作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 有人戲稱，在地產(chǎn)界，或許很少有人能比綠城更懂得“聯(lián)盟”二字的深意。

除了綠城中國(guó)之外，綠城系還有綠城服務(wù)和綠城管理兩個(gè)上市平臺(tái)。在過(guò)去一年多，號(hào)稱希望打造一個(gè)“生活服務(wù)類聯(lián)盟”的綠城服務(wù)相繼與濱江服務(wù)、龍湖、中奧到家等企業(yè)通過(guò)股權(quán)的方式進(jìn)行了更深一步的綁定。

如今，剛上市不久的綠城管理似乎也流露出了類似的意愿。

12月17日，在綠城管理牽頭之下，中原建業(yè)、雅居樂房管、金地管理、當(dāng)代綠建、華潤(rùn)置地等五家企業(yè)的相關(guān)高層聚集到了綠城管理的杭州總部。聚會(huì)的目的很簡(jiǎn)單，六家企業(yè)打算商議籌建一個(gè)代建行業(yè)的“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”。

故事的主角不止綠城管理一個(gè)。從聯(lián)盟各成員的發(fā)展歷程來(lái)看，這六家企業(yè)大致囊括了代建行業(yè)的“老中青”三代。

作為國(guó)內(nèi)起步較早的一批代建商，綠城管理、中原建業(yè)的步伐要比其他幾人快一些。其中，綠城管理已經(jīng)完成與資本市場(chǎng)的對(duì)接，成為行業(yè)第一股；中原建業(yè)緊隨其后，為業(yè)內(nèi)第二家遞交了招股書的企業(yè)。

較為年輕的是金地和雅居樂，兩家均在2018年成立了各自的代建公司。而已經(jīng)代建了包括大沙河生態(tài)長(zhǎng)廊、深圳灣體育中心等項(xiàng)目的華潤(rùn)置地，則暫時(shí)還未成立獨(dú)立的代建平臺(tái)。

據(jù)官方說(shuō)法，成立輕資產(chǎn)聯(lián)盟是旨在助推代建行業(yè)格局升級(jí)壯大。讓人好奇的是，從以往的“單打獨(dú)斗”到如今嘗試抱團(tuán)合作，究竟暗藏著代建商們?cè)鯓拥男乃?，其背后又代表著行業(yè)發(fā)生了何種變化？

代建，是一個(gè)很老又很年輕的行業(yè)。

雖然如今專營(yíng)代建的平臺(tái)并不多，資本市場(chǎng)上也仍是只有綠城管理一枝獨(dú)秀，但追根溯源起來(lái)，代建業(yè)務(wù)其實(shí)早在上世紀(jì)九十年代時(shí)就已經(jīng)出現(xiàn)。至于哪家企業(yè)是開始代建的“第一人”早已無(wú)從考證，但頗得業(yè)內(nèi)認(rèn)可的一個(gè)說(shuō)法是，最早的代建制度源于廈門。

1993年，廈門市在深化工程建設(shè)管理體制改革的過(guò)程中，嘗試通過(guò)采用招標(biāo)或直接委托等方式，將一些基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益性的政府投資項(xiàng)目委托給一些有實(shí)力的專業(yè)公司。由這些公司代替業(yè)主對(duì)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)。

這便是代建在我國(guó)最早出現(xiàn)的形態(tài)。廈門之后，安徽省1998年成立了省公益性項(xiàng)目建設(shè)管理中心；同年，陜西省成立省統(tǒng)建項(xiàng)目辦公室。1999年、2000年，上海和深圳也相繼設(shè)立專門機(jī)構(gòu)在不同的項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)行代建制試點(diǎn)。

顯而易見，代建在我國(guó)最初是源自政府給市場(chǎng)公司的委托，而這也是當(dāng)前市面上大多數(shù)早期代建公司接觸這一行業(yè)的起點(diǎn)，如這次參與聯(lián)盟的綠城管理和金地管理。

2005年，綠城首次開始介入代建業(yè)務(wù)，其所接項(xiàng)目便是杭州市江干區(qū)“城中村”改造暨安置房代建項(xiàng)目，其合作對(duì)象便是政府。2006年，金地承接深圳首個(gè)由政府委托代建的寫字樓項(xiàng)目“福田科技廣場(chǎng)”，標(biāo)志著金地首次進(jìn)入代建領(lǐng)域。

除上述兩家企業(yè)外，在剩下的中原建業(yè)、雅居樂房管、當(dāng)代綠建和華潤(rùn)四家企業(yè)中，政府代建也是其內(nèi)部占比頗大的一個(gè)業(yè)務(wù)來(lái)源。

有了“前輩們”的打樣，2010年之后起步的一批代建公司有不少跳過(guò)了政府代建這一步，直接進(jìn)入到了商業(yè)代建階段。在這一時(shí)期，許多品牌開發(fā)商憑借著品牌影響力和不弱的開發(fā)實(shí)力，承接了許多來(lái)自區(qū)域型中小房企的項(xiàng)目訂單。

頗具代表性的企業(yè)是建業(yè)，作為河南省的龍頭房企，建業(yè)在2015年11月，與河南世林蘇荷置業(yè)有限公司、漯河浩宇置業(yè)有限公司簽訂了委托協(xié)議，這是其“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”落地的首個(gè)項(xiàng)目。一年之后，建業(yè)共在河南區(qū)域拿下超過(guò)15個(gè)代建項(xiàng)目。

此時(shí)的商業(yè)代建模式上較為傳統(tǒng)，代建方主要提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)、后期銷售管理等服務(wù)，主要收取品牌費(fèi)、服務(wù)管理費(fèi)、超額利潤(rùn)提成等作為回報(bào)。

漸漸地，傳統(tǒng)的商業(yè)代建模式中開始衍生出了一種名為“小股操盤”的新模式。相比起傳統(tǒng)的商業(yè)代建，小股操盤的模式除了原本的“服務(wù)費(fèi)用”外，還使代建方的利潤(rùn)收入中多出了一項(xiàng)“股權(quán)收益”。

隨著入場(chǎng)代建行業(yè)的企業(yè)越來(lái)越多，代建商們的服務(wù)對(duì)象也越來(lái)越豐富。于是，聯(lián)合財(cái)團(tuán)、投資機(jī)構(gòu)一起開發(fā)的“資本代建”開始出現(xiàn)。

不過(guò)，這一模式在業(yè)內(nèi)規(guī)模并不大。事實(shí)上，即便是步子邁得最快的綠城，在資本代建這一領(lǐng)域同樣增速緩慢。以致于綠城前行政總裁曹舟南在后來(lái)談起這部分業(yè)務(wù)時(shí)感慨道，綠城的代建盡管經(jīng)過(guò)了十年發(fā)展，但資本代建模式下落地的項(xiàng)目仍是寥寥無(wú)幾。

需要承認(rèn)的是，盡管代建行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年之久，各家企業(yè)之間的模式也各有側(cè)重，但歸根結(jié)底來(lái)看，代建行業(yè)本質(zhì)上仍是只有政府代建、商業(yè)代建和資本代建三種模式。其中，又以前兩種模式最為盛行。

從利潤(rùn)收入的角度來(lái)看，綠城管理、中原建業(yè)、雅居樂房管、金地管理、當(dāng)代綠建以及華潤(rùn)這幾家大部分仍是以收取一定比例的服務(wù)費(fèi)、股權(quán)收益、利潤(rùn)分紅為主。

然而，地產(chǎn)行業(yè)的變化正在加劇，隨著傳統(tǒng)的行業(yè)紅利漸漸褪去，地產(chǎn)商們迫切需要另覓利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從盈利困難的長(zhǎng)租公寓，到漸漸冷靜的物業(yè)，再到如今方興未艾的代建。

這樣的外部條件下，不管是已經(jīng)上市的綠城管理，還是剛?cè)雸?chǎng)不久的雅居樂、華潤(rùn)等企業(yè)難免靜極思動(dòng)，希望通過(guò)聯(lián)盟的手段引來(lái)“他山之石”。 

在重資產(chǎn)仍在大行其道的時(shí)代，關(guān)于輕資產(chǎn)方面的聯(lián)盟或許尚屬首次?？磻T了原來(lái)的“散兵游勇”之后，坊間對(duì)于這個(gè)聯(lián)盟究竟意欲何為充滿好奇。

從當(dāng)前行業(yè)來(lái)看，大同小異的業(yè)務(wù)模式，意味著各家代建所輸出的服務(wù)內(nèi)容雖然有品質(zhì)和價(jià)格上的好壞高低，但卻難以打造獨(dú)特性，因此也有市場(chǎng)人士戲稱，代建商們最大的不同特征就是品牌不同。

當(dāng)然，這樣的說(shuō)法顯然有些偏頗，畢竟模式越成熟的企業(yè)，在提供代建服務(wù)時(shí)自然會(huì)做得更為精細(xì)。

如熱衷于宣傳自己“綠星標(biāo)準(zhǔn)”的綠城管理，其掌舵者李軍曾不止一次公開提到過(guò)自家的“代建4.0”模式。在該模式下，綠城管理希望通過(guò)細(xì)化包括產(chǎn)品、建筑、運(yùn)營(yíng)、供應(yīng)商等指標(biāo)，來(lái)建立一套規(guī)范的、可供行業(yè)借鑒的標(biāo)準(zhǔn)。

而據(jù)相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露細(xì)節(jié)道，有不少代建企業(yè)常常會(huì)直接派人來(lái)到綠城管理的總部進(jìn)行學(xué)習(xí)，甚至于有些企業(yè)連合同模板都是綠城管理給的。

這種學(xué)習(xí)和交流自然不會(huì)是單方面的輸出，完善和進(jìn)一步精細(xì)化各自的代建模式，無(wú)疑是聯(lián)盟之下各家企業(yè)所想要達(dá)到的重要目的之一。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于輸出品牌是代建商們最重要的“賣點(diǎn)”之一，因此，這一份市場(chǎng)認(rèn)可度也決定著大部分代建企業(yè)往往具有極強(qiáng)的地域性。如杭州出身的綠城管理，版圖中位于長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目最多，又或是超過(guò)九成項(xiàng)目位于河南的中原建業(yè)。

但除了自己的品牌優(yōu)勢(shì)區(qū)之外，代建公司想要進(jìn)一步擴(kuò)張，往往只能借地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的“東風(fēng)”，跟隨著地產(chǎn)公司的腳步去做拓展。

但輕資產(chǎn)的擴(kuò)張速度無(wú)疑要比地產(chǎn)開發(fā)要快得多，尤其是在當(dāng)前調(diào)控收緊，三道紅線壓頂?shù)拇蟓h(huán)境下，不少房企可能會(huì)減少進(jìn)入新城市和新領(lǐng)域的數(shù)量。

想要突破桎梏，在地產(chǎn)航道之外另辟路線，代建商們顯然需要借助一些外部的力量。

回看本次參與輕資產(chǎn)聯(lián)盟的幾家企業(yè)不難發(fā)現(xiàn)，該六家公司分屬于華北、華東、華南三個(gè)區(qū)域。從數(shù)據(jù)上看，綠城管理位于華東的代建項(xiàng)目在總收入中貢獻(xiàn)占比超過(guò)了60%；中原建業(yè)今年上半年共182個(gè)在管項(xiàng)目中，有174個(gè)項(xiàng)目位于河南省。

企業(yè)各自具備的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，成為了其聯(lián)盟的重要契機(jī)所在。有市場(chǎng)人士猜測(cè)，如果未來(lái)各聯(lián)盟成員間能夠打通合作，或可大致形成一條貫通南北的業(yè)務(wù)鏈條也未可知。

另一方面，盡管近期關(guān)于代建行業(yè)的消息層出不窮，但這個(gè)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀卻并沒有人們想象中這么蓬勃。

在以往大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)眼中，代建業(yè)務(wù)只是一個(gè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈中的一個(gè)組成部分，鮮少有人會(huì)花費(fèi)太多精力去重點(diǎn)發(fā)展這一板塊。這也導(dǎo)致了代建業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)出現(xiàn)多年，但更多時(shí)候是處于一種“附屬部門”的狀態(tài)，能夠獨(dú)立成軍的企業(yè)并不多。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2019年末，國(guó)內(nèi)僅有不到30家大型的代建公司，所承接項(xiàng)目已訂約總建筑面積不到3億平方米。其中，排名前五位的代建公司所承接項(xiàng)目的面積占了上述總面積的六成左右。到今年上半年，綠城管理的合約項(xiàng)目總建筑面積為7331萬(wàn)平方米。

不難看出，代建行業(yè)存在著異常明顯的“貧富差距”。

換個(gè)角度去想，之所以很多企業(yè)沒有將代建業(yè)務(wù)獨(dú)立出來(lái)，或許正是因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，代建業(yè)務(wù)的規(guī)模以及所能帶來(lái)的利潤(rùn)表現(xiàn)尚不足以支撐起一個(gè)單獨(dú)的商業(yè)平臺(tái)。 

而當(dāng)一部分代建企業(yè)仍處在規(guī)模緩慢發(fā)展期的同時(shí)，規(guī)模較大的代建公司卻已經(jīng)開始有意識(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行挑選，以求獲得更好的回報(bào)。據(jù)相關(guān)人士介紹，綠城管理如今已在實(shí)行類似的操作。一般情況下，綠城管理已經(jīng)基本不再承接代建費(fèi)用在1億以下的項(xiàng)目。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，此次成立輕資產(chǎn)聯(lián)盟之后，這種行業(yè)資源錯(cuò)位的現(xiàn)象或許能夠得以改善，一部分訂單將有望引流至位于金字塔下方的“低層企業(yè)”。

和地產(chǎn)開發(fā)類似，合作同樣是代建企業(yè)快速拓展規(guī)模的一大利器。能夠看到，從2017年到2019年，綠城管理合作經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)從37個(gè)增至89個(gè)。

對(duì)于擁有規(guī)模訴求的代建商而言，抱團(tuán)的意義較為直白，但對(duì)于已經(jīng)具備較大規(guī)模的頭部而言，聯(lián)盟或許還有著另一層意味。

由于大多數(shù)代建企業(yè)還未上市，具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)外人難以知悉。但從可查詢的綠城管理和中原建業(yè)兩家企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，代建行業(yè)如今正面臨著某種變化。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，綠城管理于2017年-2019年的收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元，后兩年的收入增幅為45.8%和34.6%。同期，中原建業(yè)收益為3.1億元、6.76億元及10.29億元，2018年、2019年的收入增幅為118.4%和52.1%。

盡管這一數(shù)值的變化與這兩家企業(yè)每年基數(shù)變大有關(guān)，但另一方面，或許也離不開行業(yè)內(nèi)高度同質(zhì)化的業(yè)務(wù)模式以及越來(lái)越多企業(yè)入場(chǎng)“分蛋糕”的影響。

同時(shí)還需要看到的是，合作模式下的擴(kuò)張勢(shì)必會(huì)影響到企業(yè)的利潤(rùn)表現(xiàn)。于2017年至2019年，綠城管理商業(yè)代建的毛利率由61.4%降至46.2%，原因正是其與業(yè)務(wù)伙伴合作的商業(yè)代建模式快速發(fā)展所致。

也因?yàn)檫@一原因，才使得規(guī)模較小但卻專注于直接管理項(xiàng)目的中原建業(yè)，在利潤(rùn)表現(xiàn)上顯得要好一些。2020上半年，中原建業(yè)的凈利潤(rùn)為3.02億元，而綠城管理同期的歸母凈利潤(rùn)僅為1.63億元。

如何兼顧利潤(rùn)與規(guī)模，似乎成為了代建商們需要解決的一大難題。

但由于行業(yè)內(nèi)沒有太多的可參照標(biāo)桿，對(duì)于摸著石頭過(guò)河的眾代建商而言，在選擇抱團(tuán)的同時(shí)，盡快對(duì)接資本市場(chǎng)，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力才是穩(wěn)妥之舉。

今年8月，海南三亞清水灣旁的威斯汀度假酒店里，綠城管理副總裁祝軍華和金地、雅居樂的高管們?cè)羞^(guò)一場(chǎng)相談甚歡的溝通。

盡管具體內(nèi)容難以獲知，但不難猜測(cè)，眾人談?wù)摰慕裹c(diǎn)必然離不開“代建”“輕資產(chǎn)”“上市”等關(guān)鍵字眼。

回過(guò)頭再看這一次輕資產(chǎn)聯(lián)盟的組建，或許早在8月那場(chǎng)觀點(diǎn)博鰲房地產(chǎn)論壇上便有了“初稿”。

據(jù)祝軍華坦言，綠城管理今年完成上市，其意義遠(yuǎn)不止于企業(yè)自身發(fā)展，這一步對(duì)于行業(yè)而言同樣具備貢獻(xiàn)?！斑@是第一次有輕資產(chǎn)代建公司上市，我們上市之后預(yù)示著有更多輕資產(chǎn)代建公司上市。”

而據(jù)祝軍華后來(lái)透露，其在博鰲房地產(chǎn)論壇上和金地、雅居樂等企業(yè)們溝通的時(shí)候獲知，其實(shí)大家都有類似的上市計(jì)劃。

從某種程度來(lái)說(shuō)，已經(jīng)完成上市的綠城管理對(duì)于輕資產(chǎn)聯(lián)盟里的其他“玩家”而言顯然有著一定的借鑒意義。

除此之外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠城管理完成首家代建公司上市，其實(shí)一定程度上也是讓眾人看到了代建對(duì)接金融的更多可能性。

事實(shí)上，目前有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為代建是一個(gè)看得到“天花板”的行業(yè)。這一說(shuō)法的論據(jù)便是，增量市場(chǎng)已經(jīng)見頂，隨著房企們的進(jìn)一步洗牌，中小型房企的被吞并趨勢(shì)會(huì)加劇，由此也將導(dǎo)致代建商們的一部分市場(chǎng)受到擠壓。

鑒于這種情況，有另一種聲音提出，目前代建商們涉足較淺的“資本代建”或許會(huì)是突破的關(guān)鍵。

據(jù)介紹，一般的資本代建模式是代建公司向金融機(jī)構(gòu)提供開發(fā)前咨詢、土地收購(gòu)及物業(yè)開發(fā)等全面服務(wù)。在利潤(rùn)方面，相比起單一的商業(yè)代建模式來(lái)說(shuō)，這種從開發(fā)前期就可以收取咨詢、設(shè)計(jì)費(fèi)用的資本代建模式利潤(rùn)回報(bào)往往也會(huì)更為可觀。

但上文所提到能夠打破所謂“天花板”的模式卻是另一種形式的“資本代建”。和傳統(tǒng)不同的是，這部分資本代建所面對(duì)的標(biāo)的物將不再是增量物業(yè)，而更多會(huì)是存量物業(yè)、不良資產(chǎn)包等等。

到這時(shí)，代建商們的服務(wù)對(duì)象或許是需要推動(dòng)城市更新的地方政府，也有可能是手握大量不良資產(chǎn)的金融投資機(jī)構(gòu)等。

但正如祝軍華所說(shuō)，等到大不良時(shí)代的時(shí)候，大量的資本介入。面對(duì)各種多元化的物業(yè)類型，代建商們需要構(gòu)建創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)鏈。這種情況下，靠自我內(nèi)部打造是來(lái)不及的，所以還需要跟行業(yè)里優(yōu)秀的商業(yè)公司、運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行合作。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 原報(bào)道|抱團(tuán)取暖的代建商聯(lián)盟