作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

目前，首批集中供地已接近尾聲，除了正在酣戰(zhàn)的上海以及還未開(kāi)拍的武漢，已結(jié)束的20個(gè)城市光是第一輪集中土地出讓就攬金8842億元。

但這場(chǎng)土地盛宴并不是所有房企都參與其中。

不久前，克而瑞公布了前五月房企拿地?cái)?shù)據(jù)，一個(gè)很微妙的現(xiàn)象是，一些標(biāo)桿房企從拿地百?gòu)?qiáng)榜上“消失”了，或者說(shuō)他們的拿地表現(xiàn)和自身的規(guī)模并不相稱。 

房地產(chǎn)行業(yè)愛(ài)用面粉和面包的關(guān)系來(lái)比喻土地和房子的關(guān)系。那么如果一家面包店決定不進(jìn)面粉了，大家會(huì)不會(huì)疑惑：這家店還開(kāi)不開(kāi)了？同樣的道理，如果一家規(guī)模TOP3的房企，拿地金額差點(diǎn)跌出了拿地百?gòu)?qiáng)榜，那這家企業(yè)前三的地位還能保住嗎？ 

沒(méi)錯(cuò)，這家企業(yè)是恒大。其2019年、2020年拿地金額始終保持前三，但其今年前五月僅支出27.7億元用于拿地。 

無(wú)獨(dú)有偶。去年剛剛跨過(guò)3000億元銷售規(guī)模的世茂，今年前五月拿地金額也僅為49.5億元，與其過(guò)去幾年高擴(kuò)儲(chǔ)的態(tài)勢(shì)畫風(fēng)變化略大。

再仔細(xì)看，前五月的拿地排行榜上已經(jīng)找不到昔日“華南五虎”之一的富力的影子。 

而中南置地、陽(yáng)光城、雅居樂(lè)和佳兆業(yè)等房企前五月的拿地?cái)?shù)據(jù)，也與其之前的表現(xiàn)有明顯差別。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞2019、2020、2021年1-5月銷售榜、拿地榜 

顯然，在新的土地出讓制度下，未來(lái)房企的格局可能又要變了。

01

早在今年土地兩集中政策出臺(tái)時(shí)就已經(jīng)在業(yè)內(nèi)掀起了巨浪，土地出讓制度的大變革讓房企們茫然失措，各個(gè)房企的投拓部門都在緊鑼密鼓研究應(yīng)對(duì)政策。

從首輪集中供地房企的表現(xiàn)來(lái)看，依然有不少房企不惜犧牲利潤(rùn)也要補(bǔ)倉(cāng)。 

這類房企慷慨拿地大概出于以下幾個(gè)原因： 

首先，對(duì)于部分房企而言，如果能在首輪集中供地增加貨值儲(chǔ)備，在加快周轉(zhuǎn)的情況下，基本年內(nèi)就能轉(zhuǎn)化銷售，為當(dāng)年的銷售額貢獻(xiàn)流量，對(duì)報(bào)表也有很大影響，這也是房企積極拿地被提及最多的原因；

其次，雖然首輪集中供地被證實(shí)不少城市熱度依然很高，不少房企面臨拿了地但沒(méi)利潤(rùn)的尷尬處境，但或許這也正是這些企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的一種手段，即在部分城市快進(jìn)快出，通過(guò)提高這些城市的資金周轉(zhuǎn)率來(lái)平衡整體利潤(rùn)； 

此外，有些房企在集中供地的城市面臨無(wú)貨可賣的境地，但在當(dāng)?shù)赜纸⒘撕軓?qiáng)的營(yíng)銷、管理團(tuán)隊(duì)，若不拿地，團(tuán)隊(duì)就要解散，不利于公司整體穩(wěn)定。 

這些原因具體對(duì)應(yīng)哪些企業(yè)，大家可自行對(duì)比首輪集中供地的拿地排名，排行前列的房企已經(jīng)被關(guān)注太多，在此就不贅述。 

房企拿地原因千千萬(wàn)，反之，不拿地的房企也是各有各的理由。 

02 

不拿地或者減緩拿地力度的第一個(gè)原因可能就是負(fù)債。

去年下半年，房企融資監(jiān)管“三道紅線”政策橫空出世，這讓靠融資續(xù)命的房企們普遍面臨壓力，為了減緩這種壓力，更是為了達(dá)到國(guó)家對(duì)“三道紅線”的要求，不少房企開(kāi)始收縮拿地，更有甚者，企圖通過(guò)降價(jià)促銷、甩賣資產(chǎn)等方式來(lái)改善財(cái)務(wù)狀況。 

以今年拿地金額明顯降低的恒大為例，在首次集中土拍如此熱鬧的當(dāng)下，恒大的成績(jī)是：長(zhǎng)春一塊地，花費(fèi)6個(gè)億。對(duì)比去年同期，即使在疫情期間，恒大也花費(fèi)了538.8億元用于拿地，和今年同期相比，拿地金額竟然有近二十倍的差距。 

究其原因，與恒大的負(fù)債問(wèn)題不無(wú)關(guān)系。從“三道紅線”政策出臺(tái)以后，不少房企都在絞盡腦汁調(diào)節(jié)紅線數(shù)據(jù)進(jìn)行降負(fù)債舉措，從2020年底的數(shù)據(jù)來(lái)看，不少房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了部分或者全部紅線數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)綠，而恒大截至2020年末，三個(gè)指標(biāo)均未過(guò)關(guān)。 

更嚴(yán)重的是，有數(shù)據(jù)表示，截至今年五月末，恒大還有約6000億元的負(fù)債規(guī)模。 

在6月3日的恒大戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)上，許老板下了死命令：“今年6月30日，恒大至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠，有息負(fù)債總額降至5字頭?！?/p>

擺在恒大面前的降負(fù)債問(wèn)題已經(jīng)刻不容緩，而最快的方式就是收縮拿地。 

與恒大有同樣問(wèn)題的還有富力。

在2019年，富力就“暫停”拿地了，2020年前五月其拿地金額在房企拿地排行榜上就已經(jīng)下滑至第57位，2021年同期則滑出百?gòu)?qiáng)榜單。 

富力的負(fù)債問(wèn)題也較為突出。2020年，富力共降低負(fù)債規(guī)模374.1億元，占比達(dá)69%。且在富力的降檔計(jì)劃中，預(yù)計(jì)于今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)一到兩條紅線轉(zhuǎn)綠，爭(zhēng)取于2022年內(nèi)全部轉(zhuǎn)綠。 

但值得注意的是，雖然恒大和富力目前面臨的負(fù)債問(wèn)題比較明顯，但這兩家企業(yè)的土地儲(chǔ)備并不少，恒大拿地驟降的背后是其高達(dá)2.31億平方米的土儲(chǔ)在支撐；而規(guī)模相對(duì)較小的富力也擁有5188平方米土儲(chǔ)，其中有較高比例是利潤(rùn)較高的大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目。

因此，即使短期不拿地，對(duì)這類房企而言，短期雖有影響但因余糧充足，他們的關(guān)注點(diǎn)基本都放在了解決債務(wù)危機(jī)上。 

03 

對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，降負(fù)債不拿地是被動(dòng)的，而對(duì)另一部分房企來(lái)說(shuō)，不拿地則是一種觀望。

這部分房企往往對(duì)利潤(rùn)要求較高，且在首輪集中供地?zé)岫容^高的情況下，他們也在擇機(jī)而動(dòng)。

世茂是其中的典型代表。

作為前十房企，按照機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，世茂前五月拿地金額不足50億元，雖然世茂方面表示這個(gè)數(shù)據(jù)與實(shí)際有出入，其前五月土地投資額實(shí)際上超過(guò)了200億元，拿地?cái)?shù)量也超過(guò)20宗，但首輪集中供地中，的確鮮少看到世茂拿到地。

世茂的問(wèn)題與恒大、富力不同，在于地塊利潤(rùn)測(cè)算不過(guò)來(lái)。 

在世茂的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中，權(quán)益后利潤(rùn)達(dá)到8%-10%的地才能拿。以杭州為例，首輪集中供地世茂報(bào)名了18宗地塊，但最終一塊也沒(méi)拿到，問(wèn)題就出在利潤(rùn)。

前不久濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興坦言在集中供地中拿的地可能只有1%-2%的利潤(rùn)，這與世茂對(duì)利潤(rùn)的要求相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)，也直接將拿地房企的尷尬顯現(xiàn)出來(lái)。

對(duì)于世茂這類企業(yè)，本身的拿地渠道多元化，同時(shí)在集中供地政策出臺(tái)之前儲(chǔ)備了足夠的土地，按照其13800億元的貨值，即使短期不拿地也仍然能保證今年的銷售，因此，世茂的做法更多是觀望。 

與其類似的企業(yè)還有旭輝。

6月初，旭輝CEO林峰認(rèn)為集中土拍雖然放大了房企焦慮，促進(jìn)了短暫的土拍熱，但是房企如果不是為了規(guī)模，或者為了保障當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，拿地應(yīng)該要追求利潤(rùn)，如果沒(méi)有利潤(rùn)寧愿不要。 

同時(shí)，這些企業(yè)普遍認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)集中供地政策的初衷是為了減低土地?zé)岫龋珡氖纵喖泄┑厍闆r來(lái)看，如果降溫的目的沒(méi)達(dá)到，那么后續(xù)可能還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的打補(bǔ)丁政策。

那么在首輪集中供地中花重金去拿地的企業(yè)，反而在后面第二輪和第三輪供地中給了其他賬面現(xiàn)金充足的房企一些機(jī)會(huì)。 

但有一點(diǎn)比較有意思，追求利潤(rùn)的不只世茂一家，美的置業(yè)、旭輝也都是類似房企。

同樣都是多元化拿地，為何世茂相比之下拿地放緩幅度更大？ 

04 

當(dāng)然，除了上述原因，還有一些房企今年以來(lái)拿地金額也有所下滑，例如中南置地、陽(yáng)光城。 

這類房企或許本身布局的城市并不在集中供地的22城之中，但由于這些城市推行集中供地政策，導(dǎo)致非集中供地城市的土地供應(yīng)也受到短期影響，最終呈現(xiàn)出階段性的拿地金額下滑。

短暫的拿地放緩不會(huì)對(duì)房企發(fā)展帶來(lái)太大影響，畢竟這只是第一輪集中供地，此后還有兩輪集中供地，若能及時(shí)把握機(jī)會(huì)，適當(dāng)補(bǔ)倉(cāng)，仍然大有可為。 

但需要警惕的是，這些短期策略性選擇不拿地的房企，如果長(zhǎng)期猶豫，過(guò)度糾結(jié)于利潤(rùn)，也可能會(huì)極大影響其土儲(chǔ)和銷售規(guī)模，引發(fā)進(jìn)一步的排名下滑。

炸天團(tuán)在寫作時(shí)，注意到一個(gè)細(xì)節(jié)：

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞2021年1-5月房企新增貨值榜

在新增土地價(jià)值TOP房企中，除卓越集團(tuán)外，剩余9家全部為國(guó)資或險(xiǎn)資背景，其中招商蛇口、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等則是典型的央企國(guó)家隊(duì)。

在今年2月兩集中政策剛出臺(tái)時(shí)，炸天團(tuán)就曾預(yù)測(cè)擁有資金成本優(yōu)勢(shì)的央企國(guó)家隊(duì)將成為拿地的主力，事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。

典型的如招商蛇口，今年前5月新增土地價(jià)值1015.3億元，在新增土地價(jià)值排行榜一舉上升至第二位，僅次于萬(wàn)科地產(chǎn)。 

眾所周知，在過(guò)去房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的年份里，招商蛇口因管理效率等問(wèn)題而逐漸在行業(yè)里掉隊(duì)。但時(shí)光斗轉(zhuǎn)，在當(dāng)下融資“三道紅線”、供地“兩集中”、銀行“兩道紅線”的特殊背景下，反倒讓招商蛇口擁有了逆勢(shì)超車的機(jī)遇。 

風(fēng)水，真的是會(huì)輪流轉(zhuǎn)！ 

當(dāng)此前高歌猛進(jìn)的泰禾、華夏幸福、藍(lán)光們紛紛倒下，當(dāng)其他房企也都在戰(zhàn)略收縮經(jīng)歷陣痛時(shí)，他們終于可以出來(lái)大殺四方了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 拿地排行榜上”消失“的房企