作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2010年以來全國新建商品房待售面積出現(xiàn)兩次高峰，2014年達(dá)到歷史高峰后中央“去庫存”政策有效緩解了新房的積壓情況。2018年起隨著調(diào)控收緊、樓市遇冷等因素新房庫存進(jìn)入上行周期，疫情爆發(fā)后庫存急增至新高點(diǎn)，但尚未突破上一輪高峰。在這一現(xiàn)狀下，部分城市可能已經(jīng)或?qū)⒁霈F(xiàn)局部庫存失衡現(xiàn)象。 

具體而言有有3個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 

一是2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩。商品房待售面積減負(fù)逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。 

二是2019年下半年全國新房庫存由降轉(zhuǎn)增。由于各省市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，如蘇州、西安、長沙、武漢等均加碼了包括“五限”在內(nèi)的諸多政策，一時(shí)間熱點(diǎn)城市銷售普遍遇冷，全國商品房銷售面積同比累計(jì)增速逐月下行，至2019年末同比累計(jì)降0.1%。 

三是2020年初起新冠疫情期間樓市斷檔，新房庫存跳增。2020年2月新冠疫情爆發(fā)后，全國新房市場停擺，銷售規(guī)模呈斷崖式下跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—2月份，商品房銷售面積同比下降39.9%。受此影響，2020年2月末商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的全國80個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅存量面積走勢發(fā)現(xiàn)，2018年起全國商品住宅存量由降轉(zhuǎn)升、進(jìn)入上行周期。但當(dāng)前全國商品住宅庫存情況尚且健康，并未突破“去庫存”前的歷史高點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

具體到城市而言，我們對(duì)60個(gè)重點(diǎn)城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進(jìn)行了對(duì)照分析，篩選出40個(gè)庫存較高城市，大體可細(xì)分為三類。 

在這其中，日照、太原、大連、寶雞為代表，這一類城市不僅商品房消化周期在12個(gè)月以上，而且土地消化周期均超過5年。 

桂林、天津、洛陽、蕪湖等城，這一類城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個(gè)月，其中桂林、北海已升至40個(gè)月以上。 

另有部分城市存在一定潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，不僅狹義商品房去化周期達(dá)到高庫存城市范疇，而且這一類城市由于近年成交較多土地，形成新房供應(yīng)后將產(chǎn)生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規(guī)模，如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右，未來如新房銷售遇冷，庫存風(fēng)險(xiǎn)將急劇惡化。

分能級(jí)來看，一線庫存主力面積段偏小，二線尤其是三四線主力面積段偏大。依據(jù)2020年上半年各能級(jí)商品住宅庫存數(shù)據(jù)，核心一線城市90-100平方米房源待售面積占總體比例最大達(dá)21%，占比第二的則是更小面積段的80-90平方米房源。 

二三線城市主力庫存則落在100-120平方米，主要原于新房房價(jià)與居民購買力關(guān)系適中，市場供求主力的剛需戶型以三房100-120平方米為主；其中值得注意的是三四線城市100-120平方米與120-140平方米庫存占比不分伯仲，均在25%左右。 

圖：2020年上半年各能級(jí)高庫存城市各面積段商品住宅庫存套數(shù)占比（%） 

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

不過對(duì)比成交來權(quán)衡不同能級(jí)城市各面積段的去化壓力，則存在顯著差異，一線城市庫存壓力的集中點(diǎn)主要在于180平以上，2020年上半年庫存占比達(dá)到了10%,但成交占比僅為5%，可見疫情加劇了中高端購房者的觀望情緒，使得整體成交相對(duì)低迷；

其次70平以下、90-100平、140-160平、160平-180平整體庫存占比也略微高于成交占比約1-2個(gè)百分點(diǎn)，存在一定的去化風(fēng)險(xiǎn)，但隨著疫后整體成交的穩(wěn)步復(fù)蘇，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

圖：2020年上半年一線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對(duì)比情況（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

二線城市的庫存壓力則主要集中在小面積段，尤其是70平以下，庫存占比高達(dá)10%，成交占比不足5%，巨大的剪刀差使得這部分面積段房源的去庫存壓力陡增，這點(diǎn)也不難理解，當(dāng)前二線城市基本都已進(jìn)入剛需和剛改階段，小面積段戶型有著功能性缺失，居住舒適度較差等天然劣勢，逐漸退出主流戶型，因而目前小面積段庫存極有可能轉(zhuǎn)化為后期無法去化的“死庫存”，70-80平和180平以上的戶型庫存風(fēng)險(xiǎn)次之，目前庫存占比基本高出成交占比2-3個(gè)百分點(diǎn)，后期供應(yīng)和成交的調(diào)節(jié)作用，差異也有極大可能被不斷彌合。

圖：2020年上半年二線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對(duì)比情況（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

三四線城市的庫存壓力和二線城市基本類似，主要集中70平以下，70-80平和180平以上，對(duì)于多數(shù)三四線城市而言，目前房價(jià)雖然也漲到了階段性高點(diǎn)，但是整體的購房壓力還是不及核心一二線城市的，因而100-120平和120-140平成交占比也顯著高于核心一二線城市，這兩個(gè)面積段雖然庫存高企但后期基本不存在去化壓力，相較而言，小面積段缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。

圖：2020年上半年三四線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對(duì)比情況（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2020年上半年部分高庫存城市各面積段商品住宅庫存、成交面積占比對(duì)比情況（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從戶型情況來看，小戶型一房、二房和高端改善五房以上整體需求不足，后期去化面臨挑戰(zhàn)。

總體來看，高庫存城市三房房源積壓最多。2020年上半年末30個(gè)高庫存城市的新房庫存中三房房源占比接近一半，為各個(gè)戶型中最高。二房、四房房源不分伯仲，分別占總體待售面積的18%和20%。一房、五房房源庫存體量最低，在整體庫存中比重均低于10%。

近3年對(duì)比而言，三房、四房庫存占比上揚(yáng)，其余房型占總體存量比重均下降。具體而言，2020年上半年末三房戶型庫存占比較2018年末顯著提升，比重提升了3個(gè)百分點(diǎn)；四房戶型3年間占比微增1%。其他戶型中，五房及以上戶型庫存占比下降最多，2020年上半年末較2018年末占比下降2個(gè)百分點(diǎn)；一房、二房戶型庫存占比則分別下降1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2018年-2020年上半年高庫存城市各房型商品住宅庫存面積占比（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

對(duì)比成交，雖然三房庫存占比最大但短期內(nèi)基本不存在去化壓力，因?yàn)槟壳爸髁Τ山粦粜投我布性谌浚C合來看，整體戶型段的庫存壓力與面積段類似，“兩頭”積壓，一方面，一房、二房因戶型功能性缺失，很難滿足人們改善居住和“二孩”時(shí)代的客觀需求，整體成交占比顯著低于庫存占比，尤其是一房，剪刀差高達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，五房以上同樣面臨庫存壓力，主要源于疫情后人們收入壓縮，高端改善需求也相應(yīng)受到影響，人們觀望情緒更加濃厚。

圖：2020年上半年部分高庫存城市各戶型段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對(duì)比情況（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

分各能級(jí)來看，一線仍有較高占比的二房房源，二線、三線三房房源占庫存主力。根據(jù)2020年上半年末各能級(jí)新房庫存情況，一線城市三房戶型占比達(dá)40%，但二房戶型占庫存總量比重也有27%，遠(yuǎn)高于二三線城市。即一線城市中尚有較大體量未消化的二房待售房源。二線、三四線城市庫存中三房房源占據(jù)絕對(duì)高位，占比均在50%左右，二線三房庫存占比更高。二三線城市二房及四房庫存占比均在20%左右，三四線城市比重略高；其余一房、五房及以上房源則占據(jù)極小庫存比重。

圖：2020年上半年各能級(jí)高庫存城市各房型商品住宅庫存面積占比（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

而三四線城市的庫存壓力與一二線略有不同，除了一房和五房以上，二房同樣存在庫存和成交占比的“剪刀差”，事實(shí)上，對(duì)于多數(shù)三四線城市而言，品牌房企的全國化擴(kuò)張客觀上也加速了人們從剛需逐步過渡至改善，雖然局部城市房價(jià)也上漲至高點(diǎn)，但是整體的購房壓力還是不及核心一二線城市的，因而三房和四房的累計(jì)成交占比也顯著高于核心一二線城市，這兩個(gè)戶型段雖然庫存高企但后期基本不存在去化壓力，相較而言二房同樣缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。

圖：2020年上半年三四線高庫存城市各戶型段商品住宅庫存和成交套數(shù)占比對(duì)比情況（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2020年上半年部分高庫存城市各房型商品住宅庫存、成交面積占比（%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從商品房待售面積的變化情況來看，隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由熱轉(zhuǎn)淡”，2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩，商品房待售面積減負(fù)逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。而2019年下半年各省市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，市場銷售下行趨勢初顯，加之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增，2020年2月末商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米。

而擴(kuò)展時(shí)間維度，我們發(fā)現(xiàn)雖然庫存量重新步入上行周期，但尚未突破2014-2015年庫存量的歷史高點(diǎn)，目前整體庫存情況尚且健康，結(jié)合近期7-8月整體銷售“淡季不淡”，預(yù)期隨著成交的逐步恢復(fù)，庫存量還將維持穩(wěn)中略降態(tài)勢，整體風(fēng)險(xiǎn)基本可控。 

從面積段來看，當(dāng)前100-120平與120-140平商品住宅庫存面積占比最大，且有逐年遞增態(tài)勢。究其原因，與整體市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，房企偏好于大面積改善類產(chǎn)品，隨著地價(jià)的攀升，單個(gè)戶型面積增加無疑能為房企帶來更高的溢價(jià)空間，也成為了驅(qū)動(dòng)房企產(chǎn)品變革的重要?jiǎng)恿?，因而整體供應(yīng)中也以此面積段為主導(dǎo)。

從成交占比情況這一面積段同樣也是成交主力，從中長期來看，無論是二孩還是人們對(duì)居住舒適度的追求，大面積段都將占據(jù)主流市場，因此這部分庫存極有可能在后期銷售中轉(zhuǎn)化為成交。

我們認(rèn)為，一線城市二房庫存占比最值得關(guān)注，這一占比在2020年上半年達(dá)到了27%，遠(yuǎn)高于其他能級(jí)城市，目前這部分庫存風(fēng)險(xiǎn)較大，后期去化較難，主要源于目前一線城市居民購房偏好傾向于小面積段三房，二房則難以達(dá)到人們對(duì)居住功能性需求。

聚焦單個(gè)城市，多數(shù)高庫存城市各個(gè)房型供需關(guān)系正常，庫存無明顯積壓現(xiàn)象，少部分城市三房主力戶型庫存不足，其余房型存量過多。 

典型如核心一線城市廣州、深圳，2城當(dāng)前三房產(chǎn)品一房難求，市場待售面積遠(yuǎn)不及成交所需。呼和浩特、銅陵、日照、煙臺(tái)、紹興、桂林、汕頭等城市則在三房戶型庫存量較低的同時(shí)，二房產(chǎn)品受購房者置業(yè)需求升級(jí)影響出現(xiàn)庫存積壓現(xiàn)象。寶雞、蕪湖、安慶、衢州、舟山、常熟、廈門、漳州等城市則四房及以上戶型庫存占比較高但成交占比寥寥。

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原標(biāo)題： 深度研究丨40城庫存去化超1年，一線城市二房風(fēng)險(xiǎn)大