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“爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務真的影響不大嗎？

愉見財經(jīng)

2022-08-15 18:28 3709 0 0

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前些天，本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題，不過主要是從接盤資金安排與預售制角度討論的。1，今晚的稿件，是從“爛尾樓”對銀行涉房類貸款業(yè)務的影響面來觀察的；前不久呢，被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開回應，大意是說，房貸業(yè)務目前占我們貸款余額比例小，風險是可控的。

作者 | 愉見財經(jīng)

前些天，本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題，不過主要是從接盤資金安排與預售制角度討論的。我們會持續(xù)跟進這個話題，預告一下：

1，今晚的稿件，是從“爛尾樓”對銀行涉房類貸款業(yè)務的影響面來觀察的；

2，下周還會出一篇深度，目前“愉見財經(jīng)”已經(jīng)采訪了多家銀行的相關業(yè)務人士，聊到的是銀行監(jiān)管賬戶里的“預售資金”迷蹤，記得來看。

好，說今天的正題。前不久呢，被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開回應，大意是說，房貸業(yè)務目前占我們貸款余額比例小，風險是可控的。

那么，銀行涉房類貸款究竟是何情況？這篇文章將以涉房類貸款發(fā)放的主力銀行——6家國有大型銀行為觀察主體，給大家盤點一下涉房類貸款規(guī)模、業(yè)務占比、不良率等重點指標數(shù)據(jù)。

一、個人金融業(yè)務——個人住房貸款

說到各家銀行房貸余額占比較小，一個不容忽視的大背景便是監(jiān)管制約因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了一份重磅文件——《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），分檔設置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，并對超過上限的銀行設置過渡期，同時建立了區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。

《通知》頒布后，房貸集中度管理這項重點工作，立馬被各大銀行提上日程。銀行的動作傳導至市場后，購房者最為直接的感受就是——房貸審批從嚴了、放款速度變慢了，甚至有銀行直接停貸。回顧當時的新聞報道，標題直接點名房貸“變天”，部分銀行表示房貸額度緊張、辦房貸要排隊：

銀行素來有“貸款放年頭、存款沖年尾”的習慣，而當時，明明是在2021年年初，房貸額度卻不夠用，這種情況，再往更早些年去看是相當罕見的。

房貸的“緊俏”程度愈演愈烈，引發(fā)監(jiān)管關注。2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行回應了市場熱議的個人住房貸款趨緊現(xiàn)狀，并提出指導主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序。

所以結(jié)論就是，總體看，2021年主要銀行的房貸業(yè)務規(guī)模有小幅增長，但在所有貸款業(yè)務中的占比卻有所下降，如圖1所示：

圖1：2020及2021年6家國有大型銀行個人住房貸款情況

資料整理自各銀行2021年年度報告，愉見財經(jīng)整理做圖。

備注：統(tǒng)計口徑方面，如存有集團、本行兩種的，以本行口徑為準，且剔除境外業(yè)務。

6家國有大行中，建行、工行、農(nóng)行個人房貸業(yè)務的絕對規(guī)模分列前三甲。這些銀行的2021年的個人住房貸款絕對規(guī)模有所上升，但在所有貸款業(yè)務中的占比卻有所下降。以建行為例，其2020年個人住房貸款在所有貸款（包括個人貸款、對公貸款等）的占比為34.73%，到2021年下降到33.96%，中國銀行則從34.71%下降到33.32%。總體看，基本上體現(xiàn)了監(jiān)管所希望的“平穩(wěn)有序”。

再來看不良數(shù)據(jù)?！锻ㄖ烦雠_前商業(yè)銀行對個人住房貸款的顯著偏好并不是無條件的，與其資產(chǎn)質(zhì)量密切相關。像建行副行長就在業(yè)績會上公開表示過，個人按揭貸款等業(yè)務資產(chǎn)質(zhì)量較好。這里以農(nóng)行2021年各貸款業(yè)務的不良數(shù)據(jù)為例：

可以看出，個貸業(yè)務中，信用卡、消費貸、經(jīng)營貸的不良率分別為0.99%、1.33%、0.64%，而個人住房貸款僅為0.36%；工行的不良數(shù)據(jù)同樣如此，0.24%的不良率在所有類型的貸款業(yè)務中表現(xiàn)最優(yōu)：

個人房貸較好的質(zhì)量離不開房貸申請人對信用的珍惜。好不容易湊齊的首付，甚至掏空了“六個錢包”，誰愿意看到因為不按時還款，房子重新被收回的情況呢？

二、公司金融業(yè)務——房地產(chǎn)行業(yè)貸款

除了個人住房貸款以外，《通知》還就行業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款占比提出要求。文件中對于過渡期的表述是：

“2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調(diào)整過渡期分別設置?！?/span>

到目前，《通知》的首批過渡期還未到期。監(jiān)管給出的集中度計算公式是：

“愉見財經(jīng)”觀察到，無論是個人住房貸款還是房地產(chǎn)貸款，均處于調(diào)整的動態(tài)過程中，但這種調(diào)整并不是單純壓縮兩項貸款的余額，而是通過擴大人民幣各項貸款余額，也就是擴大分母的方式，來使得占比減小。

如下表，6家國有大行2021年的房地產(chǎn)貸款絕對規(guī)模均有所上升：

表1：2020及2021年6家國有大型銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況

資料來自各銀行2021年年度報告，愉見財經(jīng)制表。

但比例依然有所下降，例如建行房地產(chǎn)貸款比例從4.11%下降到3.89%。而從不良率來看，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的表現(xiàn)就沒有個人住房貸款那么優(yōu)質(zhì)了，多家銀行的不良率從2020年到2021年均有所上升。以農(nóng)行為例，從1.81%上升到3.39%；再與其他行業(yè)進行對比，其不良率僅次于制造業(yè)和采礦業(yè)：

盡管房地產(chǎn)行業(yè)的信用風險有所上升，但如果對房地產(chǎn)融資進行更為嚴格的限制，并不見得能迎來理想結(jié)果，這兩天也有不少反對取消“預售制”的聲音出來?？偠灾?，處理的主線思想仍應以“穩(wěn)”字當頭。

三、未來房貸業(yè)務何去何從？

在年報中，一些銀行已經(jīng)提到了市場上房地產(chǎn)業(yè)務相關的風險。講得比較詳細的是郵儲銀行，提及房地產(chǎn)行業(yè)的信用風險上升以及會影響到產(chǎn)業(yè)鏈上下游：

“房企融資大幅收縮，商品房銷售景氣度持續(xù)走弱。房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風險上升，個別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)債務違約事件，同時引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)如房屋建筑業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、家具制造業(yè)等的需求下降、資金周轉(zhuǎn)承壓?！?/span>

其他銀行也或多或少提到了涉房風險，并進行了相應表態(tài)，這里匯總?cè)缦拢?/span>

根據(jù)財報內(nèi)容，銀行涉房的重點行動主要集中于以下三個方面：

一是響應監(jiān)管精神。主要涉及各項合規(guī)工作，例如堅持“房住不炒”定位，落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，繼續(xù)對商業(yè)性房地產(chǎn)投融資實施限額管理等。

二是滿足合理需求。例如個人住房貸款方面，執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持居民家庭合理住房需求尤其是首套房的需求。再如房地產(chǎn)企業(yè)方面，積極滿足房企合理融資需求，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)、均衡、有序投放等。

三是保障平穩(wěn)發(fā)展。不止一家銀行提到了“保交樓”的目標，這也是“爛尾樓”業(yè)主們最核心的訴求。當然，要想實現(xiàn)“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）、“三保”（保交樓、保民生、保穩(wěn)定），既需住建部門與金融部門形成合力，同時也離不開地方政府的支持。

綜合看，在集中度規(guī)定的影響下，商業(yè)銀行早已著手房貸業(yè)務的風險管理，并且已經(jīng)將房地產(chǎn)行業(yè)的應對舉措貫穿在日常工作中，結(jié)合此前銀行公示的各項數(shù)據(jù)來看，確實“影響不大”、“風險可控”。

但我們更應該意識到，落在財務報表上的指標數(shù)據(jù)，背后承載了千家萬戶的生活希望。對于龐大的商業(yè)銀行來說微不足道的“可控”風險，對于一個掏空家里所有積蓄還背上巨額貸款的小家庭來說卻可能是100%的滅頂之災。

不論如何，“穩(wěn)”字當頭的環(huán)境下需要各方協(xié)調(diào)，將保障個人住房復工、交房作為首要內(nèi)容，同時也要考慮建立起防范“爛尾樓”工程的長效機制，對預售機制、資金監(jiān)管機制等作出進一步夯實與優(yōu)化，切莫讓為住房拼盡全力的那些人們，最后流離失所。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“愉見財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 深度 | “爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務真的影響不大嗎？| 愉見財經(jīng)

房地產(chǎn)爛尾樓房貸

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蔣陽兵，資產(chǎn)界專欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事，深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長，深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員，深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員，中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話：18566691717
劉韜
劉韜律師，現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士，中國政法大學在職研究生，美國注冊管理會計師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。專業(yè)領域：企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。
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