觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
陽光城的文化土壤就應(yīng)該這樣，隔幾年沖一波，長江后浪沖前浪，現(xiàn)在流行的叫后浪。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 五一假期后的首個(gè)工作日，陽光城在總部陽光控股大廈舉行了年度股東大會(huì)。
一位現(xiàn)場投資者表示，這一次股東大會(huì)的出席管理層是陽光城近年來最齊人的一次。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌、執(zhí)行副總裁吳建斌、執(zhí)行副總裁闞乃桂、財(cái)務(wù)總監(jiān)陳霓出席了現(xiàn)場。
本次股東大會(huì)也沒有花太多時(shí)間在宣讀議案上，而是很快進(jìn)入了交流階段，現(xiàn)場數(shù)位投資者與管理層圍繞陽光城的利潤壓力、土地投拓、物業(yè)分拆以及和戰(zhàn)投泰康合作等方面進(jìn)行了長達(dá)90分鐘的交流，其中朱榮斌也罕見回應(yīng)了一直縈繞的離職傳聞。
陽光城最近的股價(jià)持續(xù)走低，在上一個(gè)交易日（4月30日）甚至觸及了近一年來的谷底5.51元，泰康所帶來的市場效應(yīng)并沒有改變房地產(chǎn)行業(yè)整體的走勢，陽光城目前市值約為235億元。
關(guān)于陽光城的討論點(diǎn)主要在于，在這個(gè)高度不確定性和充滿競爭性的市場中，公司過去的高增長邏輯難以為繼。在各種精細(xì)化要求下公司并沒有展現(xiàn)出技高一籌的實(shí)力，仍在調(diào)整過去埋下的管理和負(fù)債問題，而戰(zhàn)投方泰康的加入也沒有在業(yè)務(wù)層面給公司帶來太多深度改變。
朱榮斌認(rèn)為，陽光城內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)，首要還是安全和穩(wěn)健，“我覺得只要活下來，未來就有機(jī)會(huì)。哪怕是階段性的發(fā)展受影響”。
陽光城獨(dú)立董事給公司的期望是“不敗”，換言之不考慮如何主動(dòng)取勝，而是只要不敗就是勝利。而泰康對公司的要求同樣是以穩(wěn)為先。
然而，這也引起了股東們關(guān)于公司成長性的憂慮。去年，陽光城銷售面積1528.52萬平方米，權(quán)益銷售面積1006.26萬平方米。
但在投拓端，陽光城全年支付總地價(jià)707億元，權(quán)益對價(jià)401.96億元，合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約725.96萬平方米，相較于2019年近500億元的拿地預(yù)算減少了近20%，而相對2020年的銷售面積同樣不足。
朱榮斌表示：“拿地的確沒有達(dá)到預(yù)期，并購沒下手不后悔，在積極參與招拍掛，但仍然保持謹(jǐn)慎?！彼步o股東們打了預(yù)防針，“原本預(yù)計(jì)兩集中市場會(huì)有所放緩，但沒想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高，有項(xiàng)目不好算過賬。”
目前，陽光城手中6000億土儲(chǔ)貨值尚能維持今年與明年的銷售，而對于泰康的十年利潤要求，朱榮斌并不擔(dān)心?！爸灰獓噎h(huán)境不出現(xiàn)大變化，陽光城手里的牌足夠完成第一個(gè)五年計(jì)劃?！?/p>
投資者們還是對陽光城在“雙斌”加入這些年來的表現(xiàn)給予了肯定?！爱?dāng)初朱總的管理團(tuán)隊(duì)在2017年底加入，給了股東很高的期待和增長，現(xiàn)在你們帶領(lǐng)的陽光城不再是區(qū)域型房企，也是實(shí)現(xiàn)了股東們當(dāng)時(shí)的想法。”
這位投資人話鋒一轉(zhuǎn)，便開始向朱榮斌討教起了離職傳聞的真實(shí)性。
事實(shí)上，關(guān)于朱榮斌離開陽光城的傳聞從2019年開始便不脛而走，每一年都有媒體爆料稱其將在年內(nèi)離職，其中討論最多的便是重返碧桂園。
“坦誠地講，這些傳聞也不完全是空穴來風(fēng)，獵頭那邊是有主動(dòng)找過我。”朱榮斌說，對于這些傳聞，他看得很開，并沒有直接否認(rèn)，而是和股東們聊起了發(fā)展與改變。
“我跟老板也說任何東西都不能阻礙公司發(fā)展，任何東西都在變化，但公司不變，朱榮斌還在就是好事？也不一定。不變，就覺得一定是好事嗎？不見得?！?/p>
朱榮斌直言：“真實(shí)的情況應(yīng)該是，不要怕我變。去年年底，我跟老板簽了個(gè)5年之約。我走不了是事實(shí)，我覺得你們不用再關(guān)心這個(gè)問題?！?/p>
在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)在變，公司在泰康加入后也在變，任何事情都在競爭中推進(jìn)，對于股東們憂慮的公司穩(wěn)定性問題，公司團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營狀態(tài)都不用過度解讀?！巴獠凯h(huán)境在變，公司環(huán)境在變。不見得聽到不變就是好事情，聽到變就是壞事情?！?/p>
朱榮斌說，他曾和老板講過，如果他走了，可能來另一個(gè)人把公司干得更好。陽光城的文化土壤就應(yīng)該這樣，隔幾年沖一波，長江后浪沖前浪，現(xiàn)在流行的叫后浪。
朱榮斌認(rèn)為，陽光城就是缺后浪?！拔揖拖Ｍ颐撎Q骨，雖然還是朱榮斌，但是要換個(gè)腦袋。我也在調(diào)整，感覺老朱榮斌已經(jīng)黔驢技窮。我們自己是待下來了，但是我們都要‘換人’，不然無法適應(yīng)周圍的變化?！?/p>
2020年9月9日晚8點(diǎn)，陽光城公告宣布，泰康人壽及泰康養(yǎng)老與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養(yǎng)老通過協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份，共計(jì)554,710,264股。
對于流動(dòng)性相對沒那么緊張、財(cái)務(wù)相對穩(wěn)定的陽光城來說，此次引入險(xiǎn)資泰康，除了基本面上關(guān)于“三線四擋”的財(cái)務(wù)考量，以及公司融資方面的賦能外，兩者在業(yè)務(wù)上的協(xié)同與合作是不可忽視的因素。
投資者們也就這方面進(jìn)行了追問。首先是關(guān)于融資方面，朱榮斌坦言：“我們在融資上面有一點(diǎn)合作，但是非常小，因?yàn)樘┛邓袑徟际前凑战鹑谙到y(tǒng)機(jī)構(gòu)的要求，相對會(huì)嚴(yán)。”
存量項(xiàng)目方面，泰康有一些不能分拆的項(xiàng)目，而陽光城擁有一些低效的商業(yè)、公寓，對于公司來說比較雞肋的資產(chǎn)，雙方布局城市匹配的話會(huì)在這方面展開合作。
對于雙方而言，要找商業(yè)條件合適的城市進(jìn)行合作。朱榮斌坦言，我們跟泰康接觸之后發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老確實(shí)還賺錢，不過現(xiàn)在能夠賺錢的領(lǐng)域，只有很小的一個(gè)市場，也就是養(yǎng)老里面的剛需市場。
第三，陽光城的物業(yè)社區(qū)跟泰康的合作，這是目前房地產(chǎn)公司和養(yǎng)老地產(chǎn)尚未走出來的一條合作路徑，還在探索之中，以提供物業(yè)服務(wù)為主，物業(yè)公司與養(yǎng)老社區(qū)設(shè)立平臺(tái)。
“大家不要對盈利有太高期待，養(yǎng)老業(yè)務(wù)周期比較長。它就是長期主義，這是長期持續(xù)戰(zhàn)斗，還需要長期主義的錢來支撐，現(xiàn)在屬于雙方都不要太計(jì)較代價(jià)的科研階段。
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