作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 自華夏幸福披露債務(wù)“暴雷”后，外界翹首以盼的債務(wù)重組計(jì)劃終于在國(guó)慶長(zhǎng)假前公布了。

華夏幸福9月30日傍晚公告，公司初步擬定了債務(wù)重組計(jì)劃，并在省市政府的指導(dǎo)下，與債權(quán)人就債務(wù)重組計(jì)劃的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了溝通。

據(jù)此，華夏幸福表示以“不逃廢債”為基本前提，通過(guò)賣(mài)出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)、優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償、現(xiàn)金兌付等6種方式安排債務(wù)清償，涉及金融債務(wù)達(dá)2192億元。

若簡(jiǎn)單對(duì)照華夏幸福2021年中報(bào)披露的有息負(fù)債1876.19億元，此次債務(wù)重組計(jì)劃，預(yù)計(jì)可以“消化”掉大部分有息負(fù)債壓力，且將支持其恢復(fù)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)與交付，以保障后續(xù)債務(wù)清償?shù)目赡堋?/p>

經(jīng)過(guò)是次債務(wù)重組后，華夏幸福的業(yè)務(wù)與區(qū)域布局預(yù)計(jì)將迎來(lái)全新的變局。

華夏幸福在公告中指出，公司經(jīng)過(guò)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。以往被指摘較多的“環(huán)京”集中布局或?qū)⒏淖?，因華夏幸福表示，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中的問(wèn)題將明顯改善，抵御區(qū)域政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力顯著提高。

或許還有債務(wù)問(wèn)題需要在后續(xù)解決，或許還有不少細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步落實(shí)，但對(duì)于華夏幸福和它的投資者及業(yè)主而言，這份債務(wù)重組計(jì)劃無(wú)疑是一份大禮，也是最好的重新出發(fā)。

按照華夏幸福的計(jì)劃，債務(wù)清償共有6種主要方式，最主要也是最直接的方式就是出售資產(chǎn)，這不單可以回籠資金償付債務(wù)，同時(shí)還可以帶走不少標(biāo)的公司自身的金融債務(wù)。

華夏幸福表示，對(duì)于變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)，公司將積極尋找資金實(shí)力強(qiáng)、協(xié)同效應(yīng)好的潛在投資者予以出售，回籠資金主要用于償付金融債，出售資產(chǎn)預(yù)計(jì)能夠回籠資金約750億元。

回籠資金后，首要任務(wù)是安排約570億元用于現(xiàn)金償付金融債務(wù)；剩余部分用于落實(shí)住宅開(kāi)發(fā)和交付責(zé)任，及恢復(fù)產(chǎn)業(yè)新城及其他業(yè)務(wù)板塊的正常運(yùn)營(yíng)，以保障經(jīng)營(yíng)債務(wù)及承接金融債務(wù)的清償。

除了現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)，伴隨這些資產(chǎn)出售，預(yù)計(jì)將有500億元金融債務(wù)被帶走。

華夏幸福表示：“出售項(xiàng)目公司的自身金融債務(wù)，隨項(xiàng)目公司股權(quán)出售一并帶走并轉(zhuǎn)出公司，展期、降息，由項(xiàng)目公司依據(jù)債務(wù)重組協(xié)議約定還本付息。出售項(xiàng)目公司通過(guò)債務(wù)置換方式，有條件承接相應(yīng)的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務(wù)，置換后的債務(wù)展期、降息，具體置換方式由公司、可出售項(xiàng)目公司的收購(gòu)方、相關(guān)金融債權(quán)人具體協(xié)商?！?/p>

第四種方式，計(jì)劃優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償約352億元，這包括兩種情況：

應(yīng)收賬款質(zhì)押和實(shí)物資產(chǎn)抵押的金融債務(wù)展期留債，維持原財(cái)產(chǎn)擔(dān)保措施不變。展期期間利率下調(diào)。如若實(shí)物資產(chǎn)抵押相關(guān)擔(dān)保物被處置或出售的，所擔(dān)保債權(quán)可在擔(dān)保物處置或出售價(jià)款范圍內(nèi)優(yōu)先清償；應(yīng)收賬款質(zhì)押的，按年度分期按比例償還。

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)相關(guān)的開(kāi)發(fā)貸，由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)維持開(kāi)發(fā)貸余額不變，利率下調(diào)，存量項(xiàng)目逐步銷(xiāo)售償還，新增項(xiàng)目逐步投放。

第五種方式，以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償，即以公司約220億元有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設(shè)立信托計(jì)劃，并以信托受益權(quán)份額償付相關(guān)金融債務(wù)。

最后，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。展期屆滿后，根據(jù)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況，可協(xié)商直接清償或繼續(xù)展期。

事實(shí)上，由于債務(wù)暴雷曾引發(fā)了一系列債務(wù)違約，對(duì)此華夏幸福也做了三點(diǎn)補(bǔ)充：

在欠息、罰息等事項(xiàng)上，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，本債務(wù)重組計(jì)劃項(xiàng)下的金融債務(wù)，已發(fā)生未支付的利息豁免或利隨本清,如選擇利隨本清，則利率下調(diào)；已發(fā)生未支付的罰息、違約金、復(fù)利及其他違約責(zé)任予以豁免。

公開(kāi)市場(chǎng)債券兌付方面，對(duì)于公司在境內(nèi)外發(fā)行債券的清償，應(yīng)根據(jù)監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管制度、債券發(fā)行及募集資金文件的相關(guān)要求，按照同債同權(quán)、公平公正的原則妥善予以安排。其中，對(duì)于境外債券，引導(dǎo)債券持有人委托境內(nèi)代理人加入金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)，并參與本次債務(wù)重組。

擔(dān)保措施調(diào)整方面，如存在以下兩種情形：一是按照上述第4-6條（現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)、以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接）等方式清償?shù)膫鶆?wù)存在股權(quán)質(zhì)押的；二是涉及可出售資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的擔(dān)保措施、確因出售資產(chǎn)或上市公司監(jiān)管要求需要解除擔(dān)保的申請(qǐng)債權(quán)人配合解除相應(yīng)擔(dān)保措施。

希望恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)后，一切問(wèn)題也將迎刃而解。

或如公告所言，通過(guò)債務(wù)重組、持續(xù)運(yùn)營(yíng)，在地方財(cái)政、稅收、土地政策的支持下，華夏幸福將逐步完善經(jīng)營(yíng)狀況，恢復(fù)“造血”能力，積極爭(zhēng)取修復(fù)資信，及早恢復(fù)融資能力，保障公司經(jīng)營(yíng)債務(wù)和公司在現(xiàn)金清償及信托受益權(quán)份額抵償后承接的金融債務(wù)的穩(wěn)定清償。

上半年，華夏幸福接連轉(zhuǎn)讓武漢、南京、嘉興以及北京等項(xiàng)目，就連深圳公司及旗下城市更新項(xiàng)目也一售而空。

與此同時(shí)，華夏幸福也在積極引入外援。今年2月，廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，據(jù)傳該公司將成為華夏幸福債務(wù)重組的主體。

結(jié)合最新的債務(wù)重組計(jì)劃高達(dá)2192億元債務(wù)“去化”，預(yù)計(jì)可以消掉不小有息負(fù)債壓力，但這只是“長(zhǎng)征”第一步，畢竟問(wèn)題不止這些，華夏幸福仍需努力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于疫情爆發(fā)，加之其項(xiàng)目多布局在環(huán)京一帶的原因，華夏幸福去年的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，在2020年底一場(chǎng)境外投資人電話會(huì)議上，華夏幸福表示，2020年大概率無(wú)法完成凈利潤(rùn)目標(biāo)。

彼時(shí)消息傳出后，有關(guān)華夏幸福境內(nèi)外債務(wù)暴跌、違約消息傳來(lái)，資金鏈危機(jī)全面爆發(fā)。

至今年中期業(yè)績(jī)報(bào)告公布，華夏幸福對(duì)此的說(shuō)明是：受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，特別是2020年年底至2021年3月北京、河北新一輪疫情的影響，以及公司流動(dòng)性自2020年第四季度出現(xiàn)的階段性緊張，公司融資業(yè)務(wù)受到較大影響，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展均受到一定影響。截至報(bào)告期末，累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)691.66億元，正在與上述逾期涉及的金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期相關(guān)事宜。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體近期報(bào)道，華夏幸福9月3日公布最新的債務(wù)逾期情況顯示，累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)已達(dá)878.99億元。

另?yè)?jù)中期財(cái)報(bào)顯示，上半年末，華夏幸福負(fù)債總額為3923.41億元，有息負(fù)債賬面余額1876.19億元。其中，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款334.81億元，短期借款及短期應(yīng)付債券291.36億元，應(yīng)付賬款392.36億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債789.02億元，合計(jì)1807.55億元。

雖然此次公布的債務(wù)重組計(jì)劃并非最終確定版本，仍有不少債務(wù)需要在后續(xù)的日子中解決，也有不少細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步落實(shí)，但隨著方案的逐步落實(shí)，過(guò)往占用資金較多的產(chǎn)城業(yè)務(wù)以及“環(huán)京”集中布局或?qū)⒏淖儭?/p>

華夏幸福于公告有這樣的表述：公司經(jīng)過(guò)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。

“其中，孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊，多措并舉緩解資金壓力，有序運(yùn)營(yíng)，落實(shí)交房責(zé)任，通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)的住宅開(kāi)發(fā)和交付運(yùn)作平臺(tái)，由‘政債企’三方共同監(jiān)督，努力恢復(fù)孔雀城品牌形象，提振去化速度和銷(xiāo)售價(jià)格，逐步恢復(fù)孔雀城板塊融資功能，探討以滾動(dòng)拿地開(kāi)發(fā)等多元化手段，更好地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交付任務(wù)?！?/p>

“產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中的問(wèn)題將明顯改善，抵御區(qū)域政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力顯著提高?！?/p>

另外，在今年2月份內(nèi)部講話中，王文學(xué)將公司陷入流動(dòng)性困境的原因歸納為四點(diǎn)：第一是錯(cuò)誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢(shì)，投資過(guò)于集中。第二，新拓區(qū)域尚在培育中，效果不及預(yù)期。第三，前期擴(kuò)張激進(jìn)，管理不夠精細(xì)。第四，多輪疫情沖擊使經(jīng)營(yíng)困境雪上加霜。

結(jié)合這些表述，或許可以合理猜想，華夏幸福即將出售的資產(chǎn)大概率的布局情況。

債務(wù)化解方案雖然較開(kāi)始的預(yù)計(jì)時(shí)間推遲了4個(gè)月公布，具體將出售哪些資產(chǎn)，目前仍不得而知，債務(wù)重組從“計(jì)劃”到“落實(shí)”也尚需時(shí)日，但如今已邁出了重要的一步。

“大家可能會(huì)擔(dān)心，我們會(huì)經(jīng)歷多少困難，我要告訴你，最后風(fēng)險(xiǎn)必須化解了，這是結(jié)論。怎么弄，大家拭目以待?！蓖跷膶W(xué)2月2日在內(nèi)部講話中曾如此說(shuō)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2192億債務(wù)重組計(jì)劃出爐 華夏幸?；饬鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)困局