觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
雖然本次地塊的溢價率維穩(wěn)在15%以下，但外地房企與本地房企的交鋒仍不可避免地將市場熱度推向新的高潮。
蘇州的首次集中拍地在百家房企鏖戰(zhàn)三天后落下帷幕。期間，以華僑城為代表的“過江龍”斥資85億，以恒力為代表的深耕“本地漢”奪得4地，分別成為“賽場”上最耀眼的兩位選手。
自5月31日至6月2日，蘇州共出讓32宗地塊，總出讓面積為247.8萬平方米，最終全部成交攬金434.41億元。
其中，姑蘇區(qū)2宗地塊、吳中城南20號地塊、胥口地塊、科技城2宗地塊、奧體地塊是此次土拍的大熱門，均超過100家房企參與競拍。
而吳中太湖新城地塊、滸墅關地塊以及吳江等地塊，因規(guī)定是定向出讓所以熱度較低并無太多房企參與報價，且都是底價成交。
值得注意的是，工商信息顯示，截至5月26日，蘇州2021年新增房地產(chǎn)類企業(yè)2259家，實控主體多為外地房企，以華南企業(yè)為甚。
另一邊，蘇州更新了土拍規(guī)則。5月21日，發(fā)布了《關于嚴格落實競買要求的通告》，要求同一控制主體的公司不得同時參拍同一地塊及土地資金來源必須為自有資金。
以此為開端，在“指導限價+一次性報價+近均價者得”等嚴格競拍規(guī)則下，蘇州本次集中推出的土地溢價率維穩(wěn)在15%以下。
但是，外地房企與本地房企的交鋒，仍不可避免地將市場熱度推向新的高潮。
華僑城85億連下三子
不難發(fā)現(xiàn)，因終端市場持續(xù)上行，以上海、杭州、南京為熱點城市的長三角地區(qū)，成為各大小房企必爭之地。上海、南京拿地限制嚴格且多需靠“運氣”搖號，同時對于集中供地總成交價達1178.21億元的杭州來說，售價對地價覆蓋不足。
“相比杭州，雖然蘇州整體去化周期較慢，但土地市場不如其激烈，大部分地塊即便達到價格上限，仍有不錯的利潤空間，而且限制少，肯定要拼一下的”，一位房企人士表示。
以蘇州工業(yè)園02號商住用地為例，即便南京安居以最高溢價率15%、成交樓面價25224元/平方米競獲，而周邊新房售價普遍超過4萬元，因此有一定利潤空間。
值得一提的是，在本次集中出讓的32宗地塊中，有80%以上為外來房企所得。其中不乏華僑城、武漢城建等首次進入蘇州的企業(yè)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，華僑城以85億首入蘇州市區(qū)連摘三子，分別斬獲姑蘇區(qū)16、17號地塊，以及相城元和31號地塊，包含兩項之最。
其中，相城元和地塊以總價57.78億成為總價最高地塊，含有住宅、商業(yè)、體育用地等多種業(yè)態(tài)。姑蘇區(qū)17號地塊成交樓面價最高的地塊，成交樓面價28352元/平方米，溢價率13.41%。
今年年初，蘇州姑蘇區(qū)政府與華僑城簽訂了“虎丘大型文旅綜合改造項目”，投資金額60億，目前還沒有進入收獲期。而此次蘇州拍地華僑城收獲了兩宗姑蘇區(qū)地塊，被外界猜測是為上述文旅項目聯(lián)動開發(fā)而用。
3至5月期間在蘇州新注冊房地產(chǎn)公司中，深圳房企龍光新注冊數(shù)量超過70家、綠城中國先后注冊46家、金地集團新注冊29家。此外，招商蛇口新注冊數(shù)量也達到17家，華發(fā)超過6家，海倫堡至少在4家以上，碧桂園和花樣年也均在3家以上。
有接近上述房企投拓人士稱，雖然不能用直接控股的子公司參與，但是可以用參股子公司名義參與，“比如用馬甲作為拿地主體、公司參股的公司，還是可以增加獲取地塊的幾率?！钡瑫r表示，類似行為一旦被發(fā)現(xiàn)，未來三年將被禁入蘇州土地市場。
盡管如此，外來房企還是不停入駐蘇州。
恒力奪4地重倉吳江
去年12月，保利就曾拿下距離本次所獲33號地不遠的科技城74號地塊，深耕蘇州科技城的意圖明顯。此外，自2009年就進入蘇州的保利，目前有3個項目在蘇出售。
而因眾所周知的原因不能繼續(xù)在上海市場拿地的萬科，2004年首進蘇州以來，已在相城區(qū)打造了多個項目，此次再度拿下相城渭塘地塊，除對沖上海市場外，可見其補倉蘇州的決心。
2016年，新力首進蘇州，但2020年期間在土地市場卻無一所獲，此次時隔2年之后再度拿地。據(jù)悉，此次拿下的商住地塊，將由偉光匯通合作開發(fā)，偉光匯通負責商業(yè)部分，新力負責住宅部分。
縱觀拿地結(jié)果來看，蘇州本土房企并不算積極。僅由恒力在最后一天尤其發(fā)力，共拿下4宗地塊重倉吳江，由于定向銷售，基本都是底價成交。此外，便是蘇高新通過底價拿下白馬澗3宗連體地塊。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，恒力以底價25.46億，成交樓面價9793元/平方米競得的吳江運東02號地塊，要求在進行高品質(zhì)住宅開發(fā)建設的同時，在太湖梢規(guī)劃范圍內(nèi)另行投資建設一座文化旅游商業(yè)綜合項目，商業(yè)建筑與住宅建筑須同步開工、同步建設。
另外，需在簽訂本住宅地塊的《國有建設用地使用權出讓合同》后36個月內(nèi)，在吳江區(qū)新增的產(chǎn)業(yè)投資不少于50億元，并在簽訂之日起10個月內(nèi)須引入到賬外資不少于6000萬美元。
“恒力有不斷扎根、投資蘇州及吳江的信心與底氣”，恒力集團董事長陳建華曾公開表示，“作為蘇州吳江本地成長起來的企業(yè)，恒力集團未來的新建項目，只要蘇州滿足條件能上，就一定在蘇州上?！?/p>
從22城已完成首次集中供地的城市來看，大部分城市熱度較高，其中重慶、廈門樓板價漲幅均超45%。雖然此次蘇州土地市場呈現(xiàn)熱度依舊，但涉宅地塊基本均超中止價溢價成交，整體維穩(wěn)在15%以下。
上海中原市場分析師盧文曦指出，長三角已經(jīng)出現(xiàn)城市分化。相比寧波、無錫等地，蘇州的土地市場熱度較高。說明城市內(nèi)部土地根據(jù)地段、土地性質(zhì)等，房企投資分化也較為明顯。
他進一步指出，由于房企開發(fā)凈利潤大幅下跌，運營能力不強的房企在投資上更注重區(qū)域的商業(yè)成熟度，不愿意耗費時間去運營一個項目，盡量規(guī)避盈利上的不確定因素。
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