7月20日晚,宋都股份發(fā)布公告稱,將放棄于今年5月競(jìng)得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán),成為今年首例公開的退地事件。
作者:婷婷王
來(lái)源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun)
7月20日晚,宋都股份(600077.SH)發(fā)布公告稱,將放棄于今年5月競(jìng)得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán),成為今年首例公開的退地事件。不過(guò)據(jù)風(fēng)財(cái)訊獨(dú)家了解,宋都股份此次退地,或另有隱情。知情人士向風(fēng)財(cái)訊透露宋都股份預(yù)約拍得這批地之前有意向合作方且商務(wù)合作相當(dāng)明確但摘地之后天目地合作方變卦臨時(shí)跳票導(dǎo)致資金減少,被迫先退拱墅地,推入窘境。貼近此次交易的核心知情人透露,合作方是寶龍地產(chǎn)。針對(duì)此事,寶龍地產(chǎn)方面表示,和退地事件無(wú)關(guān),與宋都股份接觸的地塊并非這宗退地地塊。寶龍很長(zhǎng)一段時(shí)間在杭州沒(méi)有新拿地,目前以合作開發(fā)為主。退地糾紛誰(shuí)在說(shuō)謊?
今年5月,杭州紹輝(宋都股份全資子公司)競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)運(yùn)河新城GS1001-17地塊,由于歷時(shí)2個(gè)月未支付首期土地款,也未簽署出讓合同,最終經(jīng)宋都股份和主管部門溝通協(xié)商后,杭州紹輝競(jìng)得資格取消。至此,宋都股份已繳納的5000萬(wàn)元保證金不予返還,占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)(3.52億元)的14.19%。宋都股份在公告中表示,此次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán),是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策,公司將不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。截至目前,公司同期競(jìng)得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程,不存在其他應(yīng)當(dāng)披露而未披露事項(xiàng)。知情人透露,這一次杭州集中供地,雖然價(jià)格有限,但自持比例普遍很高,開發(fā)基本沒(méi)什么利潤(rùn)。杭州7月的“限商墅”政策進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。有沒(méi)有合作方,算賬公式完全不同,可能剩下一家就根本扛不動(dòng)項(xiàng)目。寶龍方面則表示,和此次退地的地塊無(wú)關(guān),接觸的是臨安地塊。寶龍地產(chǎn)有高層向風(fēng)財(cái)訊直言,“杭州的地很難拿”。目前在杭州市場(chǎng)主要以合作開發(fā)為主。因?yàn)椴粌H在杭州第一輪集中供地,在很長(zhǎng)一段時(shí)間,寶龍地產(chǎn)在杭州都沒(méi)有新拿地塊。這也使其在杭州市場(chǎng),始終保持較濃厚的合作意向。選吧,虧5000萬(wàn)還是虧掉一個(gè)項(xiàng)目?
據(jù)風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn),宋都股份今年集中供地時(shí),在杭州拿下的5處地塊,分別是杭州富陽(yáng)區(qū)富春灣新城6號(hào)地塊、富春77-2號(hào)地塊、臨安區(qū)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊、中心城區(qū)單元01-ZX-01-140地塊、運(yùn)河新城GS1001-17地塊。5宗地塊的土地價(jià)款最高17.83億元,最低3.35億元,另外三宗為8.91億元、8.46億元、7.29億元,溢價(jià)率均在29%左右,自持比例21%-28%。苛刻的條件,帶來(lái)極小的利潤(rùn)空間。以運(yùn)河新城GS1001-17地塊為例,總價(jià)178308萬(wàn)元,樓面價(jià)20962.12元/平,溢價(jià)率29.86%,自持21%。項(xiàng)目要配建居委會(huì)、書店等,合計(jì)建面1125㎡??紤]配建建筑、自持打六折,項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)奔2.4萬(wàn)元/平。但地塊銷售限價(jià),毛坯均價(jià)不高于26500元/平,毛坯最高單價(jià)不高于29150元/平,裝修價(jià)格不高于3000元/平(即精裝修均價(jià)不高于29500元/平)。按照這個(gè)售價(jià)和成本對(duì)比,若加上其他建安運(yùn)維營(yíng)銷成本,上述運(yùn)河新城地塊的預(yù)期銷售利潤(rùn)率可能不足2個(gè)點(diǎn)(非凈利潤(rùn))。應(yīng)了濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興此前那句話,“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)?!?/section>“不賺錢、純跑量”這是杭州市場(chǎng)給幾乎所有房企的答題環(huán)境。“杭州市場(chǎng)不愁賣,但不賺錢,現(xiàn)在資金回籠又很慢,不虧就很好了。拿了杭州一塊地可能要在其他下沉城市跑兩個(gè)項(xiàng)目,才能補(bǔ)回來(lái)。”某機(jī)構(gòu)研究院負(fù)責(zé)人直言。這也形成了坊間一度流行的“玩笑”——退地虧5000萬(wàn)(保證金),不退就虧掉一個(gè)項(xiàng)目好幾億,你怎么選?
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獨(dú)家|誰(shuí)在說(shuō)謊?首例退地?fù)渌访噪x,宋都寶龍各執(zhí)一詞