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        碧桂園談“保持位置”:提升毛利率與股東權(quán)益

        觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
        2021-05-25 10:40 2280 0 0
        管理層給出的答復(fù)是,永遠(yuǎn)保持“最好的位置”,股價(jià)遲早會(huì)上去。

        作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

        來(lái)源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

        管理層給出的答復(fù)是,永遠(yuǎn)保持“最好的位置”,股價(jià)遲早會(huì)上去。

        觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月24日,港交所又迎來(lái)新一周的交易時(shí)間。資金涌動(dòng)之余,內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模最大的碧桂園,也于當(dāng)天早上10點(diǎn)在中環(huán)的香港四季酒店如期召開股東周年大會(huì)。

        受新冠疫情影響,外界所期待的香港與內(nèi)地通關(guān)事宜仍在推進(jìn)中。疫情因此也影響到了一年一度的股東會(huì),相當(dāng)一部分房企轉(zhuǎn)而在內(nèi)地城市召開會(huì)議,碧桂園則不在其列。

        這迫使碧桂園總裁兼執(zhí)董莫斌、獨(dú)立非執(zhí)董黃洪燕、獨(dú)立非執(zhí)董杜友國(guó)、常務(wù)副總裁程光煜、CFO兼副總裁伍碧君、投資者關(guān)系及金融部總經(jīng)理等人,均通過(guò)線上方式遠(yuǎn)程參與股東會(huì)。在線下參會(huì)的則包括獨(dú)立非執(zhí)董黎明、石禮謙、唐匯棟,以及聯(lián)席公司秘書梁創(chuàng)順。

        而楊國(guó)強(qiáng)因?yàn)椤皞€(gè)人原因”又一次缺席。莫斌對(duì)此強(qiáng)調(diào),主席一貫重視股東周年大會(huì),雖然無(wú)法參會(huì),但委托他作為代表并向股東致意。

        股東會(huì)伊始,主持人宣布股東會(huì)提問(wèn)環(huán)節(jié)將以書面形式收集問(wèn)題,并解釋這主要出于縮短線下聚集時(shí)間、防止飛沫傳播的考慮。與去年類似,股東們?nèi)员憩F(xiàn)出了極高積極性,遞交的問(wèn)題涉及機(jī)器人業(yè)務(wù)、市值管理、毛利率、借貸能力、發(fā)展空間,甚至樓盤設(shè)計(jì)、配套打造等。

        市值管理問(wèn)題尤為應(yīng)景,皆因3天前碧桂園服務(wù)獲納入恒生指數(shù)成分股,這距離其上市僅不足3年。相比之下,母公司碧桂園所耗時(shí)長(zhǎng)接近10年零7個(gè)月。加之地產(chǎn)股、物業(yè)股一跌一升,股東開始對(duì)碧桂園的低估值感到擔(dān)憂。

        對(duì)此,管理層給出的答復(fù)是,永遠(yuǎn)保持“最好的位置”,股價(jià)遲早會(huì)上去。

        “保持”的實(shí)現(xiàn),又需回歸至提升毛利率與股東權(quán)益,控制負(fù)債,依靠管理撬動(dòng)發(fā)展等經(jīng)營(yíng)改善層面的內(nèi)容,股東會(huì)便圍繞著這層邏輯徐徐推進(jìn)。

        藍(lán)籌與估值

        此前5月21日,恒生指數(shù)發(fā)布截止一季度的恒生指數(shù)系列季度探討結(jié)果,碧桂園服務(wù)正式被納入恒生指數(shù)成分股,相關(guān)變動(dòng)將于6月7日起生效。這意味著,碧桂園服務(wù)成為首家晉級(jí)藍(lán)籌股的物業(yè)管理公司,一定程度上反映資本市場(chǎng)的肯定態(tài)度。

        碧桂園服務(wù)自2018年6月19日登陸港交所,今年更因若干筆大規(guī)模并購(gòu)而令行業(yè)側(cè)目。按5月24日收盤價(jià)計(jì),該公司總股本30.26億股,對(duì)應(yīng)股價(jià)為80.05港元,總市值則達(dá)到2422.54億港元,目前靜態(tài)市盈率約達(dá)75.99倍。

        而截止目前,碧桂園總股本高達(dá)220.48億股,對(duì)應(yīng)股價(jià)僅9.84港元,較52周最低價(jià)格僅上浮11.56%;對(duì)應(yīng)總市值僅2169.53億港元,靜態(tài)市盈率亦僅約5.22倍,雙雙不及碧桂園服務(wù)。

        股票量大,但估值低,股東在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)開始流露擔(dān)憂的情緒。

        伍碧君對(duì)此回應(yīng),公司對(duì)物業(yè)公司被納入恒生指數(shù)感到開心,說(shuō)明得到市場(chǎng)的認(rèn)可。她隨即將話題轉(zhuǎn)到碧桂園自身,表示近兩年市場(chǎng)認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)從“成長(zhǎng)期”進(jìn)入“成熟期”,所以大家有觀望態(tài)度,股價(jià)明顯有徘徊的過(guò)程。

        “公司如果能在地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程中永遠(yuǎn)保持最好的位置,而且能給股東創(chuàng)造效益,股價(jià)遲早會(huì)上去?!?/p>

        類似問(wèn)題在今年3月份業(yè)績(jī)會(huì)上同樣曾被問(wèn)及。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,當(dāng)時(shí)伍碧君也表示,地產(chǎn)已經(jīng)從“靠紅利時(shí)代”變成“管理時(shí)代”,而碧桂園2018年提前進(jìn)入了管理時(shí)代,股價(jià)卻嚴(yán)重被低估。

        市值管理方面,碧桂園實(shí)際上已有所動(dòng)作,包括2020年斥資約33.8億港元進(jìn)行回購(gòu),今年以來(lái)聯(lián)席主席楊惠妍仍在陸續(xù)增持股份。在股東會(huì)當(dāng)天,碧桂園還順利通過(guò)了授權(quán)董事回購(gòu)不超過(guò)10%股份的一般授權(quán)議案。只是諸如此類的二級(jí)市場(chǎng)操作,仍未能提振股價(jià)。

        另一種潛在的方式,則是碧桂園未來(lái)可能進(jìn)行的新業(yè)務(wù)分拆,以及部分投資變現(xiàn)后的分紅發(fā)放。畢竟,對(duì)于利潤(rùn)率優(yōu)秀、擁有較低融資成本,以及有潛在分拆的企業(yè)投以更多關(guān)注,是資本市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。

        和其他房企類似,碧桂園近年也在追求多元發(fā)展,包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售、機(jī)器人和餐飲均屬于其“全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)”的組成部分。其中,建筑機(jī)器人被放在較為靠前的位置。

        根據(jù)碧桂園年報(bào),博智林業(yè)務(wù)公司累計(jì)專利有效申請(qǐng)2997項(xiàng),已獲授權(quán)956項(xiàng);在研建筑機(jī)器人及智能產(chǎn)品46款,其中18款投入商業(yè)化應(yīng)用,28款工程測(cè)試。

        在股東會(huì)上,莫斌表示,建筑機(jī)器人業(yè)務(wù)推進(jìn)步伐良好,有18款機(jī)械人已進(jìn)入測(cè)試,并有4款機(jī)械人已進(jìn)入少量生產(chǎn),料明年業(yè)務(wù)可進(jìn)入收成期。他同時(shí)表示,公司還在對(duì)此不斷迭代,相信通過(guò)博智林業(yè)務(wù)公司的努力,一定會(huì)帶來(lái)“超出大家預(yù)期的回報(bào)”。

        除此以外,今年4月下旬,據(jù)媒體報(bào)道,碧桂園正推進(jìn)品牌營(yíng)銷業(yè)務(wù)線條子公司化,相關(guān)分析認(rèn)為不排除單獨(dú)上市的可能。

        毛利率與股東權(quán)益

        作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售規(guī)模最大的企業(yè),2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售5707億元,同比增長(zhǎng)3.34%;今年公司權(quán)益總貨值約9608億元,按預(yù)期目標(biāo)去化率65%計(jì)算,全年權(quán)益銷售預(yù)計(jì)為6245億元左右。未來(lái)三年,該公司還提出了每年權(quán)益銷售錄得10%增長(zhǎng)的目標(biāo)。

        但從盈利能力看,去年碧桂園實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1009.1億元,對(duì)應(yīng)毛利率21.8%,同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去數(shù)年高價(jià)拿地導(dǎo)致毛利率下滑,在龍頭房企身上亦有體現(xiàn),股東開始關(guān)注接下來(lái)這一財(cái)務(wù)指標(biāo)能否企穩(wěn)回升。

        對(duì)此碧桂園管理層表示,公司毛利率在行業(yè)中還是維持在“穩(wěn)定水平”,去年毛利率受到了一定影響,主要是2017-2018年部分低毛利項(xiàng)目進(jìn)入交付期。

        管理層強(qiáng)調(diào),公司已售未結(jié)資源是豐富的,含稅已售未結(jié)部分超過(guò)了7800億元,結(jié)算毛利率也維持在“穩(wěn)定的水平”。其轉(zhuǎn)而向股東傳遞積極信號(hào),表示銷售毛利率在今年上半年已經(jīng)企穩(wěn)回升,因而公司未來(lái)的毛利水平還是有“顯著的改善空間”。

        莫斌在回應(yīng)改善盈利能力的策略時(shí)也提及,公司主要是通過(guò)連續(xù)三年全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升,即“一率五力”,并形容效果“很明顯”。

        “一率五力”在去年碧桂園管理會(huì)議上便被提及,指做好高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力和科技力。其中高效率被莫斌稱為碧桂園占領(lǐng)市場(chǎng)的制勝法寶,成本力是生存之道。

        “我們每周都會(huì)做一些常態(tài)培訓(xùn),現(xiàn)在把區(qū)域拆分成106個(gè),也是鼓勵(lì)大家有長(zhǎng)期主義的精神,聚焦深耕,做一成一。”莫斌對(duì)股東表示,現(xiàn)在碧桂園的態(tài)勢(shì)“非常好”。

        股東亦關(guān)注碧桂園的盈利質(zhì)量,包括咨詢公司股東權(quán)益未呈現(xiàn)增加趨勢(shì)的原因。以凈利潤(rùn)指標(biāo)為例,2018-2020年,該公司歸母凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)比重分別為71.32%、64.62%、64.71%,少數(shù)股東權(quán)益仍侵蝕了相當(dāng)一部分利潤(rùn)。

        管理層表示,公司一直在提升拿地權(quán)益比,包括2020年權(quán)益拿地金額占比已經(jīng)提升至88%。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢,去年碧桂園權(quán)益地價(jià)2092億元,貨地比約3.3;可供對(duì)比的是,2017年該公司權(quán)益地價(jià)3271.4億元,對(duì)應(yīng)權(quán)益地價(jià)占比僅約68%。

        其續(xù)稱,在報(bào)表口徑中,公司的凈利潤(rùn)有接近65%歸屬于母公司。但伴隨著銷售包括拿地權(quán)益占比進(jìn)一步提升,可以看到公司未來(lái)在報(bào)表中權(quán)益占比會(huì)進(jìn)一步加大。

        在今年業(yè)績(jī)會(huì)上,程光煜也表示,包括“一率五力”的工作準(zhǔn)備,區(qū)域裂變,以及用2092億元撬動(dòng)6900億元左右貨值等工作,將有效支持公司未來(lái)的發(fā)展。

        而被問(wèn)及目前銀行借貸層面的限制時(shí),碧桂園方面表示,各類金融機(jī)構(gòu)更傾向于和財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定且位于頭部的房企合作,今年上半年銀行的信貸資源對(duì)公司都是有非常大的支持。

        但碧桂園透露,會(huì)進(jìn)一步控制有息負(fù)債的規(guī)模,用更加穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)去撬動(dòng)企業(yè)的整個(gè)發(fā)展。該公司的銷售回款率保持在90%以上,其中去年權(quán)益現(xiàn)金回款5193億元,回款率91%。

        按照早前公布的計(jì)劃,碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模會(huì)在今明年逐步下降,包括有息負(fù)債于年底控制在3000億元左右。

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 股東會(huì)見聞錄|碧桂園談“保持位置”:提升毛利率與股東權(quán)益

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          蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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