作者:一段棉線的投資思考
最近和幾個(gè)融資口的專家聊了聊,對于某些地產(chǎn)行業(yè)主體來說,可能市場流動(dòng)性停滯、資產(chǎn)價(jià)值縮水只是問題的誘因,真正根子里的問題在于超融。
例如深圳有舊改貸,前面和村里把關(guān)系捋好了就可以把項(xiàng)目放到項(xiàng)目公司里開始套錢,一直套到最后環(huán)節(jié)的購房尾款融資。除了房價(jià)本身下跌導(dǎo)致資產(chǎn)縮水外,超融也是很多地產(chǎn)商具體項(xiàng)目算不過來帳還在猛做的邏輯:房子本身做成什么樣子已經(jīng)不再重要,從項(xiàng)目里不斷融資、做出一定賬面利潤進(jìn)行分紅+項(xiàng)目上跑冒滴漏才是核心目的。
如果說去年底之前還有放開股權(quán)融資、打折往供應(yīng)鏈里直接注入流動(dòng)性這些供給側(cè)手段緩釋危機(jī)的話,目前由于需求側(cè)熄火時(shí)間太久,再啟動(dòng)地產(chǎn)這臺發(fā)動(dòng)機(jī)的代價(jià)可能要比之前預(yù)想的高得多,可使用的有效手段也少得多。
回歸本源,任何債務(wù)危機(jī)面前還是信心和流動(dòng)性兩個(gè)核心問題。
如果一個(gè)地產(chǎn)業(yè)主體全程杠桿用足,可能即便不進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值重估,還原表外部分、資債相抵后真實(shí)的窟窿也得占純賬面資產(chǎn)價(jià)值的相當(dāng)比例,這個(gè)窟窿是就算平價(jià)賣掉房子也堵不上的。
而還原后資產(chǎn)負(fù)債表的窟窿對應(yīng)的是完整現(xiàn)金流量表上的資金流出。對于這些公司來說,投入資金除了真正凝結(jié)成房子/存貨/土儲以外,其它應(yīng)該主要就在項(xiàng)目層面跑冒滴漏、給股東的分利潤、稅費(fèi)這三個(gè)去向里被花掉了。
現(xiàn)在如果不談具體這家那家公司是不是要完蛋的個(gè)別問題,而是從整體底層邏輯出發(fā),要解一堆存量資產(chǎn)的爛賬只能想辦法往資產(chǎn)盤子的關(guān)鍵點(diǎn)上注入流動(dòng)性做盤活。而既然最終花的都是納稅人的錢,就應(yīng)該挑選對自身利潤要求最小化的機(jī)構(gòu)來做——比如城投或新設(shè)立的SPV,而類似AMC、央企地產(chǎn)公司都有自身利潤最大化的訴求,相當(dāng)于摩擦成本更高,在系統(tǒng)層面看是不合算的。
至于資金的其他三個(gè)去處——其中稅費(fèi)已經(jīng)被各級政府享受過了;項(xiàng)目上的跑冒滴漏追回成本太高;最終可能只能想辦法讓股東再吐點(diǎn),把原來賬面上可分配、但其實(shí)不該拿走的錢拿回來一部分,穿透看最終挽回納稅人的一些損失。這個(gè)過程中或許可以不直接對著股東本人上,而是在公司面紗下溫和處理,例如要求原股東和利益相關(guān)方贖買價(jià)值出現(xiàn)嚴(yán)重縮水的項(xiàng)目公司股份(上市公司層面股票有明確股價(jià)和交易限制)。
剩下的問題需要靠穩(wěn)信心處理,官方的實(shí)際動(dòng)作和明確承諾都非常重要。能代表官方的機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)一部分資金出來真實(shí)購買資產(chǎn)或許是第一步——現(xiàn)在老百姓已經(jīng)在被反復(fù)收割中得到了充分訓(xùn)練,只有見到真金白銀解決了一些問題,才能勉強(qiáng)提高信任感。目前一二線城市年化租金水平普遍在1.5-3.0%,半價(jià)買房出租經(jīng)營,配套長久期特別融資應(yīng)該勉強(qiáng)可以打平,做上一批樣板案例就可以把信心初步穩(wěn)住。
撒了一部分真金白銀解決問題,還得加強(qiáng)宣傳輿論的杠桿作用才能進(jìn)一步提高老百姓的接盤意愿。
資產(chǎn)都是買漲不買跌,那些資產(chǎn)負(fù)債表上的窟窿最終可能還是得靠房價(jià)上漲才能最終解決。但允許房價(jià)上漲是個(gè)【略去2字】問題,如果這個(gè)窟窿不至于把大船拖沉,這里就是個(gè)經(jīng)濟(jì)和【略去2字】相互衡量的問題了。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題: 紓解地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)的一點(diǎn)漫談