克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿、全面落實兩“支持”。
今日，國務院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議強調(diào)，扎實推動穩(wěn)經(jīng)濟各項政策落地見效，保市場主體保就業(yè)保民生，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。央行行長在發(fā)言中再次重點提及房地產(chǎn)，督促金融機構(gòu)堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行；適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調(diào)節(jié)，支持財務可持續(xù)的企業(yè)適當加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，釋放哪些政策信號？未來房地產(chǎn)金融政策、地方調(diào)控政策又將如何演變？
聚焦全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，釋放強烈的撐地產(chǎn)信號：
其一，房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿。適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調(diào)節(jié)，支持財務可持續(xù)的企業(yè)適當加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩(wěn)杠桿，支持金融機構(gòu)對受疫情嚴重影響的個人住房與消費貸款。
其二，全面落實政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
我們認為房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值77561億元，比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點，對GDP增長貢獻率達到4.6%。受疫情影響，短期經(jīng)濟下行壓力加劇，而在經(jīng)濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，撐地產(chǎn)更顯重要。
02 122省市政策放松但力度較弱 市場加速下行4月百城同比跌幅擴至60%
2022年以來，122省市政策放松，但政策力度較弱。其一，23城放松限購。例如南京，非戶籍居民家庭只需繳納6個月社保即可購房，六合、溧水無需社?？少?套房，但全面取消二手房限購的當天便被叫停。其二，32城放松限貸。例如鄭州，認貸不認房，貸款已結(jié)清購買二套房享受首套貸款政策。其三，13城放松限售。例如蘇州，二手房限售年限由5年降為3年。其四，43城財稅托市。例如南寧，留邕人才、教職工購房契稅全額補貼，普通市民購買首套房契稅補貼50%。
受疫情影響，房地產(chǎn)市場加速下行，百城成交同比跌幅擴至60%。2022年4月，100個重點監(jiān)測城市商品住宅成交2053萬平方米，環(huán)比下降22%，同比跌幅擴至60%。其中，一線城市成交同比下降48%，上海市場陷入停擺。二線城市成交同比下降60%，武漢、寧波、重慶等同比跌幅皆超70%。三四線城市暫以62%同比跌幅居首，徐州、東營、湖州等不僅成交持續(xù)低位運行，而且打折降價愈加頻繁。
03 房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié) 支持房企融資、放松居民按揭拉動購房消費
我們認為房地產(chǎn)金融政策有望實行逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。
一方面，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，幫扶企業(yè)經(jīng)營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，也要給出實質(zhì)性的解決方案，以便提振市場信心：
其一，改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，尤其要加大民企融資支持力度，積極運用債券、中期票據(jù)等多種融資工具，全面提升民企融資額度，并降低企業(yè)融資成本，有序引導企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為盡早回歸正軌。
其二，對經(jīng)營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經(jīng)營暫遇困難的房企，金融機構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。對還貸困難的企業(yè)，鼓勵展期或續(xù)貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵金融機構(gòu)按照市場化方式予以展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。
其三，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持。金融機構(gòu)要做好企業(yè)或項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務，有序引導出險房企有序出清。
其四，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，改善出險企業(yè)資金面。房企融資評判不單純依據(jù)企業(yè)的償債風險等級，而是在項目層面有所區(qū)分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項目，仍需給予必要的融資支持，并通過優(yōu)質(zhì)項目銷售回款，間接改善出險企業(yè)資金面。
另一方面，全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，引導房地產(chǎn)交易盡快恢復正?；?/p>
其一，全面下調(diào)首付比例。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或?qū)⒄昭胄幸?guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。
其二，放松限貸政策標準。例如認貸不認房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。
其二，繼續(xù)下調(diào)房貸利率。在全國首套房貸利率下限減20個基點之后，央行或?qū)⑾抡{(diào)全國二套房貸利率下限，并向相應期限LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實房貸利率優(yōu)惠政策，繼續(xù)下調(diào)首套以及二套房貸利率，并參照全國房貸利率下限執(zhí)行。
04 地方放松政策頻率及力度加碼 弱二線及三四線將全面取消限購、限售
我們認為地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售。
具體而言，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶，支持其購房消費，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。
弱二線以及三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護，積極出臺有利政策，有望全面取消限購、限售等限制性措施，以便于提振市場信心，刺激剛需以及改善性購房消費，扭轉(zhuǎn)市場下行預期。
壓力城市更要通過財稅刺激托市，積極支持多孩家庭、各類人才等購房消費：其一，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費。例如購買首套房可以免征契稅，購買二套房同樣可以減半征收契稅。其二，實行購房補貼。例如獎勵二孩、三孩家庭購房，凡是購買商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區(qū)財政部門予以獎勵。又如實施人才購房補貼，凡是大專以上學歷的各類人才購房，給予一次性購房補貼，高素質(zhì)人才可以享受更高的補貼標準。
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