觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
金地集團已經出現(xiàn)明顯增收不增利的情況。
在2021年上半年，如果要說銷售業(yè)績增長速度來評判房企的經營情況，金地一定是增速較大企業(yè)之一。
7月6日，金地集團發(fā)布了最新的經營業(yè)績，在上半年，其累計實現(xiàn)簽約面積753.0萬平方米，同比上升55.27%；累計實現(xiàn)簽約金額1628.3億元，同比上升60.22%。即便是對比起2019年同期的簽約銷售金額855.7億元，增幅達到90.29%。
而在6月份單月，金地實現(xiàn)簽約面積107.9萬平方米，同比上升23.12%；實現(xiàn)簽約金額209.2億元，同比上升43.59%。
憑著快速的規(guī)模沖刺，金地在行業(yè)內的銷售排名也在不斷提升。據(jù)觀點指數(shù)房地產企業(yè)銷售表現(xiàn)榜單顯示，今年上半年，金地銷售排名第11位，較2020年末提升3位。
但不得不注意的是，金地不斷快速做大規(guī)模的背后，也是面對行業(yè)利潤下滑的無奈之舉。
利潤下滑
金地集團已經出現(xiàn)明顯增收不增利的情況。
據(jù)4月份金地集團公布的業(yè)績報告顯示，2020年金地實現(xiàn)營業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%，公司房地產項目結算面積463.91萬平方米，同比上升21.8%；結算收入751.78億元，同比上升31.0%。
不同于大幅增長的營業(yè)收入，期內金地集團實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤103.98億元，同比僅增長3.2%。其中，房地產業(yè)務結算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個百分點。而集團凈利率達12.38%，較去年同期15.93%下降3個百分點。
之所以出現(xiàn)增收不增利的情況，一方面是金地的毛利率不斷走低，另一方面則是投資錯步，不少項目因可變現(xiàn)凈值低于開發(fā)成本賬面金額而計提跌價。
其中，毛利率方面，金地自2018年達到頂峰42.68%的銷售毛利率后便不斷走低，2019年錄得40.50%，2020年錄得32.86%，較高點下降近10個百分點。
具體到區(qū)域，在營收貢獻最大的華南和東南區(qū)域，毛利率比上年分別減少4.21個百分點和12.05個百分點，營收增幅最大的華北區(qū)域毛利率減少10.76個百分點。毛利率的走低主要因為營業(yè)成本方面明顯上升，其中華北區(qū)域同比增加198.61%，東南區(qū)域同比增加111.26%。
而存貨跌價方面，金地在廣州、佛山、貴陽、鄭州、南通等多個城市的項目均因可變現(xiàn)凈值低于開發(fā)成本賬面金額而計提了不低的跌價準備，這也進一步導致利潤表現(xiàn)變差。
總裁黃俊燦便在今年5月份舉辦的股東會上坦承：天下就沒有只賺不賠的生意。展望未來，黃俊燦亦表示金地也感覺到整個行業(yè)的天花板，行業(yè)增速比較難增長。
行業(yè)天花板、盈利能力降低，成為了過去包括金地在內的各家房地產上市企業(yè)股價下跌的最直接的原因。僅金地便從僅一年最高點17.05元/股，跌至如今不足11元/股，跌幅超35%。
目前，不少地產公司都處于市凈率為1倍的估值附近，甚至跌破市凈率，在這種市況下，不少公司開始采用回購股票的舉措，其中便包括地產龍頭萬科，而這部分企業(yè)，在地產行業(yè)下跌的時候可以逆勢上升一段時間。
希望金地亦采取市值管理措施，這也成為投資金地的股東最真實的感受。
金地董事長凌克并沒有認可股東們想法，而是拋出他對投資的理念：即便是最熱的行業(yè)，估值也應該合理，而在冷門行業(yè)，好的公司，遲早也是會表現(xiàn)出好的價值。好公司的標準，應該是高ROE的公司，并且是沒有采用過多財務手段的高ROE。
高ROE，也是凌克希望給股東們的解。
如何保持高ROE
凌克在股東會上介紹，金地在2020年的ROE是18.55%，而國內房地產公司前20名的平均值為12.12%，前100平均值是12.75%?！癛OE還是表現(xiàn)在一個比較好的水平，明顯高于前20和前100名的平均水平?！?/p>
“毛利率有下降的趨勢，要尋找的是哪幾家公司ROE好，這樣的公司今后估值就相對會好一些?！绷杩朔Q，“要看哪幾家公司ROE可以做高，并且這個ROE主要來自于公司的周轉效率?！?/p>
“有幾家地產公司ROE非常高，但是實際上有大量來自于市場估值的貢獻?！蓖ㄟ^持有性物業(yè)的估值所提高的ROE，在凌克看來很容易存在水分。
凌克表示，在提高ROE方面，金地下了很大功夫，根據(jù)每個城市不同的管理規(guī)定，做出針對性的開盤周期規(guī)定。同時提供公司技術的進步，將很多手工作業(yè)，施工進度較慢的方式，通過各種各樣工業(yè)化建筑方，使公司進度更快。
但從另一個角度而言，更快的資產周轉效率，也是金地面對行業(yè)利率下行的無奈之舉。
事實上，高ROE主要依賴于三方面，盈利能力、運營能力以及償債能力。最直接提高ROE的方式便是盈利能力的提高，也就是凈利率要高。
據(jù)觀點地產新媒體了解，金地在銷售凈利率上并不能抗住行業(yè)整體下行的趨勢。在2018年至2020年，其銷售凈利率分別為24.06%、24.51%以及18.22%。
值得注意的是，在2018年至2019年，雖然銷售凈利率沒有改變，都是24%左右，但是金地的ROE卻有1.4個百分點的提升，從2018年的18.6%提升至2019年的20%。
歸根結底是因為金地在資產周轉上的提速，能間接反映提速的應該是簽約銷售金額的大幅增長。在2018年至2019年金地分別實現(xiàn)簽約銷售金額1623.3億元、2106億元，增速達到29.74%。
不過來到2019年至2020年，金地一方面銷售凈利率大幅走低，銷售增速亦有所下降，從2106億元以15.22%的增速增至2426.6億元。兩項因素結合，導致金地的ROE在2020年有所下降。
對于金地而言，盈利能力的下降是整個行業(yè)都要面對的問題，其并不能避免。黃俊燦在股東會上便表示，規(guī)模增長上目標能夠保持15%左右的增長，但利潤率可能會下滑，利潤增長會低于規(guī)模的增長。
那么顯然，隨著資產規(guī)模的不斷增大，金地想要想要保持住高ROE在提高盈利能力的道路被堵上的情況下，唯有加快資產周轉效率，表面的結果就是會顯著帶動銷售快速增長。
惠譽于近日發(fā)布的報告則從信貸角度分析，隨著2019年下半年以來內地房地產市場信貸環(huán)境收緊，中國房企可能會尋求提高銷售周轉率，以作為提供開發(fā)資金的重要途徑。
該行預計，未來幾年信貸環(huán)境將持續(xù)緊縮。在難以獲得外部融資的情況下，房企或會尋求提高周轉率來為新項目融資?！爸苻D率是多種因素共同作用的結果，包括產品類型、管理策略和地域集中度等?！?/p>
換而言之，金地不斷快速做大規(guī)模，或許僅是房企應對行業(yè)形勢變化的縮影。
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