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        誰(shuí)在說(shuō)謊?首例退地?fù)渌访噪x,宋都寶龍各執(zhí)一詞

        扒財(cái)經(jīng) 扒財(cái)經(jīng)
        2021-07-22 06:14 2118 0 0
        7月20日晚,宋都股份發(fā)布公告稱,將放棄于今年5月競(jìng)得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán),成為今年首例公開的退地事件。

        作者:婷婷王

        來(lái)源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun) 

        7月20日晚,宋都股份(600077.SH)發(fā)布公告稱,將放棄于今年5月競(jìng)得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán),成為今年首例公開的退地事件。
        不過(guò)據(jù)風(fēng)財(cái)訊獨(dú)家了解,宋都股份此次退地,或另有隱情。

        知情人士向風(fēng)財(cái)訊透露宋都股份預(yù)約拍得這批地之前有意向合作方且商務(wù)合作相當(dāng)明確但摘地之后天目地合作方變卦臨時(shí)跳票導(dǎo)致資金減少,被迫先退拱墅地,推入窘境。
        貼近此次交易的核心知情人透露,合作方是寶龍地產(chǎn)。
        針對(duì)此事,寶龍地產(chǎn)方面表示,和退地事件無(wú)關(guān),與宋都股份接觸的地塊并非這宗退地地塊。
        寶龍很長(zhǎng)一段時(shí)間在杭州沒(méi)有新拿地,目前以合作開發(fā)為主。

        退地糾紛誰(shuí)在說(shuō)謊?

        今年5月,杭州紹輝(宋都股份全資子公司)競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)運(yùn)河新城GS1001-17地塊,由于歷時(shí)2個(gè)月未支付首期土地款,也未簽署出讓合同,最終經(jīng)宋都股份和主管部門溝通協(xié)商后,杭州紹輝競(jìng)得資格取消。
        至此,宋都股份已繳納的5000萬(wàn)元保證金不予返還,占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)(3.52億元)的14.19%。
        宋都股份在公告中表示,此次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán),是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策,公司將不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。
        截至目前,公司同期競(jìng)得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程,不存在其他應(yīng)當(dāng)披露而未披露事項(xiàng)。
        知情人透露,這一次杭州集中供地,雖然價(jià)格有限,但自持比例普遍很高,開發(fā)基本沒(méi)什么利潤(rùn)。
        杭州7月的“限商墅”政策進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。有沒(méi)有合作方,算賬公式完全不同,可能剩下一家就根本扛不動(dòng)項(xiàng)目。
        寶龍方面則表示,和此次退地的地塊無(wú)關(guān),接觸的是臨安地塊。
        寶龍地產(chǎn)有高層向風(fēng)財(cái)訊直言,“杭州的地很難拿”。目前在杭州市場(chǎng)主要以合作開發(fā)為主。因?yàn)椴粌H在杭州第一輪集中供地,在很長(zhǎng)一段時(shí)間,寶龍地產(chǎn)在杭州都沒(méi)有新拿地塊。這也使其在杭州市場(chǎng),始終保持較濃厚的合作意向。

        選吧,虧5000萬(wàn)還是虧掉一個(gè)項(xiàng)目?

        據(jù)風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn),宋都股份今年集中供地時(shí),在杭州拿下的5處地塊,分別是杭州富陽(yáng)區(qū)富春灣新城6號(hào)地塊、富春77-2號(hào)地塊、臨安區(qū)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊、中心城區(qū)單元01-ZX-01-140地塊、運(yùn)河新城GS1001-17地塊。
        5宗地塊的土地價(jià)款最高17.83億元,最低3.35億元,另外三宗為8.91億元、8.46億元、7.29億元,溢價(jià)率均在29%左右,自持比例21%-28%。
        苛刻的條件,帶來(lái)極小的利潤(rùn)空間。
        以運(yùn)河新城GS1001-17地塊為例,總價(jià)178308萬(wàn)元,樓面價(jià)20962.12元/平,溢價(jià)率29.86%,自持21%。
        項(xiàng)目要配建居委會(huì)、書店等,合計(jì)建面1125㎡??紤]配建建筑、自持打六折,項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)奔2.4萬(wàn)元/平。
        但地塊銷售限價(jià),毛坯均價(jià)不高于26500元/平,毛坯最高單價(jià)不高于29150元/平,裝修價(jià)格不高于3000元/平(即精裝修均價(jià)不高于29500元/平)。
        按照這個(gè)售價(jià)和成本對(duì)比,若加上其他建安運(yùn)維營(yíng)銷成本,上述運(yùn)河新城地塊的預(yù)期銷售利潤(rùn)率可能不足2個(gè)點(diǎn)(非凈利潤(rùn))。
        應(yīng)了濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興此前那句話,“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)?!?/section>
        “不賺錢、純跑量”這是杭州市場(chǎng)給幾乎所有房企的答題環(huán)境。
        “杭州市場(chǎng)不愁賣,但不賺錢,現(xiàn)在資金回籠又很慢,不虧就很好了。拿了杭州一塊地可能要在其他下沉城市跑兩個(gè)項(xiàng)目,才能補(bǔ)回來(lái)。”某機(jī)構(gòu)研究院負(fù)責(zé)人直言。
        這也形成了坊間一度流行的“玩笑”——退地虧5000萬(wàn)(保證金),不退就虧掉一個(gè)項(xiàng)目好幾億,你怎么選?

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“扒財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 獨(dú)家|誰(shuí)在說(shuō)謊?首例退地?fù)渌访噪x,宋都寶龍各執(zhí)一詞

        扒財(cái)經(jīng)

        扒財(cái)富干貨,扒足料八卦。一個(gè)長(zhǎng)期關(guān)注財(cái)經(jīng)和地產(chǎn)的號(hào)。

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          蔣陽(yáng)兵

          蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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