作者：黃博文

來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

7月30日，中共中央政治局會(huì)議閉幕，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)再次提出了要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。近期，針對(duì)房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療三個(gè)行業(yè)的調(diào)控政策一次次的沖上媒體熱搜，不少老板對(duì)此產(chǎn)生了迷茫、焦慮，甚至恐慌。

誠(chéng)然，如果僅僅從一個(gè)個(gè)的政策來(lái)看，這些領(lǐng)域的從業(yè)者確實(shí)看到的是調(diào)控，感受到的是壓力。但是如果將一系列的政策串起來(lái)并放到宏觀的大環(huán)境來(lái)分析，分析這些政策的內(nèi)在本質(zhì)邏輯，你就會(huì)有撥云見(jiàn)日的感覺(jué)，就能夠釋然和通透，應(yīng)對(duì)就能夠有章有法。

近三個(gè)月出臺(tái)的涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策呈現(xiàn)出四個(gè)特點(diǎn)：

（2）嚴(yán)厲：調(diào)控政策的力度仍在不斷加碼；

（4）微觀：一些調(diào)控政策開(kāi)始聚焦微觀，注重落地。

一些表面上看似放松調(diào)控的新政讓人感覺(jué)是意料之外，但思考背后邏輯之后就會(huì)覺(jué)得是情理之中。新政無(wú)一不在聚焦穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿，為了防范系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展，高質(zhì)量的發(fā)展。

例如即使降準(zhǔn)一萬(wàn)億，但這種利好只是心理上的利好，在精準(zhǔn)的貨幣機(jī)制的引導(dǎo)下，資金會(huì)被嚴(yán)控進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

調(diào)控政策不可漠視，調(diào)控會(huì)影響到市場(chǎng)、土地、銷售等很多重要的環(huán)節(jié)，從而影響到企業(yè)的具體行為，不能夠視而不見(jiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)要適時(shí)思考應(yīng)對(duì)策略，并及時(shí)預(yù)測(cè)大企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略。

面對(duì)調(diào)控我們也無(wú)需恐懼，730政治局會(huì)議已經(jīng)重申房住不炒、“三穩(wěn)”，因此房地產(chǎn)行業(yè)不可能大跌或崩盤。很多對(duì)于政策的過(guò)度解讀都是不可取的。今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售金額已經(jīng)是達(dá)到將近9.3萬(wàn)億，全年有可能會(huì)超過(guò)18萬(wàn)億，銷售規(guī)模依舊在增長(zhǎng)，這表明行業(yè)并沒(méi)有完全進(jìn)入存量時(shí)代，中小企業(yè)依舊有很多快速做大規(guī)模的機(jī)會(huì)，但彎道超車的難度將會(huì)越來(lái)越大。

因?yàn)檎{(diào)控的內(nèi)容都在情理之中，因此企業(yè)要堅(jiān)守自己的戰(zhàn)略，不能因?yàn)橐粋€(gè)調(diào)控政策的出臺(tái)，隨即就像“墻頭草”一樣放棄以往的戰(zhàn)略。同時(shí)面對(duì)頻出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也要快速應(yīng)變，及時(shí)創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)。

02

政策出臺(tái)的背景、底層邏輯

2017年10月18日，習(xí)近平同志在十九大報(bào)告中指出，實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興是近代以來(lái)中華民族最偉大的夢(mèng)想；同時(shí)，提出了新“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)（即從現(xiàn)階段到2020年，全面建成小康社會(huì)；從2020年到2035年，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化；從2035年到本世紀(jì)中葉，把我國(guó)建成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)）。

“三步走”的第一步已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。宏偉藍(lán)圖的“后兩步”實(shí)現(xiàn)需要通過(guò)目標(biāo)指引方向。在十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)中，公布了2021年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6%以上、十四五期間GDP增長(zhǎng)指標(biāo)要維持5%-6%水準(zhǔn)的目標(biāo)，設(shè)定這一相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，體現(xiàn)了中國(guó)“十四五規(guī)劃”期間將從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量增長(zhǎng)；另外，區(qū)域、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的問(wèn)題亟待解決，新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式需要去探尋。

• 國(guó)家統(tǒng)一
• 以人為中心
• 保民生
• 社會(huì)公平
• 共同富裕
• 長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力

這是由國(guó)際環(huán)境與國(guó)內(nèi)環(huán)境共同決定的。

國(guó)際環(huán)境來(lái)說(shuō)，中美俄歐錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際關(guān)系，會(huì)傳遞到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，甚至傳遞到貿(mào)易領(lǐng)域，技術(shù)領(lǐng)域等，為中國(guó)的自主發(fā)展帶來(lái)了巨大的困難和壓力。歷史上經(jīng)濟(jì)全球化和科技革命往往會(huì)改變大國(guó)之間的實(shí)力對(duì)比,引發(fā)系統(tǒng)性沖突對(duì)抗,導(dǎo)致貿(mào)易保護(hù)抬頭、自由貿(mào)易退潮,全球化收縮倒退,最終很容易落入沖突對(duì)抗的陷阱，最近幾年反智主義、極端主義、民粹主義、逆全球化風(fēng)聲漸起，中美關(guān)系也面臨著脫鉤趨勢(shì)。

國(guó)內(nèi)問(wèn)題來(lái)講，中國(guó)之所以能在世界十大經(jīng)濟(jì)體中占據(jù)第二的位置，并且很有可能在2035后成為第一大經(jīng)濟(jì)體，很重要的一點(diǎn)就是人力資源優(yōu)勢(shì)，人口多、市場(chǎng)大。

但是，如果沒(méi)有人口優(yōu)勢(shì)就不能實(shí)現(xiàn)這些，這樣就有了三胎政策。然而在我國(guó)，房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療三大剛性消費(fèi)在一定程度上擠壓了居民的日常消費(fèi)能力，也催生了“生不起孩子，不愿意生孩子的窘境；另外，我國(guó)目前發(fā)展不平衡的問(wèn)題依然存在，雖然社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展使人民生活水平有了很大的提高，但仍不能滿足13億多人民對(duì)不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的需求。

國(guó)際環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)盤，國(guó)內(nèi)矛盾依然突出，近期政策明確釋放出控制一批（房地產(chǎn)、教育等）、發(fā)展一批（戰(zhàn)略新興）的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級(jí)信號(hào)，人口科技開(kāi)放的牽引政策，都國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費(fèi)升級(jí)的手段。

近期國(guó)家推出了一系列產(chǎn)業(yè)政策，通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策的制定來(lái)引導(dǎo)供給側(cè)改革，進(jìn)而持續(xù)的推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，2018年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》，表明“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”已經(jīng)提升至國(guó)家戰(zhàn)略高度。

同時(shí)今年中央一號(hào)文件部署全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，并指出，發(fā)揮財(cái)政投入引領(lǐng)作用，支持以市場(chǎng)化方式設(shè)立鄉(xiāng)村振興基金，撬動(dòng)金融資本、社會(huì)力量參與，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確提出，“十四五”期間將全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。同時(shí)，推進(jìn)科技創(chuàng)新的政策也為發(fā)揮科技創(chuàng)新政策的功能提供了系統(tǒng)指引，為承接科技創(chuàng)新政策的配套措施提供了框架依據(jù)，為優(yōu)化科技創(chuàng)新政策的目標(biāo)提供基礎(chǔ)保障，因此科技創(chuàng)新也是產(chǎn)業(yè)政策的一個(gè)重要方向。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，脫虛轉(zhuǎn)實(shí)勢(shì)在必行，鄉(xiāng)村戰(zhàn)略、科技創(chuàng)新、新興產(chǎn)業(yè)、城市更新、城市群的打造是中國(guó)目前最頂層的政策熱點(diǎn)，也是中央極度關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，這也是發(fā)揮政府投資撬動(dòng)作用,激發(fā)民間投資活力,增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，形成市場(chǎng)主導(dǎo)的投資內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制，這樣才能發(fā)揮投資促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵作用；與此相反，國(guó)家同時(shí)出臺(tái)了政策控制教育、醫(yī)療、地產(chǎn)三個(gè)行業(yè)增速通過(guò)教育減負(fù)政策降低教育行業(yè)增速；住建部等八部委發(fā)文整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及“全國(guó)版的以收定投”，意在降低地產(chǎn)行業(yè)增速；同時(shí)國(guó)家藥監(jiān)局藥品審評(píng)中心發(fā)布了《以臨床價(jià)值為導(dǎo)向的抗腫瘤藥物臨床研發(fā)指導(dǎo)原則》，此文件的發(fā)布將直接影響著創(chuàng)新藥的研發(fā)，意味著降低醫(yī)療行業(yè)的增速。

（2）改革開(kāi)放政策

中共中央政治局審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，以此保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)、改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)，以人口結(jié)構(gòu)調(diào)整支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)；同時(shí)，我國(guó)一直在推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)優(yōu)化，落實(shí)了積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略。

前段時(shí)間降準(zhǔn)釋放一萬(wàn)億資金，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，需要注意的是，作為最依賴資金的房地產(chǎn)老板，可不能看到這個(gè)萬(wàn)億資金就心動(dòng)，根據(jù)前面提到的產(chǎn)業(yè)政策我們可以了解到釋放的資金并不會(huì)流入到房地產(chǎn)行業(yè)，釋放的萬(wàn)億資金更多的是用于支持鄉(xiāng)村戰(zhàn)略、城市更新、城市群的打造。

出臺(tái)了土地出讓收入的8%用于支持鄉(xiāng)村振興、土地使用權(quán)出讓收入等四項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收等使得中央增強(qiáng)了對(duì)地方土地款收支明細(xì)的掌控，是繼集中供地政策之后，對(duì)供給端調(diào)控的進(jìn)一步深化，會(huì)有效地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的落地

總體來(lái)講，國(guó)內(nèi)大循環(huán)的實(shí)現(xiàn)需要需求側(cè)管理與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相互配合。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革從供給側(cè)來(lái)提升產(chǎn)品的品質(zhì)與質(zhì)量，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量升級(jí)，需求側(cè)管理能夠改善總需求結(jié)構(gòu)失衡的困境，尤其是提升居民消費(fèi)規(guī)模和居民消費(fèi)的質(zhì)量，從而對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革形成一種牽引作用?；诖耍幌盗兄С窒M(fèi)升級(jí)、投資升級(jí)的產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)運(yùn)而生，落腳點(diǎn)放在了城市更新、鄉(xiāng)村振興和城市群的打造上面，除了產(chǎn)業(yè)政策外，其他的財(cái)政政策（土地出讓收入支持鄉(xiāng)村振興）、貨幣政策（降準(zhǔn)釋放一萬(wàn)億資金）、人口政策（三胎政策）等正是為了推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的落地。

從2016年“房住不炒”總基調(diào)確定，到2019年以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，再到2021年“十四五”規(guī)劃提出實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，最后是今天的政治局會(huì)議上再次提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。近年來(lái)，國(guó)家已經(jīng)從市場(chǎng)端、資金端、土地端對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。

這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)在今后一段時(shí)間內(nèi)會(huì)一直處于高位盤整、高頻窄幅的震蕩過(guò)程。要正確看待，不要不當(dāng)回事，但也不要過(guò)度悲觀。宏觀大背景決定著“房住不炒”，“三穩(wěn)”等中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控主基調(diào)未來(lái)長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)改變。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)，所面臨的拿地難，找錢難，招人難，賣房難的境地短期內(nèi)也不會(huì)得到改變，我們要學(xué)會(huì)順大勢(shì)，順民意。

那么，身處“三低一高”與“管理紅利”的時(shí)代，要求我們必須補(bǔ)短板，不斷修煉內(nèi)功，行業(yè)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)人的能力提升提出了更高的要求，用精細(xì)化管理才能實(shí)現(xiàn)彎道超車，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依然要依靠投融資的驅(qū)動(dòng)、營(yíng)銷的拉動(dòng)以及運(yùn)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)，投資端必須想法設(shè)法多種方式去拿“好”地、拿“優(yōu)”地，不放過(guò)收并購(gòu)、商住聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)勾地等底價(jià)拿地機(jī)會(huì)，融資端要將多維的內(nèi)部融資杠桿組合使用，學(xué)會(huì)“以融定投”、“營(yíng)銷拉動(dòng)”、“運(yùn)營(yíng)提效”營(yíng)銷端需要線上與線下齊發(fā)力，想盡一切辦法快銷售。

其次，在國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)，國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的時(shí)代背景下，企業(yè)也應(yīng)抓住鄉(xiāng)村振興、消費(fèi)升級(jí)與城市更新這三個(gè)賽道的機(jī)會(huì)。無(wú)論是大企業(yè)還是小企業(yè)，在這三個(gè)賽道上能不能有所為，決定著是否能基業(yè)長(zhǎng)青。

行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入智勇兼?zhèn)湔邉俚臅r(shí)代，機(jī)會(huì)總是為智者而生，洞察、判斷、取舍、平衡即是大智。面對(duì)變化，不能對(duì)行業(yè)的變化視而不見(jiàn)，依然稀里糊涂，有勇無(wú)謀地往前沖，也不能過(guò)度解讀行業(yè)的變化，如驚弓之鳥(niǎo)、墻頭之草。

1.未來(lái)五年的確定性——調(diào)控總基調(diào)不變

• 國(guó)運(yùn)昌盛，宏觀面中長(zhǎng)期向好，但國(guó)際環(huán)境將長(zhǎng)期復(fù)雜甚至惡化，下行壓力長(zhǎng)期存在。國(guó)內(nèi)不充分不平衡的矛盾長(zhǎng)期存在。未來(lái)5年的合理增速為5-6%，高質(zhì)量發(fā)展是主旋律。
• 未來(lái)五年每年，行業(yè)總量在15-20萬(wàn)億之間搖擺，年漲跌幅正負(fù)10%。依然是最大的行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器、壓艙石、最大的民生。但趨勢(shì)性向下。
• 行業(yè)平均利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率呈弱下降趨勢(shì)，利潤(rùn)率每年下降0.5～1個(gè)百分點(diǎn)，自有資金回報(bào)率每年下降1.5～5個(gè)百分點(diǎn)。
• 百?gòu)?qiáng)房企平均年增速大概率大于行業(yè)增速，中小房企平均年增速大概率為負(fù)（0～15%）。大魚(yú)吃小魚(yú)，甚至大魚(yú)吃大魚(yú)，將是常態(tài)。
• 孔雀”東、南飛是大勢(shì)所趨。此基礎(chǔ)上，機(jī)會(huì)來(lái)源于區(qū)域間、城市群間、城市間的“差”（基于時(shí)間差的節(jié)奏，基于空間差的結(jié)構(gòu)布局，基于供需矛 盾的結(jié)構(gòu)）。即是節(jié)奏紅利、結(jié)構(gòu)紅利、能力紅利。
• 持續(xù)擠泡沫，去杠桿，回歸本源，外部紅利漸行漸遠(yuǎn)。但依然是增量時(shí)代，不過(guò)，正加速向存量時(shí)代過(guò)渡。依然有做規(guī)模甚至彎道超車的機(jī)會(huì)，但難度加大，邏輯及方法有所不同。
• 發(fā)展及經(jīng)營(yíng)的邏輯產(chǎn)生重大變化，產(chǎn)品、服務(wù)、管理、團(tuán)隊(duì)日益成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。不過(guò)，貨地比、貨投比、資金效率、客研及市場(chǎng)能力、運(yùn)營(yíng)效率依然是關(guān)鍵。
• 行業(yè)的政策屬性、制造業(yè)屬性、社會(huì)屬性逐漸強(qiáng)化。資源屬性逐漸轉(zhuǎn)化為資源合作、生態(tài)打造的管理屬性。與國(guó)企、異業(yè)合作是趨勢(shì)。
• 雙循環(huán)、消費(fèi)升級(jí)、城市更新、鄉(xiāng)村振興、金融改革、國(guó)企改革、財(cái)稅改革、人口政策及結(jié)構(gòu)是長(zhǎng)期的熱點(diǎn)。新模式將百花齊放。
• 泛地產(chǎn)將逐漸形成星火燎原之勢(shì)。隨著人民對(duì)生活水平的要求日益提高，泛地產(chǎn)將逐漸崛起。對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)，可以先從單個(gè)項(xiàng)目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。而對(duì)于資源儲(chǔ)備較
• 充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長(zhǎng)曲線。

2.未來(lái)五年的不確定性——VUCA時(shí)代

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由高增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)的過(guò)渡，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入VUCA時(shí)代。VUCA時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)具有高位盤整、窄幅震蕩特征，具有很大的不確定性和復(fù)雜性。整個(gè)行業(yè)的節(jié)奏、結(jié)構(gòu)越來(lái)越難以判斷，眾多的疑惑與困難導(dǎo)致了在未來(lái)五年內(nèi)，選擇困難將成為常態(tài)。

確定性決定戰(zhàn)略，不確定性決定

戰(zhàn)術(shù)。房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)依然是15-20萬(wàn)億的大行業(yè)，面對(duì)意料之外、情理之中的密集政策，房地產(chǎn)企業(yè)如何創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)、堅(jiān)守戰(zhàn)略？

• 信心（目標(biāo)）：對(duì)行業(yè)未來(lái)及企業(yè)未來(lái)要有信心。
• 信任（彼此）：對(duì)團(tuán)隊(duì)與合作伙伴要有足夠的信任。
• 信念（共識(shí)價(jià)值觀）：遇到挫折時(shí)要有堅(jiān)定的信念。
• 信仰（使命）：對(duì)制定的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略要有信仰。

• 造夢(mèng)（愿景與目標(biāo)）：作為管理者，要讓所有員工都有一個(gè)夢(mèng)，并且是一致的夢(mèng)。這個(gè)夢(mèng)不能是白日夢(mèng)，應(yīng)當(dāng)是具有一定挑戰(zhàn)性且能夠?qū)崿F(xiàn)的夢(mèng)。
• 造鐘（組織與能力）：領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)是一個(gè)“造鐘者”而不是一個(gè)“報(bào)時(shí)者”，“鐘”指的是組織、平臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)、體系等，管理者應(yīng)當(dāng)造好“鐘”并分發(fā)給員工，通過(guò)“造鐘”為團(tuán)隊(duì)賦能。
• 造梯（路徑與方法）：“梯子”可以理解路徑與方法。一個(gè)有領(lǐng)導(dǎo)力的管理者，應(yīng)當(dāng)把路徑與方法提出，讓員工自己去爬，而不是背著員工前進(jìn)。

• 心中有主義——功利主義、完美主義、長(zhǎng)期主義、個(gè)性主義

企業(yè)不是慈善機(jī)構(gòu)，而是盈利機(jī)構(gòu)，因此一定要堅(jiān)守功利主義。對(duì)以往項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤，著手去解決那些企業(yè)的歷史遺留問(wèn)題，解決當(dāng)下的問(wèn)題才能談未來(lái)。這就是功利主義的最好體現(xiàn)。

b.完美主義

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了低利潤(rùn)時(shí)代，精細(xì)化管理時(shí)代，這個(gè)時(shí)代倒逼房企走向完美，完美主義要求企業(yè)不能有太短的短板。例如企業(yè)在成本方面有短板，就容易拿不到地；在營(yíng)銷方面有短板，拿地越多壓力越大。彌補(bǔ)短板，才能走得更穩(wěn)健。

堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，首先要對(duì)行業(yè)有信心，對(duì)事業(yè)有信念，其次更重要的是將發(fā)展作為信仰。企業(yè)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，不要因?yàn)楫?dāng)下沒(méi)有泛地產(chǎn)項(xiàng)目，就忽略了學(xué)習(xí)，老板必須前置兩年積累相關(guān)知識(shí)，這樣才能增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，臨時(shí)抱佛腳是抱不住的。

企業(yè)只有做強(qiáng)自己的特色，才會(huì)擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力，例如在成本控制方面具有很強(qiáng)的能力，就能夠駕馭別人都算不過(guò)賬來(lái)的土地，去化方面也能快人一步。

• 腦中有策略——深挖洞、廣積糧、高筑墻、早稱王

a.“深挖洞”代表深耕與精細(xì)化，對(duì)城市研判要精細(xì)化。

c.“高筑墻”包括兩方面的概念。第一，從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，要將企業(yè)的“防火墻”做高，同時(shí)對(duì)家庭財(cái)富與企業(yè)財(cái)富進(jìn)行分割；第二，對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升企業(yè)長(zhǎng)板。

d.“早稱王”代表著企業(yè)必須盡早做大規(guī)模，或是具備核心競(jìng)爭(zhēng)力。

• 手中有抓手——產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化、堅(jiān)守與創(chuàng)新模式、現(xiàn)金流管理、升級(jí)產(chǎn)品、提升銷售能力。

• 生存的堅(jiān)韌力：筑高企業(yè)安全墊，建立風(fēng)控體系。
• 競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)斗力：要具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)能力，例如企業(yè)產(chǎn)品溢價(jià)能力或成本優(yōu)化空間具備高出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5%-10%的競(jìng)爭(zhēng)力，就會(huì)戰(zhàn)無(wú)不勝。
• 增長(zhǎng)的爆發(fā)力：當(dāng)機(jī)會(huì)降臨時(shí)，能敏捷的抓住機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
• 發(fā)展的可持續(xù)力：必須通過(guò)取舍與平衡、三動(dòng)平衡、踐行產(chǎn)品主義、管理進(jìn)化、團(tuán)隊(duì)升級(jí)等使企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展，基業(yè)長(zhǎng)青。

A.老板、核心高管的持續(xù)成長(zhǎng) ：提升自身認(rèn)知、思維、格局，不能妄自菲薄與夜郎自大。

B.城市總、項(xiàng)目總的鍛造：項(xiàng)目總、城市總的成長(zhǎng)與培養(yǎng)是企業(yè)發(fā)展的基石。

C.公司治理：理清老板與經(jīng)營(yíng)班子之間的權(quán)責(zé)利益關(guān)系。

戰(zhàn)略是智慧，戰(zhàn)術(shù)是能力。房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注投資、融資、產(chǎn)品/服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、能力、創(chuàng)新的落地綱領(lǐng)：

（1）投資：依然區(qū)域深耕，但需要拉開(kāi)根據(jù)地的范圍，并且在根據(jù)地內(nèi)有底線的機(jī)會(huì)性拿地，過(guò)程中創(chuàng)新合作模式。同時(shí)，拿地過(guò)程中要具備底線思維，對(duì)于發(fā)展型房企來(lái)說(shuō)，單項(xiàng)目不虧就是底線。

（2）融資：創(chuàng)新融資模式，加強(qiáng)同業(yè)、異業(yè)合作，做好準(zhǔn)備，抓住未來(lái)可能的貨幣適度寬松的窗口期機(jī)會(huì)。

（3）產(chǎn)品/服務(wù)：升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)，基于客戶價(jià)值而挖掘競(jìng)爭(zhēng)溢價(jià)，成本優(yōu)化+產(chǎn)品服務(wù)溢價(jià)要具備5--10%的競(jìng)爭(zhēng)力。但是要注意，單方面控制成本與單方面追求產(chǎn)品質(zhì)量都是不可取的。

（4）經(jīng)營(yíng)：取舍與平衡；資金效率、現(xiàn)金流管理、盈利能力要與戰(zhàn)略匹配；投融產(chǎn)銷；安全性、流動(dòng)性、收益性高水平動(dòng)態(tài)平衡；單項(xiàng)目盈利能力。

（5）能力：精益、敏捷、彈性；體系、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)。投融資與管理的顆粒度要更加細(xì)致。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 地產(chǎn)視角，解讀730會(huì)議