關(guān)于外資資金是否能投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且結(jié)匯后用于繳納土地保證金或土地款的問(wèn)題，目前外商投資行業(yè)準(zhǔn)入限制主要適用于《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）2020版》（下稱(chēng)“負(fù)面清單”），其中房地產(chǎn)行業(yè)并非負(fù)面清單之內(nèi)的領(lǐng)域。但是，囿于目前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)秉持的“房住不炒”的基本基調(diào)，以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)基本無(wú)法介入土地保證金和土地款的融資，由此給外資帶來(lái)了很多土地款融資的機(jī)會(huì)。

在外資入境和結(jié)匯層面，目前結(jié)售匯主要下放至銀行辦理，不過(guò)銀行等機(jī)構(gòu)對(duì)于資金流入房地產(chǎn)方向仍是執(zhí)行國(guó)家的大政方針政策，也即對(duì)外資流入房地產(chǎn)有設(shè)置了一定的限制。因此，在外資資金進(jìn)行境內(nèi)房地產(chǎn)投資，特別是結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款的環(huán)節(jié)上，若通過(guò)簡(jiǎn)單的架構(gòu)搭建，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實(shí)際操作中可能受到一定的限制，也即在目前的外資資金入境及架構(gòu)設(shè)計(jì)上需進(jìn)行一定的操作安排。

目前資金入境的方式主要包括設(shè)立外商投資企業(yè)（FDI）、QFLP/RQFLP、購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品（通過(guò)應(yīng)收賬款質(zhì)押方式入境）以并購(gòu)等方式入境。相比較而言， QFLP/RQFLP需溝通合適的通道機(jī)構(gòu)，在支付通道費(fèi)的同時(shí)，入境額度以及底層投資標(biāo)的受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過(guò)非房主體進(jìn)行包裝等）；并且，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進(jìn)行出境操作。根據(jù)我們目前的操作經(jīng)驗(yàn)，在自貿(mào)區(qū)或工業(yè)園區(qū)通過(guò)FDI方式實(shí)現(xiàn)資金入境系目前從境外引入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資最為普遍且正規(guī)的操作，且可在后續(xù)根據(jù)投資規(guī)模的需求增減注冊(cè)資本，正常辦理資金出入境手續(xù)，并享受當(dāng)?shù)氐亩愂辗颠€等優(yōu)惠政策。其中，通過(guò)FDI進(jìn)行入境架構(gòu)的搭建等問(wèn)題可參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產(chǎn)投資暨資金入境架構(gòu)搭建、結(jié)售匯及稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)》。

需說(shuō)明的是，按我們目前的操作經(jīng)驗(yàn)，在FDI工商架構(gòu)搭建層面需非常細(xì)心，比如在資料提供上，需提供完整的股權(quán)架構(gòu)圖并對(duì)應(yīng)提供境外所有股東有效存續(xù)證明文件，以穿透核查資金至最終實(shí)際控制人；需明確是境內(nèi)主體還是境外主體，提供股東名冊(cè)、登記證書(shū)、存續(xù)證明等文件；若是基金的需提供基金的合伙協(xié)議、投資協(xié)議等。此外，還需提供法定代表人、經(jīng)辦人身份證原件進(jìn)行核查。其余為正常的企業(yè)設(shè)立工商等登記的相關(guān)資料，如境內(nèi)直接投資基本信息業(yè)務(wù)登記表、外商投資企業(yè)設(shè)立事項(xiàng)備案申報(bào)表等。

通過(guò)在自貿(mào)區(qū)或工業(yè)園區(qū)進(jìn)行投資架構(gòu)搭建后，在辦理結(jié)售匯過(guò)程中需提供資本金入賬的相關(guān)資料，如涉外收入申報(bào)單、境內(nèi)直接投資貨幣出資入賬登記申請(qǐng)表等；結(jié)匯入待支付時(shí)需提供FDI業(yè)務(wù)登記憑證、資本項(xiàng)目賬戶資金支付命令函、境內(nèi)匯款申請(qǐng)書(shū)、結(jié)售匯申請(qǐng)書(shū)等資料。此外，還需提供最后一層資金流向的交易對(duì)手名稱(chēng)（建議避免帶房地產(chǎn)相關(guān)字樣）。

以我們財(cái)富中心目前常用的外商投資投資性公司跨境架構(gòu)為例，即搭建“外資資金—A（外商投資投資性公司，WFOE）—B—C—D”架構(gòu)，相關(guān)稅費(fèi)如下：

對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，若在境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，其產(chǎn)生的收益主要來(lái)源于兩方面，一是收取的固定收益（利息部分）或浮動(dòng)收益；二是股權(quán)退出部分（本金部分），亦即該兩部分存在相應(yīng)的稅收。根據(jù)我們簡(jiǎn)單的測(cè)算，假設(shè)外資入境1000萬(wàn)美元，境內(nèi)按照年化10%的成本計(jì)算債權(quán)部分的利息（為便于計(jì)算按照美金來(lái)計(jì)算，以下亦不進(jìn)行相應(yīng)換算）。1年利息為1000萬(wàn)美元*10%=100萬(wàn)美元。對(duì)于利息部分，按照國(guó)內(nèi)的相關(guān)法規(guī)計(jì)算增值稅及附加、企業(yè)所得稅、預(yù)提所得稅，小規(guī)模納稅人綜合稅金約占利息收入100萬(wàn)美金的35%左右，一般納稅人綜合稅金約占利息收入100萬(wàn)美金的37%左右。對(duì)于利息部分，若外資機(jī)構(gòu)在境內(nèi)存在可信任的境內(nèi)自然人的情況下，我們建議可以通過(guò)搭建稅收優(yōu)惠地載體的方式，將利息轉(zhuǎn)換為咨詢服務(wù)費(fèi)，并按照稅收優(yōu)惠地的政府規(guī)定享受當(dāng)?shù)氐亩愂照摺?/p>

更多內(nèi)容歡迎參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產(chǎn)投資暨資金入境架構(gòu)搭建、結(jié)售匯及稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)》。

在我們操作過(guò)的業(yè)務(wù)中，外資對(duì)于境內(nèi)還是境外放款一般都會(huì)特別關(guān)注。具體對(duì)應(yīng)到還本付息層面，我們的外資LP一般都希望在境外給開(kāi)發(fā)商提供借款，并由開(kāi)發(fā)商在境外進(jìn)行還本付息的操作，以減少資金出境的稅費(fèi)及外匯對(duì)沖成本的損耗。同時(shí)為了確保開(kāi)發(fā)商能按時(shí)付息，在合作條款的設(shè)置上，有的會(huì)要求開(kāi)發(fā)商預(yù)留X個(gè)月的利息預(yù)存至投資方的境外監(jiān)管賬戶。另外在合作之初，一般都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商明確還款來(lái)源，以確保資金的安全性。

在操作層面，外資機(jī)構(gòu)在資金投放時(shí)原則上都是要求有“抓手”的情況下再安排資金投放，比如在我們和外資LP合作保證金資金池業(yè)務(wù)中，有的外資機(jī)構(gòu)會(huì)要求開(kāi)發(fā)商相關(guān)上市主體或發(fā)債主體作為擔(dān)保，當(dāng)然，這個(gè)通常是資金機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商 “博弈”的過(guò)程。需說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商因考慮到上市公司決策程序的復(fù)雜性以及公告、入表等問(wèn)題，通常不接受以相關(guān)上市或發(fā)債主體作為直接的擔(dān)保人。不過(guò)整體而言，外資機(jī)構(gòu)在投資過(guò)程中除了對(duì)能否在境外還本付息及其資金來(lái)源特別關(guān)注外，對(duì)開(kāi)發(fā)商是否可提供境外具備擔(dān)保能力的主體或資產(chǎn)提供擔(dān)保亦十分關(guān)注。就我們目前操作的項(xiàng)目而言，在增信擔(dān)保設(shè)置方面，常見(jiàn)的操作主要如下：

1. 在我們操作的開(kāi)發(fā)商境外上市主體的境外關(guān)聯(lián)方或表面非關(guān)聯(lián)方與外資機(jī)構(gòu)搭建的離岸SPV投資合作架構(gòu)中，我們一般會(huì)在相關(guān)投資協(xié)議的“聲明與承諾”條款中約定開(kāi)發(fā)商境外上市主體對(duì)其境外關(guān)聯(lián)方或表面非關(guān)聯(lián)方在離岸架構(gòu)中的回購(gòu)義務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

2. 上市公司提供流動(dòng)性支持函或差額補(bǔ)足的相關(guān)函件。當(dāng)然這涉及到相關(guān)律師事務(wù)所、審計(jì)及會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)是否需要公告的認(rèn)定問(wèn)題。

3. 若在境內(nèi)放款，在我們操作的一些項(xiàng)目中，還存在要求開(kāi)發(fā)商提供具備融資金額的1.3-1.5倍貨值的其他項(xiàng)目的項(xiàng)目公司的股權(quán)質(zhì)押作為擔(dān)保的方式，但是在具體操作時(shí)主要是要求開(kāi)發(fā)商簽署股權(quán)質(zhì)押協(xié)議而并不實(shí)際辦理工商質(zhì)押登記。

4. 開(kāi)發(fā)商上市主體的子公司作為擔(dān)保主體時(shí)，上市公司在對(duì)其子公司認(rèn)繳注冊(cè)資本后，當(dāng)上市公司的子公司在承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)發(fā)生違約時(shí)則觸發(fā)開(kāi)發(fā)商上市主體的實(shí)繳義務(wù)，由上市主體間接承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

5. 要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)具融資性保函或備用信用證?？紤]到開(kāi)具融資性保函或備用信用證亦占用開(kāi)發(fā)商的外債額度，實(shí)操中該模式的可操作性不強(qiáng)。

6. 要求開(kāi)發(fā)商提供境外其他項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押或者提供其他流動(dòng)性強(qiáng)的主體提供擔(dān)保。

7. 當(dāng)然亦有外資機(jī)構(gòu)要求提供資產(chǎn)進(jìn)行抵押，但跨境抵押存在一定的操作難度。

目前對(duì)于外資而言，若外資機(jī)構(gòu)通過(guò)境外搭建架構(gòu)放款，則可通過(guò)在境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出，由開(kāi)發(fā)商境外支付本金部分。若外資資金入境后放款的，則外資資金可通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、撤資、分紅退出或通過(guò)合規(guī)的渠道（如在滿足條件的情況下，進(jìn)行ODI架構(gòu)搭建）實(shí)現(xiàn)資金退出。

本篇為外資境內(nèi)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)總結(jié)的上篇，更多融資項(xiàng)目的合作和交流歡迎聯(lián)系西政財(cái)富和西政資本。