來(lái)源:地產(chǎn)資管界(ID:reamdaily)
為了降負(fù)債,富力已經(jīng)開(kāi)啟了賣(mài)賣(mài)賣(mài)的節(jié)奏。
11月9日晚間,富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng),公司全資附屬公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司(作為賣(mài)方)與The Blackstone Group Inc.聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited(作為買(mǎi)方)、傲迅有限公司(目標(biāo)公司,富力地產(chǎn)全資附屬公司)及Sonic Holdings II Limited(合并附屬公司)就轉(zhuǎn)讓位于廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的該等物業(yè)權(quán)益訂立合并協(xié)議。
據(jù)了解,上述物業(yè)位于中國(guó)廣州花都區(qū)華東縣土地總面積為1671畝土地,其中富力地產(chǎn)所擁有總面積約1,276畝土地(擁有權(quán)將轉(zhuǎn)讓予鼎富作為重組事項(xiàng)的一部份),華維所擁有總面積約238畝土地,及空港物流所擁有面積約157畝土地,價(jià)值為63億元。
本次合并事項(xiàng)代價(jià)為63億元的物業(yè)價(jià)值70%,即44.1億元。如按照合并事項(xiàng)的最終代價(jià)等同于70%物業(yè)價(jià)值并按目標(biāo)集團(tuán)公司的資產(chǎn)凈值以及從存續(xù)公司按比例借款作出調(diào)整,富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款。估計(jì)公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計(jì)算的出售收益約15億元。
對(duì)于資金用途,富力地產(chǎn)公告稱(chēng),董事會(huì)擬將合并事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債及撥作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。
流動(dòng)性告急!現(xiàn)金短債比創(chuàng)歷史新低
2020年半年報(bào)顯示,截至2020年6月底,富力地產(chǎn)負(fù)債情況持續(xù)惡化,有息負(fù)債達(dá)1877億元,凈負(fù)債率高達(dá)177%,持續(xù)維持在高壓水平。
與此同時(shí),截至2020年6月底,富力地產(chǎn)短期負(fù)債748億,較去年年底增加約125億,而富力手持現(xiàn)金僅360億,手持現(xiàn)金僅僅能覆蓋短期負(fù)債的一半左右,短期償債壓力巨大。富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為0.48,創(chuàng)下了歷史新低。
圖:2020上半年富力負(fù)債情況
來(lái)源:企業(yè)財(cái)報(bào)
除自身流動(dòng)性告急外,融資環(huán)境的收緊信號(hào)對(duì)富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也將是雪上加霜。按照“三道紅線”融資政策,踩中三條紅線的房企歸入紅色檔,有息負(fù)債規(guī)模將以2019年6月底為上限,有息負(fù)債規(guī)模不得增加。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,富力地產(chǎn)“三道紅線”全部踩中,進(jìn)入紅色檔。根據(jù)其2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.22%,凈負(fù)債率為177%,現(xiàn)金短債比0.44。
為了回籠現(xiàn)金,降負(fù)債,關(guān)于富力要處理投資物業(yè)資產(chǎn)包的消息不斷傳出。8月24日,富力地產(chǎn)2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,董事長(zhǎng)李思廉也透露,富力已有“減磅計(jì)劃”, 無(wú)論是投資物業(yè),或者發(fā)展項(xiàng)目,都有出售的計(jì)劃。
另外,富力的銷(xiāo)售情況也不容樂(lè)觀,根據(jù)富力公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示,2020年1-10月累計(jì)總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約為1026.8億元,銷(xiāo)售面積約為871.13萬(wàn)平方米,同比分別下降3.71%和12.28%。
按照富力地產(chǎn)設(shè)定的2020年內(nèi)部協(xié)議銷(xiāo)售金額目標(biāo)1520億元,目前僅完成年度目標(biāo)67.55%。
8月31日,標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司(R&F Properties(HK)Company Limited)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。同一天,惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”,并確認(rèn)該公司的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“B+”。惠譽(yù)同時(shí)確認(rèn)富力地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“B+”,回收率評(píng)級(jí)為“RR4”;此前,5月25日,穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)至B1,富力香港的公司家族評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。至此,三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪在2020年均對(duì)富力地產(chǎn)下調(diào)評(píng)級(jí)。
在標(biāo)普看來(lái),過(guò)去幾個(gè)月,富力地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)行或延期方面沒(méi)有取得重大進(jìn)展已經(jīng)惡化了其流動(dòng)性狀況。此前的5月25日,穆迪也發(fā)布報(bào)告稱(chēng),將廣州富力公司家族評(píng)級(jí)(CFR)由Ba3下調(diào)至B1,將廣州富力公司家族評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2,惠譽(yù)、穆迪兩家公司的展望則從評(píng)級(jí)觀察調(diào)整至負(fù)面。
穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang也表示:“富力地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)的下調(diào),反映出穆迪對(duì)其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱以及未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂?!?/p>
評(píng)級(jí)的下調(diào)也對(duì)富力的融資產(chǎn)生重大影響。
9月1日,上海證券交易所披露,由富力地產(chǎn)申請(qǐng)發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目(ABS)狀態(tài)變更為“終止”。該項(xiàng)目品種為資產(chǎn)支持證券-ABS,由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為發(fā)行人,中信證券股份有限公司為承銷(xiāo)人,擬發(fā)行金額26億元。
黑石成為踩線房企接盤(pán)俠
有意思的是,此次富力的接盤(pán)俠號(hào)稱(chēng)“地產(chǎn)PE之王”的黑石集團(tuán),10月份剛剛也接手了另一踩線房企融創(chuàng)的項(xiàng)目。以12億人民幣總價(jià)收購(gòu)融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目。
可以說(shuō),對(duì)于國(guó)內(nèi)踩線房企急需拋售項(xiàng)目回籠現(xiàn)金之際,像黑石這種專(zhuān)做抄底的地產(chǎn)私募基金機(jī)會(huì)也來(lái)了。
其實(shí),黑石與中國(guó)市場(chǎng)的緣分則是由來(lái)已久。
自2008年黑石完成第一筆投資起,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),黑石在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資額接近300億元,投資范圍囊括了寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心以及綜合體。其中,大部分投資發(fā)生在2018年以后。
有意思的是,黑石在2013年就曾全面清盤(pán)自己持有的國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),當(dāng)時(shí)號(hào)稱(chēng)是“退出中國(guó)”。
近兩年,黑石又加快了在國(guó)內(nèi)收購(gòu)物業(yè)的步伐,僅2019年,黑石就斥資200億四處買(mǎi)樓。
2019年2月,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 Taubman Centers宣布將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國(guó)和中國(guó)的購(gòu)物中心 50%的股權(quán)出售給黑石集團(tuán)旗下基金,交易金額為4.8億美元。
同年3月,黑石又以15億美元收購(gòu)了位于上海市浦東新區(qū)的長(zhǎng)泰廣場(chǎng)。
幾天后,香港國(guó)際建投宣布,黑石將向海航收購(gòu)香港國(guó)際建投69.54%股份,交易價(jià)格70.23億港元。
2020年3月9日,市場(chǎng)傳聞稱(chēng),黑石正在與SOHO中國(guó)就私有化進(jìn)行談判,交易價(jià)值40億美元,黑石提出的私有化價(jià)格為每股6港元。有消息稱(chēng)當(dāng)時(shí)交易達(dá)成就差臨門(mén)一腳,但在5月份,黑石卻突然暫停了與SOHO中國(guó)的談判。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 26億ABS被監(jiān)管部門(mén)叫停后,富力地產(chǎn)44億緊急拋售資產(chǎn)套現(xiàn)!黑石接手