究能力補缺正在變得越來越重要，主動防范比經(jīng)驗主義來得更加靠譜，因此“投資養(yǎng)人“最劃算，并非空穴來風，但是要看養(yǎng)人的結構和質(zhì)量。對城市上位、相似等級城市競爭、城市自身動態(tài)進行研究，是投資精細化的基本動作。
從粗放型到精益型過度，是中小型房企普遍要補的短板。不少中小型房企“依葫蘆畫瓢”建立起了項目經(jīng)營體系，在計劃管理上形成了節(jié)點管控的意識，但是對于多項目運營和機會型外拓的過程中，則在組織管控、經(jīng)營監(jiān)控、投融產(chǎn)銷平衡上面臨“真空”，比如對于現(xiàn)金流與利潤的平衡，往往都想要，常常陷入糾結；比如對于銷售策略的調(diào)整，常常陷入“時間與空間互換”的糾結，忽略了預售的政策性杠桿與融資成本之間的取舍。
中小型房企比區(qū)域滲透型中大型房企的最大長板就是來之不易的本土“招牌”和深耕當期客戶的情懷，最了解當?shù)仫L土人情、最了解當?shù)乜蛻敉袋c、最愿意為當?shù)乜蛻舸蛟烀篮玫纳罘绞绞谴蠖鄶?shù)本土房企的夢想。
但是，實際上并非所有中小型房企看到了這個機會，并且為之發(fā)力深度研究最適合于本土客戶的產(chǎn)品和服務，反而往往忽視自身了的這一核心競爭力打造機會，但這恰恰是十四五“以人為本”的政策導向。
不少中小型房企熱衷于和區(qū)域滲透型的頭部房企合作，以此獲取生存的機會，合作是中小型房企做大做強的必由之路，但是針對頭部房企的區(qū)域深耕動機越來越強烈，中小型房企如何“守住一城”，在合作中不迷失、可進可退、堅守自身利益底線、AB崗參與模式、沉淀核心能力等是合作能力的體現(xiàn)。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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