丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
一直以來(lái)，長(zhǎng)三角區(qū)域都是房企必爭(zhēng)之地。1-6月百?gòu)?qiáng)房企拿地中有47%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，土拍高熱度城市也集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，從樓市的角度而言，自2020年疫情以來(lái)，長(zhǎng)三角各個(gè)城市率先復(fù)蘇，熱度延續(xù)至今。
由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、收入水平比較高，人口吸引力比較強(qiáng)，近十年長(zhǎng)三角常住人口增量近2000萬(wàn)，占全國(guó)人口增量的比重高達(dá)25%，其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量均超過(guò)百萬(wàn)人，人口集聚能力十分突出，這為購(gòu)房需求蓄水池提供了充裕的源泉。需求支撐力強(qiáng)的長(zhǎng)三角城市成為房企拿地的首選，然而對(duì)于房企而言，在長(zhǎng)三角下轄41個(gè)城市中如何差異化布局值得關(guān)注。
長(zhǎng)三角樓市需求充足
長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，再加上人口政策的利好，流動(dòng)人口快速向長(zhǎng)三角區(qū)域聚集，為樓市提供了充足的需求，住宅市場(chǎng)韌性十足。
據(jù)2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)三角41城中GDP超過(guò)萬(wàn)億元的城市就有8個(gè)，是所有城市群中“萬(wàn)億俱樂(lè)部”城市最多的區(qū)域。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)下，長(zhǎng)三角城市群的居民收入水平也保持高位。2020年，有17個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民可支配收入超過(guò)5萬(wàn)元，其中上海、蘇州更是高達(dá)7萬(wàn)元以上，居民購(gòu)買(mǎi)力十分強(qiáng)勁。
數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào)
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“長(zhǎng)期”指標(biāo)，長(zhǎng)三角人口聚集規(guī)模和速度在全國(guó)表現(xiàn)均較突出。2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角三省一市常住人口總量為2.35億人，較2010年增加了近2000萬(wàn)，人口增幅高達(dá)9%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平5.38%。與此同時(shí)，長(zhǎng)三角區(qū)域人口占全國(guó)比重由2010年的16.09%提升至16.65%。
其中，省會(huì)城市在這一波人口增長(zhǎng)中表現(xiàn)突出，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京等六個(gè)城市近十年人口增量均超100萬(wàn)人，尤其是杭州和蘇州，人口增量均在200萬(wàn)以上，位居重點(diǎn)城市前列。
究其原因，主要是由于這些城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之人才政策的利好，吸引了大量的人口導(dǎo)入，如杭州近十年常住人口增長(zhǎng)了37%，增量高達(dá)323萬(wàn)人，無(wú)論是增幅，還是增量，在長(zhǎng)三角均居于首位；即使放眼全國(guó)，近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州五個(gè)城市。
除此之外，金華、無(wú)錫、嘉興等城市表現(xiàn)也比較突出，以金華為例，近十年金華人口增幅高達(dá)32%，增幅在長(zhǎng)三角城市中僅次于杭州，人口增量高達(dá)169萬(wàn)，在長(zhǎng)三角三四線城市中居于首位。
表：長(zhǎng)三角41城市近10年常住人口增長(zhǎng)情況（萬(wàn)人）
資料來(lái)源：各省、市統(tǒng)計(jì)局 CRIC整理
上海居民收入領(lǐng)先全國(guó)
伴隨著長(zhǎng)三角一體化上升至國(guó)家戰(zhàn)略，三省一市也迎來(lái)了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。受此影響，核心城市城鎮(zhèn)居民可支配收入居全國(guó)前列，購(gòu)買(mǎi)力普遍較強(qiáng)。
2020年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均值為43834元/人，長(zhǎng)三角41個(gè)城市中，有23個(gè)城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)全國(guó)平均水平。
其中，上海、蘇州兩城2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是超7萬(wàn)元/人，上海城鎮(zhèn)居民可支配收入高達(dá)76437元/人，居全國(guó)之首；其次，杭州、寧波、南京、紹興、無(wú)錫、嘉興、舟山、溫州、臺(tái)州、湖州、金華、常州等城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超6萬(wàn)元/人，在全國(guó)也居于前列。
由于收入水平相對(duì)較高，加之江浙地區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，因此購(gòu)買(mǎi)力明顯優(yōu)于其他地區(qū)。
單看收入水平很難全面評(píng)估一個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)力，還要充分考慮其物價(jià)水平，尤其是房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)收入比就是一個(gè)很好的衡量指標(biāo)。以人均可支配收入全國(guó)首位的上海為例，由于房?jī)r(jià)水平較高，房?jī)r(jià)收入比已超20，遠(yuǎn)超過(guò)7-8的合理區(qū)間，購(gòu)房難度較大；但與北京、深圳同類(lèi)城市相比，由于其收入水平的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其購(gòu)買(mǎi)力還是略勝一籌。
圖：長(zhǎng)三角三省一市41城市2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元/人）
數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局 CRIC整理
杭州人口紅利依然存在
過(guò)去的20年，中國(guó)樓市享受了巨大的人口紅利，但是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的婚育理念逐漸發(fā)生了巨大變化，人口比例出現(xiàn)失衡，勞動(dòng)力比重有所降低，人口紅利逐漸消失。
“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)15-59歲人口比重約為63.35%，與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，下降了6.79個(gè)百分點(diǎn)。而長(zhǎng)三角三省一市41個(gè)城市中，有半數(shù)城市勞動(dòng)力人口占比超全國(guó)平均。
其中，杭州勞動(dòng)力比重達(dá)到70.12%，在長(zhǎng)三角41城中居于首位，與2010年全國(guó)平均值持平，堪稱(chēng)長(zhǎng)三角地區(qū)“活力之城”。放眼全國(guó)，杭州勞動(dòng)力比重僅比深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數(shù)城市略低，人口紅利依然存不容小覷。
另?yè)?jù)杭州政府工作報(bào)告，2020年杭州新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬(wàn)人，較2019年實(shí)現(xiàn)翻番，人才凈流入率繼續(xù)保持全國(guó)第一，考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對(duì)較高，其人口紅利的溢出效益會(huì)更強(qiáng)。
值得注意的是，深圳、廣州、珠海、佛山等城市雖然勞動(dòng)力人口比重較高，但與杭州相比，大學(xué)生比重較低。以東莞為例，2020年勞動(dòng)人口比重高達(dá)81.41%，居于全國(guó)首位，但其居民受教育水平較低，大學(xué)生比重僅有13%，不及杭州的一半；占比最高的人口是初中生，占比高達(dá)42%，多以低端產(chǎn)業(yè)工人為主，這部分人群收入普遍不高，因而影響了購(gòu)房需求的基本面。
圖：長(zhǎng)三角地區(qū)15-59歲勞動(dòng)力人口比重TOP20城市（%）
資料來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局
雖然長(zhǎng)三角地區(qū)勞動(dòng)力比重整體優(yōu)于全國(guó)，但是長(zhǎng)三角0-14歲兒童比重明顯低于全國(guó)平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14歲兒童比重僅占一成，少子化十分嚴(yán)重；不僅如此，這類(lèi)城市通常也是老齡化比較嚴(yán)重的城市，典型如南通，60歲以上老人占比30.01%，在長(zhǎng)三角居于首位，同時(shí)其0-14歲兒童占比僅有10.9%，老齡化和少子化均十分嚴(yán)重，人口紅利已經(jīng)在快速消失。
圖：長(zhǎng)三角地區(qū)典型老齡少子化城市各年齡段人口占比（%）
資料來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局 CRIC整理
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，長(zhǎng)三角城市在人口素質(zhì)、購(gòu)買(mǎi)力、年齡結(jié)構(gòu)以及教育水平等方面半數(shù)城市領(lǐng)先全國(guó)平均水平，但城市間人才吸引力級(jí)差逐步顯現(xiàn)，上海、蘇州、杭州、寧波、南京等中心城市綜合表現(xiàn)突出，結(jié)合去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，此類(lèi)城市將成為最佳潛力城市。
浙北和蘇南的城市雖然在教育水平和勞動(dòng)力比重上不及上述核心城市，但由于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)買(mǎi)力也不容小覷，尤其是近十年人口增量比較突出的金華、嘉興等城市，需求支撐性較佳。
從投資的角度來(lái)看，受房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續(xù)收緊影響，資金成本進(jìn)一步上漲，對(duì)于需求支撐較弱的城市需謹(jǐn)慎投資，比如以麗水、衢州、鹽城、淮安為代表的中小城市地價(jià)顯著上漲，項(xiàng)目利潤(rùn)空間被大幅壓縮，尤其鹽城、淮安等靠?jī)?nèi)生需求支撐的城市，企業(yè)投資拿地還應(yīng)審慎考量，避免高位站崗。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 長(zhǎng)三角41城人口特征：上海人均收入最高，杭州最有活力
