觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
作為建設者和運營者，房地產(chǎn)企業(yè)在其中也扮演了重要角色。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 繼國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（Internet Data Center，簡稱IDC）先后被納入“新型基礎設施”與房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點計劃之后，越來越多房企瞄上了這個新興賽道。
1月28日，上市公司鵬博士在上交所一則公告中披露，公司正在籌劃重大資產(chǎn)重組，擬向深圳寶能創(chuàng)展置業(yè)有限公司出售13個數(shù)據(jù)中心的相關資產(chǎn)、業(yè)務及負債等。而據(jù)公開資料顯示，買家的第一大股東為寶能地產(chǎn)，第二大股東為姚建輝，分別持股50.25%、49.75%。
簡而言之，深圳房企寶能地產(chǎn)將要收購鵬博士位于北上廣多地的13個數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)、業(yè)務及債務，目前雙方已簽署《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書》，但具體資產(chǎn)規(guī)模、交易金額、交易方案并未對外公布，只確定了將以現(xiàn)金交易。
從數(shù)字地產(chǎn)的角度而言，數(shù)據(jù)中心占地面積大、服務收益穩(wěn)定、存在長期現(xiàn)金流，正符合不動產(chǎn)投資的需求；從新基建的角度而言，數(shù)據(jù)中心迅速發(fā)展代表著互聯(lián)網(wǎng)時代全球數(shù)據(jù)總量的不斷增長，去建設、運營這樣的新基建也代表了房企在存量時代探索發(fā)展與轉(zhuǎn)型的態(tài)度。
各取所需：寶能地產(chǎn)入局IDC 鵬博士轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)
作為一家房企，寶能地產(chǎn)的經(jīng)營范圍覆蓋民用住宅、商業(yè)房產(chǎn)、生態(tài)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)及銷售，主要項目包括深圳寶能城、深圳寶能中心、深圳寶能太古城、深圳寶能公館等，并提供投資咨詢、招商、物業(yè)管理等服務，入局數(shù)據(jù)中心還是首次。
正如鵬博士公告所提示的那樣，鑒于交易目前仍然存在許多不確定性，寶能地產(chǎn)還需要向鵬博士及時支付3億元履約保證金。自《框架協(xié)議》簽署之日起至2021年3 月31日之期間為排他期，還需要爭取在排他期內(nèi)簽署全面的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，具體的交易方案及交易條款還需另行協(xié)商，在3個月內(nèi)披露。
聚焦于交易本身，其標的資產(chǎn)為鵬博士持有的13個數(shù)據(jù)中心，屬于T3+或T4等級高標準數(shù)據(jù)中心機房，通過租賃為用戶的服務器和網(wǎng)絡相關設備提供空間、維護及管理等相關服務，并提供完善的數(shù)據(jù)中心設施、高品質(zhì)網(wǎng)絡環(huán)境、豐富帶寬資源和專業(yè)運營服務，客戶涉及金融、保險、互聯(lián)網(wǎng)、云計算、跨國公司等行業(yè)。
再具體到這13個數(shù)據(jù)中心，分別是酒仙橋數(shù)據(jù)中心、亦莊數(shù)據(jù)中心、電信通數(shù)據(jù)中心（含5個機房，即5個數(shù)據(jù)中心）、深圳數(shù)據(jù)中心、上海數(shù)據(jù)中心、廣州數(shù)據(jù)中心、佛山數(shù)據(jù)中心、成都數(shù)據(jù)中心以及武漢數(shù)據(jù)中心，鵬博士的公告中并沒有公布其評估價值，只提到了將涉及這13個數(shù)據(jù)中心的相關資產(chǎn)、業(yè)務及負債。
因此，感興趣的投資者和讀者難免會產(chǎn)生一些疑問：一是，鵬博士這家公司是做什么的，他們的IDC規(guī)模在市場上有多大？二是，寶能地產(chǎn)為什么要買下這13個數(shù)據(jù)中心，又將對該公司的業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生什么樣的影響？
就第一個疑問，我們可以通過查找鵬博士這家上市公司的公開資料獲得答案。據(jù)其官網(wǎng)介紹，鵬博士成立于四川成都，于1994年上市，業(yè)務涉及新基建的5G通信服務、大數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等領域，擁有鵬博士大數(shù)據(jù)、北京電信通、寬帶通、大麥科技、鵬云視通等企業(yè)，覆蓋中國及北美200余個城市，面向家庭、企業(yè)、政府提供“資源+技術+服務”的全鏈條“云服務”。
具體到數(shù)據(jù)中心產(chǎn)品上，鵬博士目前共運營15個機房，總面積超20萬平方米，總運營機柜數(shù)超過3萬個，運維、后臺技術支持團隊超過500人。其中，北京機柜10000個、上海機柜4000個、廣州機柜6000個、深圳機柜1500個，一線城市占比約七成。
據(jù)天風證券一份研報梳理，數(shù)據(jù)中心屬于典型的重資產(chǎn)投入，鵬博士早已有意向“輕資產(chǎn)、重運營”轉(zhuǎn)型，從自建數(shù)據(jù)中心轉(zhuǎn)為合建、共建、酒店運營管理模式（HOMM），即通過23億元數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、數(shù)據(jù)中心委托運營來實現(xiàn)全國擴張，如與珠海大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、廊坊云計算數(shù)據(jù)中心、南京佳力圖聯(lián)合共建南京楷德悠云計算數(shù)據(jù)中心等，但上述交易同于2021年1月29日宣布終止。
就IDC機柜規(guī)模而言，截至2020年中報，在涉足IDC業(yè)務的上市公司中，光環(huán)新網(wǎng)以逾5萬個機柜、IDC業(yè)務半年度營收8.07億元領先；鵬博士以逾3萬個機柜、IDC業(yè)務營收7.03億元略遜一籌，與數(shù)據(jù)港IDC業(yè)務半年度營收接近持平；奧飛數(shù)據(jù)機柜雖不足1萬，但IDC業(yè)務半年度營收3.42億元，在單個機柜的營收及盈利上更值得重視。曾有分析人士估計，鵬博士2018年時的市場份額為1.6%，在第三方數(shù)據(jù)中心服務商中處于中游水平。
盡管鵬博士此前曾提出，計劃在2023年實現(xiàn)可運營機柜12萬個，這仍有待時間驗證；至于其輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略能否推廣至全國，因此前23億元數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、數(shù)據(jù)中心委托運營并未順利實現(xiàn)，本次與寶能地產(chǎn)的交易便再添一分關注。
就第二個疑問，市場有聲音猜測，寶能地產(chǎn)對IDC的首次布局及未來業(yè)務經(jīng)營發(fā)展或與鵬博士的輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略高度相關——我拿資產(chǎn)你來運營，各取所需，合作共贏。運營方通過日常運營、管理，收取一定管理費用及資產(chǎn)增值收益分紅；資產(chǎn)方則擴大了旗下資產(chǎn)規(guī)模，并有望獲取資產(chǎn)增值創(chuàng)造的收益。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院曾在一份報告中指出，云計算已成為全球IDC行業(yè)發(fā)展的最大驅(qū)動力，按平均增長率20%保守估算，2020年的IDC市場規(guī)模將超過2000億美元。而據(jù)報道指，寶能系在2017年已計劃涉足云計算數(shù)據(jù)中心項目，即陜西省渭南市富閻合作區(qū)富平縣云計算中心項目，預計2020年5月結束土建施工，進入數(shù)據(jù)中心機電安裝施工階段，并于2021年投產(chǎn)運營。
房企占位：數(shù)據(jù)浪潮與IDC投資熱度
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體過往報道，數(shù)據(jù)中心多見于產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套，由房地產(chǎn)開發(fā)商自建、自持、共建、運營等，并成為不動產(chǎn)投資的新資產(chǎn)、新熱點之一。
因數(shù)據(jù)來源于互聯(lián)網(wǎng)的興起，并逐漸成為一類要素，其存儲、管理、開放共享等促生了設備托管需求，也推動了數(shù)據(jù)中心的興建與發(fā)展，其選址由市區(qū)單位辦公樓變更至郊區(qū)，而后大量異地遠程化，出現(xiàn)在內(nèi)蒙古、貴州等溫度低、散熱條件好、電費低的區(qū)域。
據(jù)知名研究機構IDC與浪潮聯(lián)合發(fā)布的一份報告預測，2020年中國數(shù)據(jù)中心市場投資規(guī)模約402億美元，未來五年的年復合增長率約11%。未來三年，新產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量預計將超過過去三十年的總和，全球數(shù)據(jù)總量將從現(xiàn)在的44.9ZB（十萬億億字節(jié)）以26%的復合增長率增至2024年的142.6ZB，其中中國新增長的數(shù)據(jù)量將達到36ZB，對全球占比25.2%。由此可見，這將帶動數(shù)據(jù)中心總體建設規(guī)模的持續(xù)增長。
據(jù)公開報道，阿里、騰訊等科技巨頭正在通過自建、共建與租賃方式加速部署數(shù)據(jù)中心，滿足市場增量需求；而作為建設者和運營者，房地產(chǎn)企業(yè)在其中也扮演了重要角色。
于香港市場，佳明集團是自建數(shù)據(jù)中心的房企代表之一。至少在2007年，其已開始布局數(shù)據(jù)中心物業(yè)租賃業(yè)務（iTechTower1和iTechTower2），又于2020年7月以3.56億港元購入香港新界2宗地塊，用來建造兩座數(shù)據(jù)中心。截止目前，佳明集團可提供IDC租賃面積近10萬平方呎，并計劃在廣西南寧成立最高端的數(shù)據(jù)中心。
于內(nèi)地市場，佳兆業(yè)是運營數(shù)據(jù)中心的房企代表之一。于2017年，佳兆業(yè)旗下科技產(chǎn)業(yè)集團簽約河北承德力海企業(yè)港大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)運營項目，為數(shù)據(jù)中心區(qū)、計算中心等六大產(chǎn)業(yè)板塊提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)資源整合及導入、金融服務、招商運營等服務。
在2020年7月，首創(chuàng)集團宣布將與華為結合各自產(chǎn)業(yè)資源、運營經(jīng)驗和技術綜合優(yōu)勢，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型、智慧環(huán)保、智慧園區(qū)、科技金融、數(shù)據(jù)中心等領域開展深層次合作。
于資本市場，數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)所受到的關注越來越高。2019年11月，房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資本與互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）發(fā)展商和營運商中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關系，正為“互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心基金”募集資金，旨在用于中國內(nèi)地收購、開發(fā)和運營超大型IDC項目組合。在2020年9月，該平臺完成了總額約13億美元 (約90億人民幣)的融資。
另類資本投資機構遠洋資本則推動了數(shù)據(jù)中心的資產(chǎn)證券化進程——以投資企業(yè)云泰數(shù)通的IDC服務收費收益權為底層資產(chǎn)，在2020年7月發(fā)行了國內(nèi)IDC新型基礎設施收益權ABS，儲架規(guī)模為32億元人民幣，首期發(fā)行11.06億元，期限不超過9年，加權平均票面利率為4.03%。
2021年1月，私募股權投資巨頭KKR宣布超額募集了17億美元（約合人民幣110億元）的首只泛亞太地區(qū)房地產(chǎn)基金（KKR Asia Real Estate Partners），重點關注商業(yè)、工業(yè)和住宅地產(chǎn)等領域，包括投資如包括物流、長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老地產(chǎn)等具有運營基礎的平臺。
凱德集團總裁羅臻毓先生亦曾在觀點地產(chǎn)機構2020博鰲直播間采訪中透露，會考慮產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)。
此外，戴德梁行也在線上活動中指出，隨著“三道紅線”的出臺，預期2021年開發(fā)商將會釋放更多商辦物業(yè)，如產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、物流資產(chǎn)等。
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