作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

在過(guò)去數(shù)年間，鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展沒(méi)有走向全國(guó)，錯(cuò)失高速發(fā)展良機(jī)。目前在環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控壓力下，鴻坤地產(chǎn)已出現(xiàn)凈利腰斬、流動(dòng)性緊張、融資環(huán)境持續(xù)惡化等癥狀。

6月28日，聯(lián)合資信公告稱，維持北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻坤地產(chǎn)”）主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA，評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。

同時(shí)，維持鴻坤地產(chǎn)“16鴻坤01”和“16鴻坤02”信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面；維持“18鴻坤01”“18鴻坤03”和“19鴻坤01”信用等級(jí)為AA，評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。

評(píng)級(jí)公告

聯(lián)合資信關(guān)注到，鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于京津冀地區(qū)，受京津冀地區(qū)調(diào)控政策影響較大。同時(shí)，其部分北京項(xiàng)目分別受別墅尾盤和商住政策影響，存在一定去化壓力。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前鴻坤地產(chǎn)存續(xù)境內(nèi)債券6只，存續(xù)規(guī)模34.08億元，其中有24.89億債券將于一年內(nèi)到期，短期集中兌付壓力較大。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，鴻坤地產(chǎn)還存續(xù)一只美元債，當(dāng)前余額2.05億美元，將于2022年8月到期。

值得注意的是，鴻坤地產(chǎn)存續(xù)這只美元債融資成本頗高，票息高達(dá)14.75%，其綜合融資成本為10.3%，處于行業(yè)較高水平。

據(jù)官網(wǎng)介紹，鴻坤集團(tuán)成立于2002年，已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有金融投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大業(yè)務(wù)板塊的復(fù)合型控股集團(tuán)。

其中，鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，2020年3月鴻坤物業(yè)（01941.HK）在香港聯(lián)交所主板上市。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，鴻坤地產(chǎn)的控股股東為鴻坤管理咨詢，持股比例100%，公司實(shí)控人為自然人趙偉豪。

值得一提的是，趙偉豪為鴻坤創(chuàng)始人趙彬、吳虹夫婦之子。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

從布局上看，鴻坤地產(chǎn)主要以京津冀地區(qū)為主，近年來(lái)受環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，其開(kāi)工和銷售回款規(guī)模持續(xù)下降。

2020年，鴻坤地產(chǎn)簽約銷售規(guī)模175.4億元，增速僅為1.86%，屬于中小房企。

同年，鴻坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.99億元，同比下滑7.94%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為3.47億元，同比減少59.57%。

盈利能力

值得注意的是，業(yè)績(jī)腰斬的同時(shí)，鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流入規(guī)模也大幅下滑，由2019年58.03億下滑至24.77億元，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力降低。

另外，鴻坤地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率已連續(xù)兩年下降，2019年和2020年該指標(biāo)分別為39.15%和25.53%。

截至2020年末，鴻坤地產(chǎn)的總資產(chǎn)為616.54億元，總負(fù)債492.2億元，凈資產(chǎn)124.34億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.83%。

從融資新規(guī)“三道紅線”看，截止2020年末鴻坤地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.32%，凈負(fù)債率91.66%，現(xiàn)金短債比0.65，踩中一道紅線，歸為“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，鴻坤地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為76%。

截至2020年末，鴻坤地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有376.2億元，主要為應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有38.25億元。

相較于短期債務(wù)，鴻坤地產(chǎn)流動(dòng)性緊張，其賬上貨幣資金僅有27.89億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。

值得注意的是，鴻坤地產(chǎn)流動(dòng)性緊張導(dǎo)致應(yīng)付票據(jù)規(guī)模較大，截至2020年末該指標(biāo)為18.52億元，在當(dāng)前房企票據(jù)兌付頻現(xiàn)風(fēng)波背景下，其票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

在備用資金方面，截至2020年末，鴻坤地產(chǎn)銀行授信總額有120.72億元，未使用授信額度為36.19億元，可見(jiàn)其財(cái)務(wù)彈性欠佳。

銀行授信

除此之外，鴻坤地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債116億元，主要為長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)103.6億元。

整體來(lái)看，鴻坤地產(chǎn)有息負(fù)債有160.37億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息負(fù)債率為33%。

剛性負(fù)債高企，2020年鴻坤地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)7.03億元，較2019年激增55%，對(duì)公司利潤(rùn)形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了借款和債券融資，鴻坤地產(chǎn)還通過(guò)租賃，應(yīng)收賬款，股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

《小債看市》分析發(fā)現(xiàn)，除了盈利腰斬、負(fù)債高企、流動(dòng)性緊張等問(wèn)題外，鴻坤地產(chǎn)還有以下三方面指標(biāo)值得注意：

第一、籌資性現(xiàn)金流；

2018年以來(lái)，鴻坤地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，近三年該指標(biāo)分別為-12.69億、-52.57億以及-37.63億元，說(shuō)明其融資規(guī)模遠(yuǎn)不及償還債務(wù)的速度，外部融資環(huán)境惡化。

籌資性現(xiàn)金流

第二、應(yīng)收賬款和存貨；

2019年，由于西紅門鎮(zhèn)政府購(gòu)買拆遷安置房，鴻坤地產(chǎn)的應(yīng)收賬款大幅增加，由2018年2.05億元躍升至31.29億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下滑90%。

另外，鴻坤地產(chǎn)存貨高企，規(guī)模較大的應(yīng)收賬款和存貨對(duì)資金形成較大占用。

應(yīng)收賬款和存貨

第三、受限資產(chǎn)；

截至2020年末，鴻坤地產(chǎn)受限資產(chǎn)規(guī)模為163.92億元，主要為存貨和投資性房地產(chǎn)，受限資產(chǎn)規(guī)模較大存在一定流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，鴻坤地產(chǎn)在建和擬建項(xiàng)目尚需投資金額較大，未來(lái)面臨一定資金支出壓力和融資需求。

總得來(lái)看，近年來(lái)鴻坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下滑，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流腰斬；融資成本高且融資環(huán)境持續(xù)惡化，債務(wù)壓力和流動(dòng)性問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。

2002年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速房地產(chǎn)消費(fèi)大潮如火如荼，經(jīng)濟(jì)學(xué)背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦，嗅到了北京房地產(chǎn)發(fā)展的商機(jī)。

于是，趙彬從湖南進(jìn)入北京成立鴻坤地產(chǎn)，通過(guò)招拍掛拿下了北京南五環(huán)外西紅門一塊兩百萬(wàn)平方米的土地。

當(dāng)時(shí)，西紅門地區(qū)還是一整塊麥子地，阡陌縱橫，交通、水電、市政等皆不便。但沒(méi)想到，北京西紅門成了趙彬的福地，鴻坤地產(chǎn)發(fā)跡于此。

隨后，鴻坤地產(chǎn)進(jìn)駐北京大興，從拆遷、修路、市政、水電等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)做起。

在深耕10多年后，西紅門舊貌換新顏，國(guó)際化大都市的形象逐步建立，同時(shí)鴻坤地產(chǎn)也依托于該區(qū)域的發(fā)展立足北京。

2010年起，鴻坤地產(chǎn)開(kāi)始走出北京，先后進(jìn)入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，開(kāi)啟“大北京”戰(zhàn)略。

同時(shí)，借助國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策風(fēng)口，鴻坤地產(chǎn)開(kāi)始布局圍繞北京“大五環(huán)”的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略。

這期間，趙彬開(kāi)始四處招兵買馬，原萬(wàn)科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產(chǎn)。

2017年，鴻坤集團(tuán)實(shí)控人悄然變更為趙彬之子，這拉開(kāi)了二代接班的序幕。

也是在那一年，銷售額剛突破百億的鴻坤地產(chǎn)，就喊出2023年要實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。

但是，在房企集中度越來(lái)越高情況下，鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展一直沒(méi)能提速，千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

除了主業(yè)房地產(chǎn)，鴻坤還在金融投資領(lǐng)域有所布局。

早在2007年，鴻坤集團(tuán)就成立了全資子公司億潤(rùn)投資，發(fā)起北方地區(qū)第一支有限合伙基金。

2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會(huì)常務(wù)副主席。

可以說(shuō)，在過(guò)去數(shù)年間鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展，沒(méi)有走向全國(guó)錯(cuò)失高速發(fā)展良機(jī)。

目前，在“房住不炒”大基調(diào)和環(huán)京調(diào)控壓力下，華夏幸福已遭遇流動(dòng)性危機(jī)，同為環(huán)京房企的鴻坤經(jīng)營(yíng)狀況備受矚目。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 又一家“環(huán)京房企”凈利腰斬，500億負(fù)債壓頂千億征途夢(mèng)碎