西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
房地產(chǎn)招拍掛項目的土地款融資包括了競拍保證金融資和競拍成功后的土地款配資兩種。因土地款融資一直處于監(jiān)管紅線之內(nèi)，因此目前銀行、信托、資管以及私募的資金都很難進入，以西政財富中心當前的募資情況為例，2019年下半年以來僅有少數(shù)的單一機構(gòu)資金、個人資金或過橋資金可以操作此類項目。
鑒于土地款融資周期很短，且具備很強的短拆、過橋性質(zhì)，因此資金成本一直都居高不下，其中土地競拍保證金的融資成本基本在年化24%以上（未取得土地時無法辦理土地抵押），競拍成功后剩余土地款配資的成本也一般維持在年化20%左右（一般都可以辦理土地的后置抵押）。另外土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實力和企業(yè)魄力，因此該類業(yè)務(wù)的操作難度及機會成本更高。以我們先前已操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿足主體的準入要求（一般要求百強開發(fā)商），不然我們都是按謹慎介入處理?？陀^地說，百強開發(fā)商綜合實力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應(yīng)的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優(yōu)先考慮，另外需要說明的是，各類機構(gòu)在操作土地款融資業(yè)務(wù)時，目前更傾向于將“拍地保證金融資”和“土地款融資”這兩項業(yè)務(wù)作打包處理，以防止拍地后后續(xù)土地款資金無法接續(xù)導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法推進，甚至發(fā)生保證金被沒收的風險。
因涉及到監(jiān)管和合規(guī)的問題，本文僅對業(yè)務(wù)操作本身做相關(guān)總結(jié)，不對合規(guī)問題做具體闡述。
百強開發(fā)商，其中土地競拍的保證金融資須說明競拍的成功幾率。
1.目前市面上競拍保證金的配資比例為50%，競拍成功后的土地款配資比例一般為50%-65%，特殊情況下可接受配資70%，具體一事一議；但單個項目可操作的放款限額一般在1-3億以內(nèi)；
2.項目開發(fā)總成本按商業(yè)計劃書進行鎖定，總成本超支，須經(jīng)董事會同意方可支出，總成本超過3%由開發(fā)商單方承擔；
3.融資存續(xù)期內(nèi)，項目公司現(xiàn)金流封閉使用；
4.融資存續(xù)期內(nèi)，項目公司管理費、營銷費用鎖定，超過部分由開發(fā)商自行補足。
6+6，最低使用期限為6個月，滿6個月，經(jīng)融資機構(gòu)同意可一次性償還。
四、投資方式及交易框架
1.融資機構(gòu)與開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方按出資比例共同成立SPV用于拍地；
2.開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方將對應(yīng)比例的出資以股東借款形式注入SPV，注意融資方需先完成出資；
3.融資機構(gòu)以股東借款方式支付相應(yīng)的融資款，SPV公司賬戶由融資機構(gòu)掌管；
4.SPV公司摘得經(jīng)融資機構(gòu)認可的項目地塊后，該筆保證金作為項目公司已支付的土地款使用；
5.若SPV公司未摘得項目地塊開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方在SPV賬戶中的資金用于定向償還融資機構(gòu)的相關(guān)本息；
6.競拍成功后的土地款配資業(yè)務(wù)操作參照上述執(zhí)行。
以我們先前操作的土地款配資業(yè)務(wù)為例，融資成本約20%/年，其中5%左右于當年度前置收取，剩余部分按季付息。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生的相應(yīng)費用由項目公司承擔，5%/年的前置收款部分開票所涉增值稅及附加由融資機構(gòu)承擔。
定向支付開發(fā)商指定且經(jīng)融資機構(gòu)認可的地塊保證金或土地款。保證金融資方面，若開發(fā)商摘得相關(guān)地塊，該筆資金轉(zhuǎn)化為該項目的土地款，融資機構(gòu)對該項目按照約定風控進行管理，若未成功摘得，融資機構(gòu)按如下標準提前退出：20%/年*0.5%*融資機構(gòu)實際放款金額+本金。需注意，不少機構(gòu)一般都要求開發(fā)商至少使用或支付6個月的資金成本，也即保證融資機構(gòu)資金的“低消”，即最少使用6個月。
1.前融、開發(fā)貸及其他資金置換、集團資金調(diào)配、項目銷售回款。
2.資金歸集：項目公司設(shè)立監(jiān)管賬戶，資金到期前10、5、3天提前歸集資金比例分別為30%、50%、100%，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金月合計與歸集比例補足部分由開發(fā)商補足。
開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方或其指定有回購能力的主體，按照15%/年的總固定溢價回購融資機構(gòu)持有的SPV的股權(quán)。
1.土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，在土地摘牌后并取得土地證的10個工作日內(nèi)辦理完成抵押至融資機構(gòu)指定主體或土地證原件由融資機構(gòu)與開發(fā)商共管。
若未能在規(guī)定時間內(nèi)完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開發(fā)商需向融資機構(gòu)以貸款余額為基數(shù)，按照萬分之五/日支付罰金。
2.開發(fā)商及其實際控制人夫婦為項目公司償還全額本息提供無限連帶責任擔保。
1.融資機構(gòu)向項目公司委派1名董事，項目公司股東會、董事會重大事項一致決（融資、對外擔保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東（預(yù)）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。
2.融資機構(gòu)向項目公司委派聯(lián)席財務(wù)總監(jiān)1名，共管項目公司證章照及所有賬戶的U-key（所有賬戶增加基金預(yù)留印鑒及最后一道U盾），對付款享有全部審批權(quán)、查詢權(quán)。項目公司按照3萬元/月的標準向融資機構(gòu)或其指定主體支付咨詢服務(wù)費，用于支付融資機構(gòu)委派人員的工資社保等。
3.交叉違約：開發(fā)商或其直接控股公司或其實際控制的主體，對所有融資機構(gòu)包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構(gòu)成逾期未歸還融資款項違約事項的，融資機構(gòu)有權(quán)單方面接管項目公司，包括但不限于項目公司所有證、章、照，且融資機構(gòu)有權(quán)提前退出。
本文僅對西政財富及集團操作的地產(chǎn)融資項目進行簡要總結(jié)，更多項目融資、產(chǎn)品銷售、推介及風險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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