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        敗走上海的房企們

        地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
        2021-04-19 10:45 1666 0 0
        不一定是最壞的結(jié)局

        作者:炸天團(tuán)

        來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

        上海之大,居不易。

        4月6日,中庚集團(tuán)被曝出以保留上海社保的方式,遷移員工支援(撤回)福州老家,引發(fā)來員工大面積流失。

        自2017年逐夢(mèng)上海灘起,經(jīng)過多年奮斗,中庚的困局,一步步從發(fā)展困境走到了變相裁員,令人唏噓。

        隔日,中庚在其官網(wǎng)發(fā)布了一則聲明,批駁上述是:

        小道消息。

        不過,中庚并未指明具體何事,只是表示已向微信平臺(tái)舉報(bào)。

        事實(shí)上,從2000年房企爭相把總部搬遷至上海,夢(mèng)圓于此的有,夢(mèng)斷于此的也不在少數(shù)。

        中庚,則代表了系列在上海灘處境兩難的房企。

        01

        高速開慢車

        中庚規(guī)模逐步縮減,是從2018年調(diào)控開始。

        近兩年,其銷售額從2018年的231.1億元,逐步下降到2020年的143.7億元,行業(yè)排名也從第94位下滑至第146位。

        雖說高周轉(zhuǎn)早已不是流行的發(fā)展模式,但是中庚之困,卻實(shí)實(shí)在在因?yàn)槁苻D(zhuǎn)導(dǎo)致的危機(jī),這與其重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)勾地模式高度相關(guān)。

        2009年,中庚與北京首農(nóng)合作開發(fā)占地面積千余畝的保障性住房項(xiàng)目,大獲成功,因此嘗到了甜頭,此后其堅(jiān)持類似模式,與首開等多家國企的合作,并收獲了一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?hào):

        國企合作王。

        不過,受制于中庚的地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域集中度較高,產(chǎn)業(yè)勾地方式拿地項(xiàng)目周期長、且需要投入巨大的資金規(guī)模,中庚的短期債務(wù)償付壓力連年不減。

        套用舊改之王老板郭英成的那句話形容中庚再合適不過:

        投進(jìn)去以后全都是債。

        因?yàn)榫薮蟮牟淮_定性,中庚在地產(chǎn)開發(fā)上的力度逐漸減弱,竣工面積持續(xù)下降。

        在地產(chǎn)行業(yè)高速周轉(zhuǎn)的周期里,中庚卻在這條高速公路上開起來慢車。

        02

        按醫(yī)囑服藥,還是ICU?

        當(dāng)中庚傳出返回福州的消息時(shí),業(yè)內(nèi)也在關(guān)注中庚紓困的辦法。

        畢竟,財(cái)務(wù)狀況不良,在三道紅線的天花板下,除了自己調(diào)整,別無出路,再甩開膀子不管不顧往前走,可能就是協(xié)信的現(xiàn)狀了。

        3月9日,協(xié)信被曝出18協(xié)信01私募債到期,且未能與部分投資者達(dá)成展期協(xié)議,逾期需償金額超過60億元。

        曾經(jīng),與龍湖、金科、東原、華宇等渝派房企比肩的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng),曾經(jīng)在百強(qiáng)房企中位列48位,又因?yàn)檫^早去地產(chǎn)化意圖拓寬業(yè)務(wù)版圖,公司的財(cái)務(wù)壓力越來越大。

        2016年,協(xié)信將總部遷至上海,想在此獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì),可現(xiàn)實(shí)不如人所愿,因?yàn)轫?xiàng)目儲(chǔ)備中辦公、商業(yè)占比高,住宅類產(chǎn)品占比較低,導(dǎo)致去化周期長,協(xié)信的資產(chǎn)負(fù)債率始終高居不下。

        近兩年來,協(xié)信地產(chǎn)又是賣股權(quán)、又是賣項(xiàng)目,不斷傳遞出流動(dòng)性緊張的信號(hào),也導(dǎo)致其主要股東CDL和綠地早早萌生退意。

        曾經(jīng)的明星企業(yè),就因?yàn)檫^早的、盲目的 “去房地產(chǎn)化”,因?yàn)椴焕氖袌霏h(huán)境,徹底陷入泥淖。

        財(cái)務(wù)不良,還要縱情向前,協(xié)信的癥狀,在很多房企身上都有體現(xiàn),有的體現(xiàn)為亞健康,有的距離ICU就一步之遙了。

        這也是為什么很多房企選擇搬遷至上海,想在此 “看病”的原因。

        不過,對(duì)于這些財(cái)務(wù)狀況不佳,管理問題克服不良的房企來說,需要的就是遵照醫(yī)囑,并且積極配合治療,而不是吃仙丹。

        03

        卷土重來未可知

        面對(duì)上市失敗,奧山提供了一個(gè)新的思路。

        兩次在赴港IPO未果,奧山并未重新遞交招股書。

        很顯然,奧山講述的冰雪故事未能吸引資本市場,畢竟這項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比僅有0.1%,在疫情期間也是無法盈利。

        此外,奧山的招股書顯示,2016年至2018年,奧山凈資本負(fù)債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%,位于行業(yè)高位水平,流動(dòng)比率分別為1.0,1.6,1.3,短期償債能力較弱。

        這些數(shù)據(jù),無疑是其被港交所拒之于門外的最主要原因。

        兩次IPO失敗,2021年春節(jié)過后,奧山的品牌部等部門,已悄然回歸大本營武漢。

        而因上市而來的董事局副主席、聯(lián)席總裁周鳳學(xué),也因?yàn)椴幌腚x開上海,最終選擇從奧山離開。

        就像來時(shí)一樣,奧山回到根據(jù)地,也干脆利落,絲毫不拖泥帶水。

        如何在下一次上市前,做好資源整合及組織優(yōu)化,是目前奧山正在著手的。

        事實(shí)上,奧山撤退是明智之舉,其土儲(chǔ),有超過八成位于湖北。

        把重心放回原來的大本營后,據(jù)悉,奧山接下來可能會(huì)縮減產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍,教育板塊的拆分就是一個(gè)例子。

        畢竟,熱衷于多領(lǐng)域開拓的奧山,業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)涉及地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、冰雪、教育、影視、旅游、金融等多個(gè)領(lǐng)域,而距離開花結(jié)果那天卻為時(shí)尚早矣!

        04

        想明白再來上海

        即使不為上市,很多房企將總部遷至上海,還是有點(diǎn)操之過急。

        比如藍(lán)光,現(xiàn)在也在考慮將部分人員調(diào)任成都,仍舊以成都總部為重心。

        中庚也是如此,在2006年至2020年長達(dá)十四年的時(shí)間里,中庚置業(yè)共拿下29宗地塊,其中福州18宗,長三角6宗。

        這顯然更容易加深輿論的預(yù)判:

        中庚會(huì)離開上海。

        其實(shí)無論是前進(jìn)還是撤退,都是一種經(jīng)營策略。

        錯(cuò)誤的是猶豫,是拖沓,是什么都不做,是什么都無法舍棄,最終救無可救。

        商場殘酷,敗走上海,不一定是最壞的結(jié)局。

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 敗走上海的房企們

        地產(chǎn)大爆炸

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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