小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
今年以來，藍光發(fā)展出售物業(yè)自救、撤出上海總部傳聞、大幅裁員等負面消息頻出，背后是其下滑的業(yè)績和高企的債務(wù)。
辟謠
近日，市場傳聞融創(chuàng)繼收購彰泰后，目前在洽談一家城投公司和一家50強房企的收并購，傳言稱該房企是藍光發(fā)展（600466.SH）。
4月22日，藍光發(fā)展辟謠稱：近期一些自媒體有關(guān)公司股權(quán)合作的描述嚴重夸大、不實。公司股權(quán)合作主要是項目層面合作，也是行業(yè)普遍現(xiàn)象。
受此消息影響，4月22日早盤藍光發(fā)展盤中直線拉升并觸及漲停，隨后股價震蕩回落，成交量明顯放大，收盤報4.21元，漲幅為3.69%。
藍光發(fā)展分時走勢
同時，藍光發(fā)展表示公司經(jīng)營情況正常，今年以來銷售持續(xù)向好，一季度銷售回款創(chuàng)歷史新高，整體經(jīng)營穩(wěn)健。
據(jù)2021年一季報顯示，藍光發(fā)展實現(xiàn)凈利潤5.61億元，同比增長9.14%；實現(xiàn)營業(yè)收入68.54億元，同比增長29.03%；公司總資產(chǎn)2664.43億元，同比增長25.72%。
此外，藍光發(fā)展稱嘉寶股權(quán)交割已經(jīng)順利完成，并將對公司財務(wù)指標產(chǎn)生正面影響。作為上市公司，藍光發(fā)展會按照監(jiān)管要求及時公告需披露的相關(guān)信息。
《小債看市》注意到，截至目前藍光發(fā)展下屬全資子公司已將其持有的藍光嘉寶服務(wù)64.62%股份過戶至碧桂園物業(yè)香港名下，相關(guān)股份交割手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，交易對價高達48.47億元。
今年以來，藍光發(fā)展出售物業(yè)公司自救、撤出上?？偛總髀劇⒋蠓脝T等負面消息頻出，背后是其下滑的業(yè)績和高企的債務(wù)。
業(yè)績下滑 債務(wù)高企
據(jù)官網(wǎng)介紹，藍光發(fā)展成立于1990年，2015年在上交所重組上市，主營房地產(chǎn)開發(fā)和醫(yī)藥制造業(yè)務(wù)。
2019年，藍光發(fā)展旗下藍光嘉寶服務(wù)在港交所主板掛牌上市，構(gòu)筑起“A+H股”雙資本平臺。
近日，藍光集團與藍光發(fā)展實際控制人楊鏗簽訂了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，藍光集團擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，受讓楊鏗所持有1.78億股公司股份，約占公司股份總數(shù)的5.87%。
本次股權(quán)調(diào)整前，藍光發(fā)展由藍光集團持有46.86%，楊鏗直接持有11.45%；調(diào)整后藍光集團的持股比例上升至52.73%，從相對控股變?yōu)榻^對控股；而楊鏗轉(zhuǎn)讓的股份已超過其所持股份的50%，直接持股比例下降至5.58%。
股權(quán)穿透圖
2020年，藍光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額約1035億元，同比增長2%；實現(xiàn)銷售面積約1205萬平方米，同比增長10%，值得注意的是銷售權(quán)益比降至70%以下。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年藍光發(fā)展以926.7億操盤金額位居第39位，同比后退6位；以1073.1萬平方米操盤面積位居第22位。
克而瑞房企銷售排行榜
近年來，在“快周轉(zhuǎn)”經(jīng)營策略下，憑借較強的區(qū)域優(yōu)勢和分散的城市布局，藍光發(fā)展銷售規(guī)?？焖僭鲩L，利潤水平大幅提升。
但是，2020年藍光發(fā)展業(yè)績出現(xiàn)下滑，實現(xiàn)營業(yè)總收入429.57億元，同比增長9.6%；實現(xiàn)歸母凈利潤33.02億元，同比下降4.53%。
值得注意的是，這是2016年以來藍光發(fā)展首次出現(xiàn)業(yè)績下滑，其2018和2019年凈利增速分別高達62.91%和55.53%。
盈利能力下滑的同時，藍光發(fā)展的經(jīng)營獲現(xiàn)能力也出現(xiàn)惡化，2020年由于拿地和開發(fā)支出增加，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅流出61.27億元。
經(jīng)營性現(xiàn)金流情況
截至2020年末，藍光發(fā)展總資產(chǎn)2582.64億元，總負債2118.68億元，凈資產(chǎn)463.96億元，資產(chǎn)負債率82.04%。
近年來，藍光發(fā)展的財務(wù)杠桿水平一直處在80%以上高位，如果加上永續(xù)債其負債水平和財務(wù)杠桿將更高。
財務(wù)杠桿水平
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，藍光發(fā)展凈負債率88.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為73.03%，現(xiàn)金短債比為1.06，踩中一道紅線歸為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析負債結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，藍光發(fā)展主要以流動負債為主，占總負債的78%。
截至2020年末，藍光發(fā)展流動負債有1667.87億元，主要為一年內(nèi)到期非流動負債，其短期負債合計279.76億元。
相較于短債壓力，藍光發(fā)展流動性一般，其賬上貨幣資金有297.43億元，其中受限資金有8.5億，剛好可以覆蓋短債。
在備用資金方面，截至2020年末，藍光發(fā)展銀行授信總額為1207.4億元，未使用授信額度為884.32億元，具備一定的財務(wù)彈性。
銀行授信情況
在負債方面，藍光發(fā)展還有450.81億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計428.59億元。
整體來看，藍光發(fā)展剛性負債有768.21億元，同比大增27%，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為36%。
可以看出，藍光發(fā)展有息負債增速明顯高于營收增速，債務(wù)壓力巨大且融資成本也明顯高于同體量房企，2016年-2020年其融資成本分別為9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。
另外，值得注意的是，藍光發(fā)展少數(shù)股權(quán)權(quán)益比和損益比相差較大，存在“明股實債”嫌疑。
2020年，藍光發(fā)展的少數(shù)股權(quán)權(quán)益由199.07億激增至278.64億元，占比由51%增長至60%；而少數(shù)股東損益卻從7億降至3.74億，占比從17%降至10%，估算其明股實債規(guī)模超200億。
在償債資金方面，藍光發(fā)展主要依賴于外部融資，以銀行借款為主。其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過租賃融資、應(yīng)收賬款、定增、股權(quán)質(zhì)押和信托等方式融資。
從比例上看，藍光發(fā)展銀行借款、債券和非標債務(wù)融資占比分別為39.96%、31.86%以及28.18%，可以看出其非標債務(wù)占比較大。
截至2021年4月，藍光控股已質(zhì)押8.85億股藍光發(fā)展股票，股權(quán)質(zhì)押率為62.21%，可以看出質(zhì)押率較高。
股權(quán)質(zhì)押風險
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2017年以后藍光發(fā)展的存貨規(guī)模上升很快且數(shù)額龐大，主要為在建開發(fā)項目，截至2021年一季末高達1771.08億元，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。
另外，截至2020年末藍光發(fā)展受限資產(chǎn)為574.07億元，是凈資產(chǎn)的1.24倍，主要為受限存貨，對資產(chǎn)流動性產(chǎn)生不利影響。
從土儲上看，2020年藍光發(fā)展新增房地產(chǎn)項目60個，新增項目總建筑面積約962萬平方米，計容建筑面積約716萬平方米，可以看出其拿地面積低于銷售面積。
與藍光發(fā)展目前的銷售和開工情況相比，其土地儲備規(guī)模略顯不足，未來新增土地儲備需求或進一步加大資本支出壓力。
資金和償債壓力下，2020年藍光發(fā)展開始賣子求生，yi將旗下迪康藥業(yè)100%股份作價9億元轉(zhuǎn)讓。
總得來看，2020年藍光發(fā)展業(yè)績下滑，經(jīng)營獲現(xiàn)能力惡化；有息負債不斷攀升，融資成本高企；此外還存在大量“明股實債”嫌疑。
千億目標下極速狂奔
1990年，楊鏗從國企辭職下海，以生產(chǎn)汽車配件起步，后通過做電子電器市場進入房地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng)立了藍光的前身“成都蘭光房屋開發(fā)公司”。
2005年，趕上成都舊房改造，藍光順勢而為一路發(fā)展壯大。
2008年，藍光謀求上市，豪擲3.3億元拿下殼股迪康藥業(yè)29.9%的股權(quán)，卻在七年后才成功登陸資本市場。
起步于成都的藍光，后來堅持“區(qū)域集中-西部領(lǐng)先-全國拓展”的發(fā)展戰(zhàn)略，在保持成都本土競爭優(yōu)勢的同時，自2009年開始正式啟動全國化布局，于當年進入昆明、重慶、自貢等城市。
2010年，藍光首次進入北京，次年又進入浙江嘉興，開始布局長三角地區(qū)。
2017年，楊鏗提出沖刺千億銷售額的計劃，想要以規(guī)模換取更大的市場及財務(wù)空間。憑借較強的區(qū)域優(yōu)勢以及契合市場需求的產(chǎn)品定位，藍光房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額持續(xù)保持增長。
2016年，藍光銷售額從183.7億元上升到339.1億元，隨著在全國范圍的推進，2017和2018年其銷售金額快速增長至582億元、855.39億元，近三年復合增長率為68.48%。
2019年，藍光發(fā)展以1079.8億元的銷售金額排名第33位，正式跨入“千億俱樂部”行列。
也就是說，從銷售百億到千億的突破，藍光僅用了四年時間。
同時，楊鏗的個人財富不斷上漲，他獲2019福布斯全球億萬富豪榜第2057名，2019福布斯中國400富豪榜第296位。
2019年9月，藍光發(fā)展將總部搬遷至上海，劍指華東區(qū)域的擴張。
值得注意的是，在藍光銷售面積和銷售金額大幅增長的同時，反映實際銷售額的權(quán)益銷售金額卻在下滑，2019年權(quán)益銷售金額為768.4億元。
近年來，楊鏗還在大力推進多元化發(fā)展戰(zhàn)略，成立文旅集團，推出“水果俠”主題世界IP，但文旅項目難賺錢是業(yè)界共識。
另外，藍光這兩年高管團隊頻繁流失，多位副總裁級別的人物任職不久便離開。
2020年4月，藍光曾經(jīng)的“二把手”張巧龍、副總裁王萬峰雙雙辭任非執(zhí)行董事；四個月后人力“一把手”孟宏偉也提出了離職。
而藍光人事變動頻繁的根本原因，是其開啟了“二代接班”模式，核心團隊的頻繁離職，給藍光的經(jīng)營戰(zhàn)略執(zhí)行和落地，帶來了不小的阻礙。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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