法園金融法律研究 作者：王平
來源：法園金融法律研究（ID：Lawgarden-Finance）
眾所周知，房地產(chǎn)信托貸款項目有“四證”齊全的要求，其中“四證”是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。“四證”及相互關(guān)系介紹如下：
《國有土地使用權(quán)證》由人民政府根據(jù)《國有土地出讓合同》頒發(fā)，其上記載有使用權(quán)面積、座落、地類（用途）及使用權(quán)類型等信息，這些信息應(yīng)該與《國有土地出讓合同》相符合。此外，《國有土地使用權(quán)證》還附有宗地圖。《國有土地使用權(quán)證》是其他三證的基礎(chǔ)。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門頒發(fā)，其記載有項目名稱、位置、用地面積及建設(shè)規(guī)模。其上記載的用地面積與《國有土地使用權(quán)證》記載的面積一致（本文所說的一致并非絕對相等）。另外，部分《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》一般只列有該地塊的地上建設(shè)規(guī)模?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》還附有附件，其中列明詳細的建設(shè)規(guī)模及告知事項等。
《建設(shè)工程施工許可證》也是由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門頒發(fā)，其上記載有建設(shè)單位、項目名稱、位置及建設(shè)規(guī)模。證上記載有地上面積和地下面積，兩者合計為總面積?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》的總面積與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的建設(shè)規(guī)模應(yīng)相一致。此外，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附有附件，記載項目的建設(shè)面積詳情。
《建筑工程施工許可證》由住建部門頒發(fā)，其上記載有工程名稱、建設(shè)單位（即項目公司）、地址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)價格、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期及竣工日期等。建設(shè)工程施工許可證的申領(lǐng)需以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的領(lǐng)取為前提，一般而言，《建筑工程施工許可證》上會援引對應(yīng)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》證號。當然，其與援引的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的面積一致。
此外，《建筑工程施工許可證》與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》并非一一對應(yīng)，有些《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對應(yīng)若干張《建筑工程施工許可證》。
當然，建設(shè)規(guī)劃在建設(shè)過程中會發(fā)生變化，屆時會出現(xiàn)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》缺少的情形，從而與《建筑工程施工許可證》無法對應(yīng)。
實踐中，各地對“四證”也沒有統(tǒng)一的格式要求。此外，不同的時期，“四證”的樣式也會不同。因此，我們會發(fā)現(xiàn)“四證”在各地頒發(fā)的版本均不相同，有些地方的證書甚至是手填而非打印版本。因此，以上介紹僅供參考，具體審查還需依照具體情形進行對照判斷。
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