作者：地產(chǎn)十一郎

來源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）

2021年馬上過半，有一個很奇怪的現(xiàn)象，就是：

在過去的半年里，房地產(chǎn)市場雖然一片火熱，但房企們的日子沒一個敢說好過的。

先說下「碧萬恒融」四位帶頭大哥。碧桂園耗資數(shù)十億護(hù)盤，恒大不斷被輿論困擾，萬科股價跌了30%，融創(chuàng)因拿地兇猛也被推上風(fēng)口浪尖。

除了帶頭大哥，所有有頭有臉的房企也都坐不住了，面對低迷的行情，都開始拋出股票增持計劃。

濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)等多家房企大股東實施增持計劃，連一向財務(wù)穩(wěn)健的保利、中海，面對股價下跌，也不得不增持自家公司股票，釋放信心。

面對上半年持續(xù)走低的地產(chǎn)股，各大房企護(hù)盤異常踴躍，據(jù)統(tǒng)計，

2021年上半年，大股東增持的房企數(shù)量不少于30家。

受「三道紅線」「房貸新規(guī)」以及「集中供地」等政策新規(guī)的影響，房企們的日子真的不好過。

01 

護(hù)盤

從目前地產(chǎn)股行情來看，許多房企股價都處在最低區(qū)間，即便基本面無虞、業(yè)績表現(xiàn)亮眼，也始終在股價上得不到體現(xiàn)。

以萬科為例，年初的股價還在34元/股，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了24元/股，

足足下跌了30%。

萬科A是曾經(jīng)市值沖上4000億元房企，中海的最高點也曾突破過3000億港元，如今這類基本面良好的房企都未能在股價上有相應(yīng)表現(xiàn)，其他規(guī)模與盈利水平都不出色的中小房企日子就更難過了。

再看市盈率，地產(chǎn)股也普遍低于其他行業(yè)。2020年上半年，房地產(chǎn)上市企業(yè)市盈率均值為12.1倍，滬深上市房企市盈率均值為19.5倍，在港上市房企平均市盈率僅為5.3倍。

面對如此「慘狀」，沒有一個老板不覺得自家股票是被低估的，于是紛紛重金「參戰(zhàn)」，以提升市場信心。

僅僅6月份，就有多家房企老板掀起一波護(hù)盤風(fēng)。

6 月18日，孫宏斌耗資7865萬港元增持290萬融創(chuàng)中國股票，這是半年內(nèi)孫宏斌第4次增持融創(chuàng)中國股票，總斥資超2.3億港元；

6月15日，楊惠妍涉資約9342萬港元，以均價9.34港元/股增持1000萬股碧桂園股票，最新持股持股比例上升至60%；

6月17日，中國奧園宣布，公司主席郭梓文增持公司138萬股股份；

另外，吳亞軍家族信托也斥資9000萬港元于6月3日-4日于公開市場以平均價45港元/股增持龍湖200萬股普通股。

面對地產(chǎn)股的歷史性低迷，為了「穩(wěn)軍心」，大股東和管理層不斷增持自家公司，的確是給投資者以信心。但是，匯生國際融資總裁黃立沖認(rèn)為：

這只是短期支撐，長期來看地產(chǎn)股走勢還是偏低迷。

02

利潤

股市低迷也就算了，最讓房企們難以應(yīng)付的是不斷被蠶食的利潤空間。

集中供地政策實施后，熱點城市的市場競爭更加激烈，地塊溢價也不斷高企，這較大程度上抬高了房企的拿地成本。再加上競配建、競自持拿地條件和銷售限價等方面的調(diào)控政策，項目盈利情況很難樂觀。

一方面是地價成本抬高，一方面各地方又頻繁出臺調(diào)控政策，限價政策頻出，最終，

「高成本」與「限房價」從上下兩端擠壓房企的利潤空間，導(dǎo)致利潤率下降。

以融信中國為例，2016年至2018年期間，高價收獲上海靜安中興社區(qū)地塊、南京仙林湖G58地塊以及蕭山市北東一地塊等多宗高價地，然而曾經(jīng)的高價地集中在2020年結(jié)轉(zhuǎn)，逐步蠶食公司利潤率。

2020年融信中國錄得毛利潤率11.0%，相比2019年減少13.2個百分點。

當(dāng)然，業(yè)內(nèi)也有一種說法是，房企以業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)公司做交易，地產(chǎn)公司給關(guān)聯(lián)公司「輸血」，以保證大老板的利益，同時保持「賣慘」的資本。

比如，曾經(jīng)的倒樓事件之后，大V獸樓處就曾曝光：這個項目的監(jiān)理方都是楊老板的家族企業(yè)，從拿地、建設(shè)、監(jiān)理、裝修都要成一體龍了。但只有開發(fā)公司是透明的。

2020年碧桂園利潤下降11.4%，營業(yè)收入也下降了，但楊老板家的雞蛋有沒有少就不得而知了。

十一郎認(rèn)為，在地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)鏈條巨長的行當(dāng)里，類似這樣的操作肯定是存在，只是，這種暗操作是否是行業(yè)內(nèi)的主流做法要打一個大大的問號。

且不論房企老板們的心思如何，在監(jiān)管嚴(yán)厲、調(diào)控持續(xù)的今天，房地產(chǎn)市場的利潤受到「兩頭擠」是事實，利潤率下降也是大勢所趨。

暴利開發(fā)的時代已經(jīng)過去，若不能轉(zhuǎn)變心態(tài)做一個合適的「制造商」，房企們勢必會「死」的更慘。

03

拿地

某種程度上講，房企的土地儲備會是未來行業(yè)競爭中最核心的要素。因為土地儲備可以被視為現(xiàn)金的一部分，資金一旦出問題，最有效的方法就是出售土地。

所以，拿地的成本、數(shù)量、金額，就成為房企發(fā)展至關(guān)重要的因素。

目前，土地儲備總量的排名為碧桂園、萬科、保利、恒大、中海、綠地、融創(chuàng)。

如此看來，融創(chuàng)確實面臨「補(bǔ)倉」壓力，出手密集拿地也就可以理解了。

前5個月，融創(chuàng)實現(xiàn)銷售銷售額2418.2億元，同比增長72%。把銷售金額快速變?yōu)橥恋貎?，對于現(xiàn)階段的融創(chuàng)而言是一步正常的走棋。

當(dāng)我們有了自己獨(dú)立的市場判斷，不被市場情緒所迷惑，才能看清楚一個企業(yè)位置在哪里。

買地的前提要看土地儲備，有些房企為了降負(fù)債、降杠桿，已經(jīng)不買地了，比如恒大、綠地。當(dāng)然，買地還需要看節(jié)奏安排、土地質(zhì)量。

何為激進(jìn)，何為保守？行業(yè)內(nèi)有著一個評判標(biāo)準(zhǔn)。

就是以拿地金額與權(quán)益銷售額的固定比值作為標(biāo)準(zhǔn)，比值≥70%為激進(jìn)，50%≤比值≤70%為積極，30%≤比值≤50%為適中，20%≤比值≤30%為穩(wěn)健，比值≤20%為保守。

以最近被質(zhì)疑保守的中海來講，其拿地曲線也是波動的，過去兩年時間里，基本保持在適中狀態(tài)，部分季度保持在保守狀態(tài)。

整個2020年，中海拿地金額高達(dá)1318.4億元，位列行業(yè)前三。中海的管理層也強(qiáng)調(diào)，2021年的拿地預(yù)算已經(jīng)提升至1650億元，而且一定會花完。

反觀融創(chuàng)，前幾年大部分季度為穩(wěn)健和保守，到了2021年才開始積極補(bǔ)充土地儲備；碧桂園的拿地季度、年度差異性更大，但總體來說，碧桂園、恒大的土地儲備較豐厚，拿地基本趨于保守。

所以，判斷一個企業(yè)拿地是否激進(jìn)或者保守，是需要整盤去考量的。

在資金密集度集中的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金和土地儲備，按理應(yīng)該是房企最后的希望所在，有錢有資產(chǎn)，可以再融資再買地，也有實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的資金保證。

「拿地是找死、不拿地是等死」，在現(xiàn)在市場里，這句話應(yīng)該改為

「拿錯地是找死，不拿地或許還有轉(zhuǎn)機(jī)」。

04

希望

所有的關(guān)鍵因素都在散發(fā)著負(fù)面的信號。那么，

房企接下來的希望在哪里？

這是一個更有意義的話題。

焦慮的巨頭們的確發(fā)揮著人類的「主觀能動性」，絞盡腦汁發(fā)揮創(chuàng)造性，讓我們看到了一些積極的信號：

比如頭部房企的融資成本明顯下降，比如房企產(chǎn)業(yè)鏈布局的完善。

幾天前，中海發(fā)行了18年期的21億元CMBS產(chǎn)品，票面利率3.6%。這是國內(nèi)房企首單綠色+碳中和債券產(chǎn)品，利率顯著低于同行；

與此同時，中海還發(fā)行了30億元公司債，其中3年期20億元，票面利率3.25%；5年期10億元，票面利率3.55%，這應(yīng)該是行業(yè)內(nèi)最低的融資成本了。

憑借諸多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中海成為了最佳資產(chǎn)證券化的踐行者，去年中海37億元的商業(yè)廣場CMBS，票面利率更是低至2.5%。

再來看下碧桂園在美元債里的表現(xiàn)，同樣獲得了極大的額度和成本的降低。還有萬科，在不斷進(jìn)行長短債的置換中步履前行。

此外，房企們的「不務(wù)正業(yè)」也讓產(chǎn)業(yè)鏈延伸的布局初見成效。無論是商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)還是物流、長租公寓等業(yè)態(tài)，房企基本已經(jīng)走完從1到10的階段。

為了應(yīng)對開發(fā)的利潤空間被擠壓窘境，房企在積極通過城市更新、舊城改造等項目降低拿地成本，通過更多元的方式來打開利潤空間。

這里最值得房企們學(xué)習(xí)的要數(shù)雅居樂了，其太原店坡頂城市更新項目，于2020年11月取得預(yù)售證，貨值超過50億元，毛利潤率高于40%。

相比住宅項目，城市更新更能為企業(yè)鎖住利潤，因此通過城市更新來為利潤率兜底不失為一個好選擇。

巨頭的焦慮，加速了轉(zhuǎn)型調(diào)整步伐，碧桂園物業(yè)、萬科物流成為行業(yè)頭部企業(yè)，碧桂園和萬科也都試圖向管理要效益，調(diào)整管理層、縮短管理半徑、加強(qiáng)信息化，這些都是可見的改革策略。

萬科的「五變七」就是一個最新的案例。

千億銷售規(guī)模之后，房地產(chǎn)開發(fā)變成了現(xiàn)金流的生意，從土地到現(xiàn)金再到土地，關(guān)系到生死，其中最關(guān)鍵的就是「土地—現(xiàn)金—土地」三要素之間的轉(zhuǎn)化流暢，融資、再融資能力就成為了重中之重。

如此來看，恒大打折賣房沒有錯，在銷售增長的情況下，融創(chuàng)有錢拿地也沒有錯。市場恐慌下的股價超調(diào)，各家房企出手護(hù)盤，同樣也沒有錯。

2021上半年，房企們都不容易，無法「躺平」，希望在2021的下半場，可以找到更多維度的希望。

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原標(biāo)題： 2021上半年，淪為「制造業(yè)」的房企們，無法「躺平」