作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

自貿(mào)港新政策的東風(fēng)下，即便是先來(lái)者也在謀劃新的商業(yè)機(jī)會(huì)。

自2020年6月1日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》印發(fā)以來(lái)，掘金者紛紛前來(lái)，瞄準(zhǔn)自貿(mào)港旺鋪。

近期一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年6月至今年6月，海南新增市場(chǎng)主體共計(jì)42.8萬(wàn)戶(hù)，環(huán)比增長(zhǎng)52.31%；其中新增企業(yè)約20萬(wàn)戶(hù)，環(huán)比增幅達(dá)到136.73%。

自貿(mào)港新政策的東風(fēng)下，即便是先來(lái)者也在謀劃新的商業(yè)機(jī)會(huì)。

“我們看到國(guó)家對(duì)海南的重視，以及現(xiàn)在海南土地管控的嚴(yán)格和稀缺，以及市場(chǎng)之大?！痹诮衲?月份雅居樂(lè)的業(yè)績(jī)會(huì)上，陳卓林就喊話(huà)依舊看好海南，將會(huì)繼續(xù)加大投資；并強(qiáng)調(diào)在投資側(cè)重點(diǎn)上，海南是大灣區(qū)、長(zhǎng)三角之外主要深耕的區(qū)域。

海南之于雅居樂(lè)的意義不言而喻。這一房企的發(fā)展起伏，幾乎與隔海相望的海南熱土緊密相連。

而在近日，雅居樂(lè)集團(tuán)和砂之船集團(tuán)戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式舉行，其中雅居樂(lè)清水灣商業(yè)項(xiàng)目達(dá)成首次合作共識(shí)。簽約儀式的現(xiàn)場(chǎng)，出現(xiàn)了陳卓林長(zhǎng)子陳思烺這一“新面孔”。

雅居樂(lè)的新合作伙伴為砂之船集團(tuán)。

作為國(guó)際大型連鎖奧萊運(yùn)營(yíng)商，目前渝企砂之船集團(tuán)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)13家大型超級(jí)奧萊，同時(shí)還有5家超級(jí)奧萊正在籌備開(kāi)業(yè)中，分布于重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長(zhǎng)春、西安、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、蘭州、揚(yáng)州、廈門(mén)、蘇州、福州、石家莊、上海、深圳等17個(gè)城市。

資料顯示，砂之船在奧萊項(xiàng)目總投資超過(guò)200億元，總面積超過(guò)240萬(wàn)平方米，擁有超700萬(wàn)VIP會(huì)員。

此次合作，是在雅居樂(lè)控股戰(zhàn)略發(fā)展中心聯(lián)合雅居樂(lè)商業(yè)集團(tuán)共同推動(dòng)之下。雙方將在聯(lián)合獲取土地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)、奧特萊斯商業(yè)經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域展開(kāi)全面合作；并將緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)思維，謀求產(chǎn)業(yè)勾地與開(kāi)發(fā)代建方面的深遠(yuǎn)合作，實(shí)現(xiàn)成功的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)增值。

可以看出，合作整體是基于商業(yè)運(yùn)營(yíng)大方向。

更為進(jìn)一步的消息是，目前雙方已經(jīng)就雅居樂(lè)清水灣商業(yè)項(xiàng)目達(dá)成首次合作共識(shí)，戰(zhàn)略合作協(xié)議正式進(jìn)入實(shí)施階段。

其中雅居樂(lè)提及：在自貿(mào)港政策下，清水灣大舉推進(jìn)灣區(qū)20萬(wàn)平方米商業(yè)體落地，引入“超級(jí)奧萊+離島免稅”，借力灣區(qū)酒店、游艇、藝術(shù)中心、文旅、教育等產(chǎn)業(yè)資源，逐步提升灣區(qū)旅游消費(fèi)配套，致力于打造海南首個(gè)超大型文商旅商業(yè)綜合體。

自貿(mào)港政策、離島免稅，這些關(guān)鍵詞顯然是對(duì)于新風(fēng)向的捕捉。

今年6月份正式公布施行的海南自由貿(mào)易港法，將貿(mào)易投資自由化、便利化上升到法律層面，以貿(mào)易投資自由化、便利化為重點(diǎn)，進(jìn)行了各項(xiàng)制度設(shè)計(jì)。

在中央的定位中，海南將打造成為國(guó)際旅游消費(fèi)中心之一。消費(fèi)層面，最為引人關(guān)注的便是免稅政策。

近幾年來(lái)國(guó)家不斷推進(jìn)海南免稅政策，如國(guó)家發(fā)改委于2018年印發(fā)《海南省建設(shè)國(guó)際旅游消費(fèi)中心的實(shí)施方案》便提出，要將海南打造為全球免稅購(gòu)物中心和時(shí)尚消費(fèi)中心，要“實(shí)施更加開(kāi)放便利的離島免稅政策”。

2020年7月，海南離島免稅購(gòu)物政策調(diào)整最終落定實(shí)施，游客每年每人離島免稅購(gòu)物額度由3萬(wàn)元提高至10萬(wàn)元，同時(shí)取消單件商品8000元的免稅限額規(guī)定。

此外海南自由貿(mào)易港法還從優(yōu)化稅收制度安排、擴(kuò)大免稅商品種類(lèi)等方面提出相關(guān)利好。

對(duì)于踏足海南已近二十年的雅居樂(lè)，其顯然也想分一杯羹。

清水灣與雅居樂(lè)的故事早已口口相傳。早在2002年，雅居樂(lè)以每平方米226元的成本拿下陵水清水灣土地并開(kāi)發(fā)成雅居樂(lè)清水灣；2009年，清水灣首次開(kāi)盤(pán)創(chuàng)下64億銷(xiāo)售，入市均價(jià)超1萬(wàn)/平方米。

2017年，清水灣項(xiàng)目單盤(pán)銷(xiāo)售170億元，奪下全國(guó)單盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售冠軍，在雅居樂(lè)全年銷(xiāo)售中占比超20%。

而后，則因?yàn)?018年海南全域限購(gòu)政策則有了不一樣的走向，雅居樂(lè)也面臨著銷(xiāo)售徘徊、毛利下降的尷尬局面。

隨著海南從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷(xiāo)售，再到限制土地供應(yīng)，即便對(duì)海南有著執(zhí)念的雅居樂(lè)，也需要有一些戰(zhàn)略與思路的轉(zhuǎn)變。

今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上，陳卓林便稱(chēng)，這幾年公司加大了對(duì)海南島的投資，強(qiáng)調(diào)以后也會(huì)看好這地區(qū)，雖然政策上偏緊，但未來(lái)會(huì)根據(jù)國(guó)家的政策，同時(shí)按公司計(jì)劃去做。

在文旅產(chǎn)品的打造上，憑借清水灣拿下單盤(pán)銷(xiāo)冠的雅居樂(lè)或許輕車(chē)熟路。但在商業(yè)運(yùn)營(yíng)及免稅購(gòu)物生意上，其顯然需要幫手。

值得注意的是，免稅并不是一門(mén)低門(mén)檻的生意，若想?yún)⑴c其中首先需要一張免稅牌照。

免稅牌照，顧名思義，即擁有免稅牌照的公司則享有免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。目前，國(guó)內(nèi)擁有免稅經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的公司并不多。

可以說(shuō)，免稅牌照是國(guó)內(nèi)稀缺資源之一，也是各大免稅店的利潤(rùn)來(lái)源之一。

其中，按照現(xiàn)行監(jiān)管框架，海南國(guó)際旅游島的免稅牌照需要單獨(dú)發(fā)放。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至目前，僅有5家企業(yè)拿到海南離島免稅經(jīng)營(yíng)牌照，除了此前幾乎一家獨(dú)大的中免，自去年以來(lái)還相繼引入了海免、中出服等。

此次與雅居樂(lè)聯(lián)手的砂之船，雖旗下經(jīng)營(yíng)的一些奧特萊斯商場(chǎng)具有離境退稅牌照，但作為企業(yè)其并沒(méi)有海南離島免稅經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

因此如何落地離島免稅，或許還需進(jìn)一步動(dòng)作。除此外，在整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)大方向上，雅居樂(lè)也需要鏈接更多的資源。

雖多元化早已成為深深烙在這家華南房企身上的印記，已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理和城市更新八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)局面；但相較于物業(yè)、環(huán)保、代建等各項(xiàng)開(kāi)枝散葉的業(yè)務(wù)而言，商業(yè)明顯是雅居樂(lè)存在感頗弱的一環(huán)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雅居樂(lè)商管最初是將原本傳統(tǒng)住宅以外的所有商業(yè)，包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、高爾夫球、文旅以及游艇會(huì)等整合在一起，成立一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的集團(tuán)來(lái)運(yùn)作此類(lèi)商業(yè)資產(chǎn)。

其中，在傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)上，雅居樂(lè)更多是布局配套住宅項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)，而不是單體商業(yè)體。

早在2019年的一次專(zhuān)訪(fǎng)上，雅居樂(lè)商業(yè)管理集團(tuán)副總裁兼商管公司總經(jīng)理李迪就對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，社區(qū)商業(yè)可以說(shuō)是雅居樂(lè)商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)拳頭。

目前雅居樂(lè)落地的商業(yè)項(xiàng)目并不多，例如廣州市番禺市橋的雅居樂(lè)·鄰里時(shí)光，便是雅居樂(lè)商業(yè)管理集團(tuán)首個(gè)一站式社區(qū)Mall；以及佛山南海嶺南風(fēng)情Mall、無(wú)錫?雅居樂(lè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

而在清水灣項(xiàng)目上，事實(shí)上因大型文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的需要，雅居樂(lè)將其許多商業(yè)業(yè)態(tài)例入酒店、高爾夫球、游艇會(huì)等融入其中。

據(jù)悉，雅居樂(lè)清水灣目前開(kāi)發(fā)建設(shè)第十一年，總占地1.5萬(wàn)畝，其中就囊括6家超五星級(jí)酒店，兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18桿高爾夫球場(chǎng)，亞洲最大的游艇碼頭780泊位；以及5萬(wàn)平方米綜合商業(yè)體，8萬(wàn)平方米商業(yè)中心等都配套都已投入使用。

這些商業(yè)更多是配套開(kāi)發(fā)，為整個(gè)大社區(qū)成熟的生活氛圍及設(shè)施而存在。

如今，在特定的“超級(jí)奧萊+離島免稅”概念、20萬(wàn)平方米的大體量下，雅居樂(lè)選擇了砂之船。

這次合作里還有另一個(gè)值得考究的細(xì)節(jié)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在一張現(xiàn)場(chǎng)戰(zhàn)略簽約儀式的照片中，陳思烺站在C位。

陳思烺為陳卓林長(zhǎng)子，此前其出現(xiàn)在公眾面前更多是以寰圖創(chuàng)始人及董事長(zhǎng)身份。該以聯(lián)合辦公起步的全鏈條寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)公司由陳思烺及其弟陳思樂(lè)聯(lián)合于2016年創(chuàng)辦。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前寰圖在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港等地?fù)碛谐^(guò)50個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目。

不過(guò)如今，寰圖更多由陳思樂(lè)統(tǒng)籌全局，陳思烺則似乎把工作重心轉(zhuǎn)向了父輩所在的雅居樂(lè)。

子承父業(yè)在任何一個(gè)行業(yè)都不足為奇。從陳思烺此前從事的商辦業(yè)務(wù)以及此次合作現(xiàn)身進(jìn)行猜測(cè)，其或負(fù)責(zé)雅居樂(lè)商業(yè)管理集團(tuán)的相關(guān)業(yè)務(wù)。

另悉，早在2019年雅居樂(lè)已戰(zhàn)略入股寰圖中國(guó)，彼時(shí)寰圖估值超60億元人民幣。在當(dāng)年的一個(gè)活動(dòng)上，李迪也對(duì)外表示，雅居樂(lè)商管想把“寰圖”打造為全國(guó)領(lǐng)先的寫(xiě)字樓全鏈條運(yùn)營(yíng)商 。

有知情人士則透露稱(chēng)，此前寰圖就與雅居樂(lè)商管進(jìn)行一些團(tuán)隊(duì)整合，共同在全鏈條寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)商方面進(jìn)行深耕。

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原標(biāo)題： 解局|拉上砂之船雅居樂(lè)商業(yè)清水灣試水免稅生意？