國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：9月，全國(guó)商品房銷售面積、金額為18587萬(wàn)平方米、18704億元，同比分別增7.3%和16%。受此推動(dòng)，1-9月份，商品房銷售面積117073萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.3%。商品房銷售額115647億元，增長(zhǎng)3.7%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)6.2%，辦公樓銷售額下降15.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降17.1%。 

雖然從數(shù)據(jù)上看，9月銷售面積和金額同比都出現(xiàn)了一定的提升，但事實(shí)上9月的商品房銷售表現(xiàn)仍并不理想，量?jī)r(jià)明顯均表露出后繼乏力的現(xiàn)象。 

這主要是由于，一方面，9月份的全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額的同比增速都比8月同期出現(xiàn)收窄，分別為6.4個(gè)百分點(diǎn)和11.1個(gè)百分點(diǎn)，9月是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，今年雖受疫情影響，整體開(kāi)發(fā)銷售節(jié)奏有所后移，但9月仍是各大開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)布局的月份，因此9月的銷售面積、金額同比下降，在某種程度上代表了市場(chǎng)成交后勁的嚴(yán)重不足。 

同時(shí)，需要主要的是1-9月除東部地區(qū)商品房銷售面積同比增速回正、西部地區(qū)商品房銷售金額同比增速回正外，中部和東北地區(qū)商品房銷售規(guī)模仍遠(yuǎn)弱于2019年同期。 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積48075萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額64424億元，增長(zhǎng)8.9%，增速提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積31459萬(wàn)平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額22890億元，下降5.7%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積32687萬(wàn)平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額24286億元，增長(zhǎng)2.1%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積4852萬(wàn)平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4046億元，下降5.0%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。 

另一方面，9月全國(guó)商品房銷售均價(jià)比8月環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)，下降4%，這是2020年首次回調(diào)，受今年疫情影響，各大開(kāi)發(fā)商紛紛加大銷售力度，其中以價(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標(biāo)。但聯(lián)系部分城市新房去化遇阻現(xiàn)實(shí)來(lái)看，打折促銷、以價(jià)換量的銷售模式在部分二三線城市效果并不理想。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-9月份房屋新開(kāi)工面積160090萬(wàn)平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積117193萬(wàn)平方米，下降4.2%。房屋竣工面積41338萬(wàn)平方米，下降11.6%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積29597萬(wàn)平方米，下降10.5%。 

單月來(lái)看，9月房屋新開(kāi)工面積為20173萬(wàn)平方米，同比下降1.95%。但自7月起，房屋新開(kāi)工面積同比增速便逐月下降，至9月已然由正轉(zhuǎn)負(fù)，相比7月同比增速已經(jīng)下降13個(gè)百分點(diǎn)。 

8月底住建部和央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。隨后“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)披露：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”，對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過(guò)5%-15%。 

在“三條紅線”對(duì)房企融資進(jìn)行了限制之后，9月26日財(cái)聯(lián)社消息稱，從知情人士處獨(dú)家獲悉，監(jiān)管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。同時(shí)提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門(mén)下發(fā)的監(jiān)測(cè)表，共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。  

自房企融資“三條紅線”門(mén)檻放出后，8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。 

開(kāi)發(fā)投資額增速增長(zhǎng)放緩主要原因是房企融資環(huán)境預(yù)期收緊下，新開(kāi)工與土地購(gòu)置投資削減，8月房企房屋新開(kāi)工同比增速較7月收窄8.9個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)據(jù)在9月由正轉(zhuǎn)負(fù)。 

一方面是房企當(dāng)前迫切需要資金節(jié)流。另一方面由于疫情所致上半年全國(guó)土地購(gòu)置面積較小，因此下半年可供開(kāi)工項(xiàng)目基數(shù)也少于往年同期。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

“三條紅線”的影響同樣體現(xiàn)在房企土地購(gòu)置端。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15011萬(wàn)平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)相較7月即將轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。受資金面監(jiān)管收緊影響，房企對(duì)于土地購(gòu)置更加審慎，土地購(gòu)置面積規(guī)模逐月降低，但房企對(duì)核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭(zhēng)奪，1-9月土地成交價(jià)款9316億元，增長(zhǎng)13.8%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：前9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103484億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速比1-8月份提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資76562億元，增長(zhǎng)6.1%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15030億元，同比增長(zhǎng)12%。 

值得注意的是，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增14.5%至階段新高，是近3年內(nèi)除6月外最高值。

在房屋新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置面積均出現(xiàn)不同幅度的放緩影響下，由房屋施工面積主導(dǎo)的建安投資成為開(kāi)發(fā)投資額規(guī)模與增速的主要支撐。1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積859820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積607031萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.0%。 

9月單月來(lái)看，全國(guó)房屋施工面積達(dá)20086萬(wàn)平方米，與新開(kāi)工面積單月同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)相反，施工面積9月同比降幅較8月收窄35個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。房企加緊施工以加快項(xiàng)目上市銷售進(jìn)度，從而盡早完成銷售回款是施工面積陡然增加的主要原因。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

綜上所述，我們認(rèn)為隨著中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，GDP增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用。

從商品房銷售來(lái)看，“金九”全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，銷售面積、金額的同比增速顯著收窄，因此，后續(xù)銷售回款壓力將持續(xù)加大，這需要各大房企注意。 

銷售回款乏力外加“三條紅線”下融資管控收緊，后續(xù)房企資金運(yùn)用將更加審慎。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額受建安投資等慣性支撐尚未降速，但在土地購(gòu)置、新開(kāi)工、建安投資等影響下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速也將逐漸趨平。