作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，這是一個(gè)縮影。各方博弈、玩脫的過(guò)程里，反映的是房企在這場(chǎng)整改大幕拉開(kāi)之后，各自求生的窘迫、無(wú)奈和辛酸。

營(yíng)收增速同期五年新低，成本漲更快

如寶龍地產(chǎn)管理層所言，2021上半年世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，我國(guó)樓市正努力平穩(wěn)健康發(fā)展。相比2020年同期，寶龍地產(chǎn)元?dú)饣謴?fù)了一些。

物業(yè)開(kāi)發(fā)方面，寶龍地產(chǎn)連同聯(lián)營(yíng)公司、共同控制實(shí)體實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為530.39億元，2020年同期這一數(shù)字為315.29億元，增加約68.2%。

合約銷售面積約為3,385,793平米，比2020年同期的2,047,327平米增加約65.4%。

整體營(yíng)收來(lái)看，2021上半年為207.3億元，比2020年同期的171.70億元增加了約20.7%，主要原因是物業(yè)銷售增長(zhǎng)。

不過(guò)值得注意的是，2020年同期，寶龍地產(chǎn)的營(yíng)收增速更高，為40.15%，2019年同期，這一數(shù)據(jù)為31.97%，2018年同期21.66%，2017年同期22.59%。如此來(lái)看，寶龍地產(chǎn)的這一半年?duì)I收增速算是創(chuàng)下了5年新低。

毛利72.92億元，同比增長(zhǎng)14.61%，低于營(yíng)收增速；

毛利率35.2%，2020年同期為37.1%，有所下降；2017-2020年同期毛利率分別為36.21%、37.76%、38.79%、37.06%。也算是5年內(nèi)同期的新低。

凈利潤(rùn)50.77億元，同比增速為45.28%，高出營(yíng)收增速很多，從表格里看，主要因?yàn)槠渌杖爰笆找娼痤~增長(zhǎng)較大，融資成本降低等。

在這里，寶龍地產(chǎn)比較突出的變動(dòng)是銷售及營(yíng)銷成本、行政開(kāi)支的增幅較大。上圖杠桿地產(chǎn)看到，截至2021年6月30日，其上述開(kāi)支約為16.02億元，同比增長(zhǎng)約46.2%。是營(yíng)收增速的兩倍多，財(cái)報(bào)解釋說(shuō)因?yàn)闃I(yè)務(wù)增長(zhǎng)而導(dǎo)致銷售及管理項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大。

KPI不好拿?。?/p>

流動(dòng)負(fù)債破千億，少數(shù)股東權(quán)益疑云

再來(lái)看看寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)性情況。

截至2021年6月30日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金合共約為265.21億元，2020同期為282.76億元，同比下降6.2%。

借款呢？報(bào)告期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為714億元，比2020年末的665.67億元增加了7.3%。

其中銀行及其他借款占比最多，為415.63億元、公司債券約116.83億，其他還有短期融資券、商業(yè)按揭支持證券、資產(chǎn)支持證券、優(yōu)先票據(jù)等。

借款成本有些微降，從2020年的6.44% 下降至2021年的6.43%。

在寶龍地產(chǎn)的這些借款里，1年內(nèi)到期的約有206.01億元，2年內(nèi)到期的沒(méi)披露，但從公開(kāi)可見(jiàn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，寶龍地產(chǎn)手里的現(xiàn)金，減掉受限制現(xiàn)金外，覆蓋了1年內(nèi)到期借款后，余糧似乎不多，拿地確實(shí)需要謹(jǐn)慎一些。

2021上半年，寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債破千億，達(dá)到1003.89億元，比2020同期多了100多個(gè)億，除掉其中同比增加了20多個(gè)億的合同負(fù)債，主要增加來(lái)源是貿(mào)易及其他應(yīng)付款，增加了21%多點(diǎn)，和營(yíng)收增速基本匹配。

值得注意的是，此前被質(zhì)疑“明股實(shí)債”的少數(shù)股東權(quán)益，寶龍地產(chǎn)在2021上半年仍在上升，在2020年底的150.6億元繼續(xù)增加了接近30個(gè)億，到了今年上半年的179.95億元。

杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單計(jì)算了下，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占比大概在31%，對(duì)應(yīng)的損益占比23%，差距不小。此外，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益增幅是歸母權(quán)益增幅的2.5倍左右。

卷入“退地風(fēng)波”，重倉(cāng)長(zhǎng)三角

土儲(chǔ)方面，截至今年上半年，寶龍地產(chǎn)的土儲(chǔ)面積約為37.8百萬(wàn)平米，其中正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的約為26.3百萬(wàn)平米，其土儲(chǔ)接近70%在長(zhǎng)三角。

那么此次被宋都股份控訴“毀約”，卷入退地風(fēng)波的杭州那塊地，是不是太貴？杠桿地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)資料看到，被傳宋都與寶龍合作的天目地塊競(jìng)得價(jià)為89126萬(wàn)元，成交樓面地價(jià)為11688.50元/平方米，溢價(jià)率29.87%，自持19%。

哎，都不容易。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 杭州“退地門”后，寶龍地產(chǎn)透露了什么？|中報(bào)透視⑥