黃立平稱，這涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個比較根本性的問題：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目的是什么？
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“對于企業(yè)而言，今天發(fā)生的情況或者遇到的問題，是過去若干年之前戰(zhàn)略選擇所決定的?！?/span>
走過逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進程。來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。作為有著數(shù)十年市場化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對？值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開的時節(jié)，觀點地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。入行產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)17載，黃立平越來越認識到，這是門復(fù)雜的生意。
他閱歷豐富，本科從武漢水運工程學院（現(xiàn)為武漢理工大學）畢業(yè)后留校任教，后進入華中師范大學思想教育專業(yè)深造，當過教師，搞過科研，是一位學者型人物。自言經(jīng)營企業(yè)純屬意外，1988年他從大學到省委高校工委后下海，持續(xù)創(chuàng)業(yè)。
多年來，黃立平保持著閱讀，據(jù)稱每天必須花兩個小時讀書，哲學、心理學、美學、建筑藝術(shù)以及歷史均有所涉獵，撰書亦多。
如今，他的精力主要放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展上，致力于為中電光谷尋找未來方向。6月25日，黃立平再一次接受了觀點地產(chǎn)新媒體的專訪，講述他對產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的最新思考。
黃立平篤信企業(yè)戰(zhàn)略道路選擇的重要性，一條好的路能幫助企業(yè)穿越周期，反之亦然。
話題從宏觀經(jīng)濟背景開始，世界上每發(fā)生一次周期性的經(jīng)濟大波動，或重大的社會、經(jīng)濟事件，就會引起對經(jīng)濟活動強大的沖擊，上一次是2008年金融海嘯。
“它的恢復(fù)或者說復(fù)蘇，經(jīng)濟學有定論?！秉S立平稱中國是V形復(fù)蘇的代表，而美國經(jīng)受了U形反轉(zhuǎn)。
“但這一次情況更加復(fù)雜?！币咔榈姆磸?fù)，前所未見的貨幣超印……兩年內(nèi)，坊間關(guān)于全球經(jīng)濟復(fù)蘇的形狀爭議不斷，似乎不能一概而論，直到摩根大通提出了K型復(fù)蘇的說法。
這種殘酷的復(fù)蘇形態(tài)意味著全球分化局面的加劇，不僅體現(xiàn)在國與國之間，也體現(xiàn)在行業(yè)之間、企業(yè)之間、家庭之間。黃立平認為，縱使大環(huán)境沖擊難以規(guī)避，但對于企業(yè)來講，今天的境遇是過去若干年之前戰(zhàn)略選擇所決定的。
“當做了那樣的戰(zhàn)略選擇，遇到這樣的經(jīng)濟環(huán)境，有可能這個結(jié)果是必然?！彼硎?，所以無論企業(yè)現(xiàn)時感到了嚴重危機，還是迎來了機遇，其實都是某種戰(zhàn)略選擇的后果。
因此，中電光谷一定要選對。
上世紀六七十年代的香港和八十年代的深圳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基本作用是為產(chǎn)品生產(chǎn)和加工貿(mào)易企業(yè)提供廠房，“主要建筑形態(tài)是標準化的多層結(jié)構(gòu)，經(jīng)營的主要方式是出租。”在去年的一次演講中，黃立平曾對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史作出回顧。他指出，在經(jīng)歷了最初的粗放發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨著時代的發(fā)展而改變。“國內(nèi)企業(yè)起步時大都學習借鑒新加坡裕廊、騰飛集團開發(fā)新加坡科技園和工業(yè)園的經(jīng)驗?！彪S著大批科技園、軟件園出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要服務(wù)對象變?yōu)樾屡d產(chǎn)業(yè)和成長性企業(yè)，中電光谷亦在這一行列。中電光谷前身光谷聯(lián)合，初期以產(chǎn)業(yè)園開發(fā)為主營業(yè)務(wù)。2007年后，光谷聯(lián)合從單一項目武漢光谷軟件園起步，面向全國拓展產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)。2014年3月，光谷聯(lián)合登陸香港資本市場，成為首家在港交所上市的產(chǎn)業(yè)園運營公司。兩年后，公司引入央企中國電子集團成為最大股東，上市公司縮寫光谷聯(lián)合演變?yōu)橹须姽夤取?/section>十多年探索，其中經(jīng)歷過迷茫與調(diào)整。“包括我們在內(nèi)，這十多年所走過來的路，的確經(jīng)歷過以‘地產(chǎn)’作為主要方法的發(fā)展階段。”在黃立平看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，是以建筑空間為主要資源來服務(wù)企業(yè)。而空間產(chǎn)品形式又基于土地和建筑，“地產(chǎn)方式與產(chǎn)業(yè)服務(wù)本質(zhì)之間既有類型問題，又有層次問題?！?/section>如何定義更為準確？黃立平表示，最初用產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念，后來覺得一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)水平不能體現(xiàn)功能特色和文化理想，便叫主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。后來產(chǎn)業(yè)園被作為房地產(chǎn)細分市場，被政府納入地產(chǎn)行業(yè)管理，很容易被誤解、被誤讀，掛羊頭賣狗肉的越來越多。為了與此有所區(qū)別，中電光谷又叫回原本的產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念。過去幾年，黃立平一直堅持強調(diào)不能用傳統(tǒng)地產(chǎn)的思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。“產(chǎn)業(yè)園區(qū)的載體或者說媒介是不動產(chǎn)?！秉S立平說，它是以空間為載體的一種服務(wù)形式，但本質(zhì)上一定不是以賣房子和租房子為目的。用最簡單的話語去理解，即產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營既不能與寫字樓租售劃等號，也不能與“標準廠房”和庫房經(jīng)營劃等號，更不能與那些以產(chǎn)業(yè)之名行住宅開發(fā)之實的商業(yè)策略劃等號。1997年，黃立平通過收購港資企業(yè)南寶物業(yè)進入地產(chǎn)開發(fā)，曾在住宅領(lǐng)域工作許久，他自然清楚地產(chǎn)的一般思維就是地段和土地成本，建成項目要盡可能將價值最大化，要賣得比較貴，租金要持續(xù)上漲。但產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)對象集中在新興制造業(yè)和科技企業(yè)。中電光谷就是以中國電子網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)為依托，重點服務(wù)新一代電子信息技術(shù)、智能制造、新材料、生命健康、數(shù)字創(chuàng)意等領(lǐng)域的高成長性企業(yè)。這幾個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都是現(xiàn)在國家和地方產(chǎn)業(yè)政策重點扶持的，“所謂扶持，就是要立足于降低它的商務(wù)成本，提供高效的資源配置，促進它更快發(fā)展?！?/section>從這個意義上討論，過去的地產(chǎn)思維與目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營要求存在天然的矛盾。黃立平提出，產(chǎn)業(yè)園是用房地產(chǎn)的方法來服務(wù)企業(yè)，為企業(yè)提供空間。本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是方法和手段，不是目的。堅持了服務(wù)的本位，接下來業(yè)務(wù)開展方向就更加清晰——必須跟著需求走。
發(fā)現(xiàn)意義是邏輯起點
黃立平舉例，目前中電光谷在設(shè)計、建造和招商的環(huán)節(jié)中，會把招商前置。“不是說規(guī)劃好了，建了房子，再去賣、再去租。”他介紹，公司的做法是先找到企業(yè)的需求，明確企業(yè)的需求，把需求帶到規(guī)劃里面去。這樣做是為了與時俱進，環(huán)境變了，企業(yè)的認知變了，對服務(wù)的要求也變了。黃立平稱，復(fù)雜的問題就應(yīng)該用多樣化的辦法來解決，現(xiàn)在不少企業(yè)的新需求，就不能簡單用寫字樓和通用型廠房的辦法來解決。早前，中電光谷與國內(nèi)人工智能領(lǐng)導企業(yè)科大訊飛合作在青島共建創(chuàng)新生態(tài)：又與軟件產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導廠商金蝶軟件簽約弓箭應(yīng)用軟件生態(tài)，黃立平希望借此探索一種新的經(jīng)營模式。“過去我們以一個園區(qū)的開發(fā)或者運營主體為核心來聚集產(chǎn)業(yè)，或者構(gòu)建產(chǎn)業(yè)的生態(tài)。”黃立平表示，事實證明，單一企業(yè)的能力有一定局限性，因此中電光谷傾向于與本身有生態(tài)帶動性的企業(yè)合作。擅長于空間組織的中電光谷提供空間，合作方則提供應(yīng)用技術(shù)和平臺，聯(lián)系業(yè)務(wù)上下游的中小企業(yè)，共建生態(tài)。黃立平稱，這涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個比較根本性的問題：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目的是什么？他認為，目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基本理念還未跳脫出產(chǎn)業(yè)聚集，即類似傳統(tǒng)寫字樓，建了一個空間，誰愿意付租金，誰愿意買，就提供給誰用。“這就是用地產(chǎn)的方式在組織，沒有超越聚集?！?/section>而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)集群，邏輯就是尋找企業(yè)的共同點，最基本的為通過產(chǎn)業(yè)鏈去探索。一旦出現(xiàn)上下游關(guān)系，企業(yè)間的相互依存度將很高。黃立平具體談到中電光谷與智能語音產(chǎn)業(yè)龍頭科大訊飛的合作：2020年初，科大訊飛山東總部落戶中電光谷青島研創(chuàng)中心，“我們做了一個聲音人工智能創(chuàng)新的生態(tài)，把在工業(yè)上用聲音人工智能的企業(yè)整合到一起，聯(lián)合創(chuàng)新，使用方跟研發(fā)方能更近地結(jié)合?！?/section>對中電光谷來說，怎么組織相應(yīng)的企業(yè)，在一個更便捷的空間環(huán)境完成共同開發(fā)，將是一個值得研究的課題。這種新型組織過程，亦有可能產(chǎn)生一個巨大的產(chǎn)業(yè)。“這就是一個挑戰(zhàn)，沒有人實踐過，現(xiàn)在我們要重新探索?！秉S立平稱，組織產(chǎn)業(yè)生態(tài)就是現(xiàn)在中電光谷工作的本質(zhì)。他介紹，公司第一大股東中國電子的最新定位是網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的核心力量和組織平臺，要利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)構(gòu)建中國網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體系，信創(chuàng)、科創(chuàng)、智能制造、數(shù)字創(chuàng)意等等，都在這個生態(tài)中。該生態(tài)遠景下，中電光谷在2019年將2019-2022年確定為新增長期，并構(gòu)建了該時期內(nèi)的戰(zhàn)略框架“一平臺兩方法論”。該理論提出，中電光谷要以“產(chǎn)業(yè)資源共享平臺”為核心，通過“系統(tǒng)規(guī)劃方法論”為客戶提供有價值的解決方案，并基于數(shù)字化園區(qū)系統(tǒng)的“綜合運營方法論”，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)單元間的相互協(xié)同賦能，共享資源。據(jù)了解，中電光谷目前已建立起6個科技部認定的國家級科技企業(yè)孵化器，以及10個國家級的眾創(chuàng)空間。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，中電光谷將在全國把國家級的科技企業(yè)孵化器和眾創(chuàng)空間各做到20個。
著眼于產(chǎn)業(yè)生態(tài)
“我們要做的事情就是探索，如何由央企來貫徹國家使命，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的專業(yè)化、市場化發(fā)展模式?！秉S立平說，中電光谷正在努力探討，如何圍繞網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局園區(qū)體系。“我們希望探索出一條適合中國的產(chǎn)業(yè)組織道路?！秉S立平認為，如果這條路走通了，不僅對地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展是一種貢獻，而且對國內(nèi)經(jīng)濟的高質(zhì)量實踐，對提升產(chǎn)業(yè)的組織效率也是有幫助的。在這個過程中，中電光谷計劃在2022年進入50個城市，到“十四五”末期2025年進入100個城市。資料顯示，中電光谷目前在全國35個城市落地產(chǎn)業(yè)園項目。換句話說，未來一年半內(nèi)要新進入15個城市，三年后則要翻倍。個中契機，則是目前國家強調(diào)的以國內(nèi)大循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局。“中國城市化遇到的最大問題，就是所有人口都往中心城市聚集。這導致城市化率雖然提升，但結(jié)構(gòu)不甚合理?！?/section>如何讓一些后發(fā)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)展得質(zhì)量更高，能夠吸納更多的就業(yè)。黃立平稱，這寄希望于國內(nèi)大循環(huán)能成為協(xié)調(diào)解決區(qū)域發(fā)展不均衡的契機，提升國內(nèi)消費市場的能級，讓制造業(yè)布局更加合理，而非以往那般沿海布局，靠出口市場為主。“地方政府的熱情很高，決心也很大，但是他們?nèi)睂I(yè)能力?！敝须姽夤饶芊褡プ∵@個窗口期，就在于敢不敢到更多地方去幫助地方政府以正確的方式來組織產(chǎn)業(yè)，而不要走彎路。解決好土地資源怎么配置，勞動力怎么配置，資金怎么配置的問題，提升營商環(huán)境。黃立平認為，中電光谷擁有專業(yè)化服務(wù)能力，就應(yīng)該在當下復(fù)雜的經(jīng)濟背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境中發(fā)揮更重要的作用，同時謀求自身發(fā)展。當然，走向更多城市，為地方政府謀劃區(qū)域的長遠發(fā)展，意味著一個個不同的案例，付出的是更多有效方法的探索。從幾百畝到平方公里級別的建設(shè)計劃，中電光谷都希望能駕馭。“對我們來講，是比較大的考驗?！秉S立平稱，中電光谷目前正以前所未有的力度抓組織發(fā)展能力建設(shè)，希望將年輕骨干輸送到相對落后地區(qū)的項目鍛煉，在幫助當?shù)靥岣弋a(chǎn)業(yè)組織水平過程中成長。以下為觀點地產(chǎn)新媒體對中電光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行董事、總裁黃立平先生的采訪實錄節(jié)選：觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么看現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境，或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)新的發(fā)展趨勢？黃立平：宏觀的背景就是疫情，這一次情況非常復(fù)雜，因為去年中國是作為主要經(jīng)濟體率先實現(xiàn)了正增長，今年預(yù)期美國、日本、歐盟、印度還有一些不確定性。但是有一點可以肯定，現(xiàn)在有一種說法叫做K形復(fù)蘇，也就是說下沉了以后，有可能出現(xiàn)兩個走向，一種是衰落，另一種可能是反轉(zhuǎn)，這種分化的局面會比較嚴重。對于企業(yè)而言，今天發(fā)生的情況或者遇到的問題，是過去若干年之前戰(zhàn)略選擇所決定的。你做了戰(zhàn)略選擇，遇到這樣的經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境時，結(jié)果是必然的。所以，無論現(xiàn)在相對比較從容還是嚴重危機，又或是有了特別大的機遇，其實都是戰(zhàn)略選擇的后果。再回到剛才的話題，如何看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？這個概念相關(guān)的現(xiàn)象或者一些問題，客觀地講，包括我們在內(nèi)，這十多年所走過來的路，的確是經(jīng)歷了一個“地產(chǎn)”作為主要方法的發(fā)展階段。今天為什么不太講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？我們認為是不言自明的，這是一種最基本的方法。如果有的企業(yè)連基本的方法還沒有掌握，那就談不上更高的形式。當然，還有一點是本體不一樣。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種空間服務(wù)形式，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，但是空間服務(wù)又是地產(chǎn)的方式。兩者之間有一個類型的問題，有一個層次的問題。這兩個是并存的，所以討論起來比較復(fù)雜。我們現(xiàn)在實踐和經(jīng)歷的是一個過程，在這個過程中，我們認知這個行為的時候，怎么表達更準確？過去曾經(jīng)用產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后來覺得一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)水平不夠、質(zhì)量不夠，就改叫主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，把它放到房地產(chǎn)的細分市場看，能夠解釋得通，我們也接受產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念。后來又發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很容易被誤解、被誤讀，或者成為某一種政策性的概念，所以我們又回頭稱產(chǎn)業(yè)園區(qū)。兩年前談“走出地產(chǎn)模式”時，實際上就是把產(chǎn)業(yè)園區(qū)定義為以空間為載體的一種服務(wù)形式，但一定不僅僅是賣房子和租房子的行為，所以這有一個認識過程。展開討論的時候，無論是區(qū)域性規(guī)劃還是具體的項目策劃，或者項目的建筑設(shè)計，乃至建造和建造以后的服務(wù)過程，不同階段選擇概念的時候，會選擇更適合的概念。比如說設(shè)計、建造和招商環(huán)節(jié)中，可能有一個倒置，就是把招商前置。不是說規(guī)劃好、建好房子再去賣和租，而是先找到企業(yè)的需求，明確企業(yè)的需求，再把需求帶到規(guī)劃里面。這就會變成因為面對的對象不同，切入的角度不同，而需要使用不同的概念。
觀點地產(chǎn)新媒體：中電光谷與金蝶軟件的合作是否就是這一類？
黃立平：金蝶產(chǎn)業(yè)園其實也是一種新模式的探索。過去我們是以園區(qū)的開發(fā)或者運營主體為核心來聚集產(chǎn)業(yè)，或者來構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。現(xiàn)在單一的能力有一定局限性，所以我們比較傾向于本身有生態(tài)帶動性的企業(yè)，一起來共建生態(tài)。
也就是說，一些希望應(yīng)用它的技術(shù)和平臺發(fā)展自己業(yè)務(wù)的中小企業(yè)，往往缺乏空間組織的經(jīng)驗，我們作為擅長空間組織的企業(yè)，可以跟這些企業(yè)共同構(gòu)建生態(tài)。
總體上講，復(fù)雜的問題應(yīng)該用多樣化的辦法來解決，而不是簡單化的辦法。一個復(fù)雜的問題或者非常復(fù)雜的問題，如果用非常簡單的辦法來解決，比如說用寫字樓和通用型廠房的辦法來解決，可能解決不好，因為需求太復(fù)雜。
如果完全憑過去的經(jīng)驗去判斷未來需求的結(jié)構(gòu)，我相信沒有人能真正判斷得準。所謂“與時俱進”，我們過去曾經(jīng)用某種方法成功過，但是今天環(huán)境變了，企業(yè)認知變了，對服務(wù)的要求也變了。必須用今天的辦法，或者說比今天更好、更超前的辦法來面對需求。
另外一個是因地制宜，就是在不同地方面對的問題不同，如果簡單地把在深圳、上海遇到的問題拿到三線城市甚至二線城市，對不上號。
無論是與時俱進還是因地制宜，我們都需要有針對性地去選擇概念、選擇方法、選擇手段，去面對我們需要解決的問題。
觀點地產(chǎn)新媒體：過去幾年，您一直強調(diào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要從地產(chǎn)的邏輯走出來，要從房地產(chǎn)開發(fā)商向園區(qū)運營服務(wù)商發(fā)展，為什么？
黃立平：說到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一定是一種不動產(chǎn)的服務(wù)形式、載體，媒介是不動產(chǎn)、是房子，所以肯定跟房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場環(huán)境是有關(guān)系的。為什么我曾經(jīng)對房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展有比較多的憂慮呢？就是我們每年造出來的房子超過15億平米時，就自然可以做一個推理，未來能夠持續(xù)多久？我們需不需要那么多房子？
中央非常英明，看到了這個問題，看到了里面可能潛伏著比較大的風險，或者說經(jīng)濟危機，比較早就提出要解決這個問題。還有就是不動產(chǎn)金融化的問題，客觀上講，因為現(xiàn)在土地跟金融是綁得很緊，也就是土地可以作為融資工具，具有金融屬性。對政府而言，土地收益是財政主要來源之一，是城市化的基礎(chǔ)，離開了這土地金融機制，運作不下去。因此房地產(chǎn)是不可或缺的，既然土地有金融屬性，如果房屋沒有金融屬性，這兩個就匹配不上，所以房屋是有金融屬性的。但如果金融屬性成為主要屬性，居住屬性處于次要屬性時，就有可能帶來金融風險，或者說結(jié)構(gòu)性風險、系統(tǒng)性風險。所以強調(diào)居住功能，減少金融功能，避免過度的市場炒作和過度交易，國家采取了若干措施，當然有些能夠迅速見效，有些可能在某個階段因為供求關(guān)系的原因，會起一些反作用。總之，現(xiàn)在對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控越來越成熟。房屋過剩的原因，一方面是因為有金融屬性，另一方面是因為資產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，讓大家樂于把增量的貨幣放到這個地方來。供應(yīng)過剩是一個趨勢，也是必然，沒有辦法改變，就跟的邏輯是相關(guān)的。但是適度超量供應(yīng)最后帶來的后果，就是企業(yè)犯錯誤的概率增加了。大量房子可能會積壓，金融性的收益會受到影響。如果說企業(yè)的競爭力不能迅速提高，跟不動產(chǎn)持有或者使用成本不能匹配，這個時候金融收益也會打折扣。未來只能有一種可能性，即收益水平更趨于平均化，或者是走低的趨勢。相對商辦地產(chǎn)而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要么為制造業(yè)服務(wù)，要么為科技企業(yè)服務(wù)，要么為特殊的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)，跟寫字樓的區(qū)別大概就在這里。特殊需求的本質(zhì)是什么？上述幾種類型的產(chǎn)業(yè)都是現(xiàn)在國家產(chǎn)業(yè)政策、地方產(chǎn)業(yè)政策要扶持的。所謂扶持，就是要立足于降低商務(wù)成本，能夠幫助其更快發(fā)展。從這個意義上看，政府也是不希望租金價格和不動產(chǎn)售價快速提高。如果用地產(chǎn)邏輯、標準和價值觀來衡量，矛盾比較尖銳。地產(chǎn)思維就是地段、土地成本，要盡可能價值最大化，要賣得比較貴，租金要持續(xù)上漲。這樣一種價值觀跟扶持產(chǎn)業(yè)就會有矛盾，雖然地方政府可能會給一些調(diào)劑政策，但是如果寄希望第三方調(diào)劑，比較間接，難以持續(xù)。從這個角度看，相關(guān)企業(yè)，應(yīng)該有選擇性地參與這個市場，不可盲目進入。未來投資的收益是長周期的，這是現(xiàn)在包括REITs在內(nèi)的各種市場化資金針對性地支持專業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的必然性。也就是說，當資產(chǎn)到達一定規(guī)模、能夠有更高效率的時候，社會資本收益的整體能力有可能提高的時候，新的市場就出現(xiàn)了。雖然比個人分散式持有資產(chǎn)的效率肯定更高，但是，未來應(yīng)該也是一個逐步走低的過程。這個過程會到一個什么狀態(tài)？從發(fā)達國家已有的經(jīng)驗來看，無論是美國還是歐洲，日本，他們沒有今天中國這么大的不動產(chǎn)規(guī)模，世界上沒有一個國家像中國這樣10年到20年發(fā)生這么大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，我們一個城市的供應(yīng)量都是按千萬平米計算，這是人類城市化歷史上從來沒有遇到過的事情，所以不確定性比較大。好在我們的經(jīng)濟調(diào)整空間余地比較大，容錯能力比較強，在這種情況下，個別項目出一點問題，有可能用一段時間就消化了。如果問題積累得越來越多，還是有可能會產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。也就是說，在K形復(fù)蘇成為大家共識，出現(xiàn)大的市場環(huán)境波動時，有可能有的企業(yè)就撐不住了，包括負債能力、負債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流管理能力等，可能出現(xiàn)問題。有戰(zhàn)略準備的企業(yè)會更好。原因是什么呢？因為有一些應(yīng)急措施會刺激新的需求，這些需求可能使某一種業(yè)務(wù)帶來新的增長。觀點地產(chǎn)新媒體：未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，究竟怎么做才有盈利的空間？怎么能夠比較好的走下去？黃立平：我的看法是，不同的路都有可能走得通，不是只有一條路走得通，關(guān)鍵是過程中將會遇到什么，必須要預(yù)見清楚。參與到產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個市場的大都有自己的個人因素或者企業(yè)先天背景，離開了這些沒辦法討論。以我為例，有產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷，也有過一段房地產(chǎn)經(jīng)歷，在中間找到一個結(jié)合點，用房地產(chǎn)的方法來服務(wù)企業(yè)，為企業(yè)提供空間，很合邏輯。本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是方法。如果一開始就是房地產(chǎn)企業(yè)，就很容易將產(chǎn)業(yè)當作一個概念，或者是一個噱頭，一個手段，而不是目的。如果目的是通過房地產(chǎn)獲得盈利，怎么盈利就怎么想問題，住宅能盈利就以住宅為核心，產(chǎn)業(yè)不外乎是開發(fā)的一種義務(wù)。算賬的時候也是按義務(wù)來算賬，不會把核心資源放到產(chǎn)業(yè)，也不會把產(chǎn)業(yè)作為優(yōu)先考慮的內(nèi)容。產(chǎn)城通常不是模式，而是作為策略。從城市規(guī)劃的角度講，它是城市發(fā)展策略；從開發(fā)企業(yè)角度講，特別是以住宅為主的企業(yè)，它是拿地策略。對于以產(chǎn)業(yè)園為主體的企業(yè)，是一種規(guī)劃策略。未來應(yīng)該怎么分工？擅長組織產(chǎn)業(yè)的就發(fā)揮組織作用，擅長房地產(chǎn)開發(fā)的去把房地產(chǎn)做好，其他業(yè)務(wù)由別人做。既要求較高的速度，又要求比較強的專業(yè)能力，還要求綜合能力。可以通過企業(yè)的合作形成一種系統(tǒng)能力，面對一個問題或者面對一個區(qū)域開發(fā)的要求時，效率會高一點。大包大攬的企業(yè)，出問題的相對比較多。因為任何一個企業(yè)再偉大，能力都不可能是均衡的，只能是做最擅長的那部分事情。中電光谷就做自己能力范圍內(nèi)的事，超過范圍內(nèi)的事不是我們要做的。比如說住宅，把資源放到住宅里面也許能掙錢，但是除此之外沒有其它意義，把時間成本、團隊資源都放到這個地方，可能會影響自身能力的發(fā)展。如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目有這樣的，應(yīng)該找擅長做住宅的公司合作。不必要發(fā)展這個能力，因為這種能力不是必須的。觀點地產(chǎn)新媒體：2019年采訪您，談到新的增長期，您覺得這幾年公司的業(yè)績怎么樣？如何評價中電光谷這段時期的戰(zhàn)略結(jié)果？
黃立平：客觀來講，中電光谷正走在持續(xù)增長這條路上。
今天的感受，實際遇到的機會比兩年前更多，就看我們敢不敢面對真正的困難。這個困難就是在一些相對落后的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)組織難度大。地方政府熱情很高，決心也很大，但是他們?nèi)睂I(yè)能力，我們敢不敢到這些地方去幫助組織產(chǎn)業(yè)？這些地方往往有能力組織資金，或者說我們也有可能在現(xiàn)有條件下幫助組織一部分資金。我覺得這種事對我們是個考驗，能不能有更好的發(fā)展，就在于能不能應(yīng)對這樣的考驗。中電光谷現(xiàn)在已經(jīng)進入了35個城市，希望在2022年能夠覆蓋到50個城市，也就是今年到明年底前還要再進入15個城市。如果今年下半年到明年沒有特別大的外在因素影響，有可能超額完成這個目標。因為在“十四五”規(guī)劃里面，我們的目標是到2025年能進入100個城市，也就是未來3年還要再增加50個城市。用這樣一種節(jié)奏來發(fā)展組織，對我們是比較大的考驗，因為跟做住宅不一樣。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)難度更高，卻沒有那么高的毛利，所以在支付成本的時候會比較謹慎，但是在業(yè)務(wù)擴張比較快的時候，人才要跟得上，組織發(fā)展能力至關(guān)重要。所以，今年我們用前所未有的力度抓組織發(fā)展、能力建設(shè)，就是希望我們的團隊尤其是有產(chǎn)業(yè)組織能力的骨干，愿意到那些相對落后地區(qū)，幫助那個地區(qū)把產(chǎn)業(yè)組織水平提高。從宏觀上講，現(xiàn)在中國城市化遇到的最大問題，就是人口都往中心城市聚集，甚至很多二線城市、三線城市都是人口負增長。那些GDP 5000億到10000億之間的城市，如果不能成為大量吸納人口的重要城市，那么城市化整體就會有問題。如何提高這些地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，吸納更多就業(yè)？本質(zhì)上就是使城市化水平更高、結(jié)構(gòu)更加合理，體系更加完善。從長遠看，或許能夠解決區(qū)域之間的協(xié)調(diào)問題，解決制造業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題。現(xiàn)在無論是長三角還是大灣區(qū)，他們自身也在想辦法留住制造業(yè)、提升制造業(yè)。但是區(qū)域之間也有博弈，如果廣大的中西部地區(qū)、北方地區(qū)成為整體的失敗者，這個事就比較嚴重。我寄希望于現(xiàn)在講的國內(nèi)循環(huán)為主的格局，成為一個協(xié)調(diào)解決區(qū)域發(fā)展的很好方式，也就是提升國內(nèi)消費市場的能級，制造業(yè)的布局就會更加均衡，而不是沿海布局，以出口市場為主。這種可能也給產(chǎn)業(yè)組織提供了一個機會，問題在于這個窗口期，各個地方政府能以正確的方式來組織產(chǎn)業(yè)，不要走彎路，不要把資源以不恰當?shù)姆绞嚼速M掉。我們有責任在這個時代去做應(yīng)該做的事情，把更大范圍的高質(zhì)量發(fā)展變成可能。觀點地產(chǎn)新媒體：在中電信息成為大股東之后，公司發(fā)展是否會有一些新的挑戰(zhàn)？
黃立平：中電信息與我們的戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度更大，應(yīng)該有利于促進中電光谷加快實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源共享平臺建設(shè)的目標。
任何一種戰(zhàn)略、選擇，不可能沒有困難。我的態(tài)度是，既然做了這樣的選擇，就要面對這些困難。對我來講，這是最重要的，希望能把這件事實驗通。因為其它的都不重要，能不能把這條路走出來，我覺得很有必要。我們希望用點時間探索出一條適合中國的產(chǎn)業(yè)組織道路，是以空間為基礎(chǔ)的。如果這條路走通了，不僅對地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展是一種貢獻，對經(jīng)濟的實踐、對怎么推動經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的組織也是有幫助的，這對我是比較有吸引力的。觀點地產(chǎn)新媒體：您希望外界給中電光谷一個怎么樣的企業(yè)文化上的標簽，怎么形容它是比較恰當?shù)模?/section>黃立平：我個人一直有一個作為企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者或者說經(jīng)營者的原則，就是不重復(fù)別人，也不重復(fù)自己。我們在任何時候面對任何新的環(huán)境和新的問題，要做出新的回答，這就是我對經(jīng)營企業(yè)的一種認知。這樣的認知對企業(yè)文化肯定會有影響，比如說現(xiàn)在大家很容易用工業(yè)化的思路來理解城市發(fā)展，比如我做出一個杯子，就可以做無限多個，做杯子過程中的技術(shù)、設(shè)計、品牌就成為無形資產(chǎn)。這樣一套邏輯不能拿到城市來實踐，所謂的復(fù)制，如果復(fù)制的是建筑，這是一個違背建筑良知的，或者違背建筑美學的事情。同樣的房子在不同的地方都能看到，這就是過去講的千城一面，中國的城市化實踐中未來可能會被后人詬病的就是千城一面，到哪里都分辨不了。我們現(xiàn)在要做的是什么呢？就是在任何一個城市，根據(jù)這個城市的自然條件、歷史、文化的根源，做出適合它的設(shè)計，不能復(fù)制。商業(yè)模式能不能復(fù)制？當然復(fù)制是效率最高的，但是如果面臨的問題不一樣，能復(fù)制嗎？比如說都用房地產(chǎn)開發(fā)的方式復(fù)制，那一定是災(zāi)難。中國這個文化以及目前的市場環(huán)境，很容易出現(xiàn)過剩，而且這個過剩的方式如果水準很低，就變成災(zāi)難。從城市建設(shè)的角度，我們過去40余年很輝煌，這一點不容置疑，但也有很多值得總結(jié)的教訓，比如說建筑的生命力就值得討論，大量的房子20年就拆了。為什么我們要用這樣的方式消耗資源呢？如果用現(xiàn)在碳達峰和碳中和的理念來看，復(fù)制就是最有害的方法，我們要跟這樣的文化斗爭，這就是我想追求的。這是不是企業(yè)文化一個比較重要的環(huán)節(jié)呢？我覺得是，因為我們有很多比較重要的成員，他們也愿意復(fù)制。為什么這個圖紙不能抄一下？為什么非要重新設(shè)計？我不允許，或者說我就要批評，要引導他們重新動腦筋設(shè)計。我覺得這不只是社會責任，還是文化良知。我堅信的是能夠考慮長遠，做正確選擇的事。觀點地產(chǎn)新媒體：中電光谷未來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面有一些怎樣的新思路？
黃立平：這涉及到一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較根本性的問題，就是我們這項工作的目的是什么？本質(zhì)是什么？
我們最早的時候有一個目的，就是產(chǎn)業(yè)集群。當時針對的是產(chǎn)業(yè)集聚，把企業(yè)聚合到一起，有一個空間上的組織過程。今天很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基本理念，還是在產(chǎn)業(yè)聚集上。就是提供一個空間，誰愿意付租金，誰愿意買，我就讓你進來，這就是用地產(chǎn)的方式在組織，沒有超越聚集。但是聚集第一次遇到的問題，走到集群后企業(yè)跟企業(yè)之間有什么內(nèi)在關(guān)系？起初沒有那么深刻的認知，有可能是同類的業(yè)務(wù)，大家在一起可以交流，有可能是上下游供應(yīng)鏈關(guān)系，也有可能是文化的關(guān)系，大家有共同的愛好，總之是有共同點的一種產(chǎn)業(yè)聚集。我們做園區(qū)，規(guī)劃的核心是什么？主要的原則是什么？如果自己都沒有，往往是迷茫的。我們在差不多十幾年前、二十年前就提了這個概念，但是后來發(fā)現(xiàn)更有價值的是產(chǎn)業(yè)鏈。我在5年前提出來要建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，當然還是受到互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)建設(shè)的啟發(fā)，就是騰訊、阿里、百度要建他們的生態(tài)，是在線上建立，但是在線下應(yīng)該也是可以建立的。所以，構(gòu)建生態(tài)就是我們工作的本質(zhì)，組織產(chǎn)業(yè)是組織什么呢？組織一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這個生態(tài)在一個地方形成了，就有競爭力。中國電子現(xiàn)在有一個重要的使命，是網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的核心力量和組織平臺，這個組織平臺一定程度上就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)，這個業(yè)務(wù)是要構(gòu)建網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這個地方既包括有信創(chuàng)、科創(chuàng)，又包括智能制造、文創(chuàng)，都在這個生態(tài)構(gòu)建中。我覺得我們要做的事情就是探索，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的專業(yè)化、市場化發(fā)展模式。
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原標題：
觀點與黃立平面對面：產(chǎn)業(yè)生態(tài)是園區(qū)建設(shè)的根本
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