西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
隨著監(jiān)管加碼，開發(fā)商的外部融資渠道逐漸被壓縮。在當前地產(chǎn)融資環(huán)境下，通過不斷加快銷售回流資金成為開發(fā)商獲取現(xiàn)金流的重要方式。對于開發(fā)商而言，充分利用購房尾款將資金提前回現(xiàn)亦存在較大的操作空間。對于購房尾款而言，除了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、金交所以購房尾款為底層資產(chǎn)的摘掛牌類產(chǎn)品，亦可以購房尾款為底層資產(chǎn)通過券商私募子發(fā)行單一資管計劃產(chǎn)品為開發(fā)商提供融資。
（一）開發(fā)商資質(zhì)
百強開發(fā)商，優(yōu)先為3A評級或前50強開發(fā)商提供融資。
（二）城市準入要求
因券商基金子公司資管計劃需在中基協(xié)備案，因此，基礎資產(chǎn)不是《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》（簡稱“4號規(guī)范”）所禁止的16個熱點城市（北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都）的普通住宅項目所產(chǎn)生的購房尾款。
16個熱點城市之外可參考準入的城市包括：東莞、惠州、佛山、珠海、汕頭、重慶、西安、太原、洛陽、長沙、大連、石家莊、合肥、泉州、?？?、徐州、南通、揚州、常州、寧波、金華、嘉興、溫州、南昌等，其他核心城市則一事一議。
（三）對項目及項目公司的要求
1.項目公司就項目樓盤取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證；
2. 項目無完工風險，項目公司已遵守并履行基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的現(xiàn)實的義務；
3.項目公司已按照《購房合同》約定的條件和方式開發(fā)建設對應的房地產(chǎn)項目，項目公司對《購房合同》項下銷售的房產(chǎn)享有合法的所有權，是銷售房產(chǎn)的唯一合法所有權人。
（四）對購房人的要求
1.基礎資產(chǎn)非以地方政府為直接或間接債務人，且非以地方政府融資平臺為債務人；
2.《購房合同》中的購房人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁；
3.基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》均適用中國法律，且在中國法律項下均合法有效，并構成相關購房人在《購房合同》項下合法、有效和有約束力的義務，原始權益人可基于《購房合同》以及《應收賬款轉(zhuǎn)讓合同》向購房人主張權利。
（五）對基礎資產(chǎn)的要求
1.原始權益人真實、合法、有效地擁有基礎資產(chǎn)，且基礎資產(chǎn)上未設定抵押權、質(zhì)權或任何第三方其他有效的權利主張，不存在附屬擔保權益；
2.基礎資產(chǎn)不存在現(xiàn)房銷售的情況；
3.基礎資產(chǎn)可依法進行轉(zhuǎn)讓，且無需取得任何第三方的同意；
4.基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的首付款項不涉及首付貸；
5.基礎資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行破產(chǎn)程序或被強制執(zhí)行司法程序；
6.基礎資產(chǎn)自購房人簽署《購房合同》之日起至本專項計劃封包日（即基準日，基礎資產(chǎn)從該日起產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸屬于專項計劃）之間的期限不超過365日（含365日）。
（六）對還款來源的要求
1.基礎資產(chǎn)項下的《購房合同》對應收賬款的還款方式做出了明確的約定，購房者已經(jīng)與商業(yè)銀行或/及住房公積金管理中心簽訂貸款協(xié)議，或已經(jīng)向商業(yè)銀行或公積金中心提交貸款申請；
2. 基礎資產(chǎn)項下的《購房合同》對應的應收賬款還款來源為購房人向商業(yè)銀行或住房公積金管理中心申請的貸款；
3.基礎資產(chǎn)對應的購房人在《購房合同》項下已支付的累計購房款項符合房屋所在地區(qū)主管部門、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、住房公積金管理中心對于房屋首付款項比例的政策要求；且每一《購房合同》項下已支付的購房款項累計不少于該份《購房合同》項下購房款總額的20%；如房屋所在地區(qū)主管部門、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、住房公積金管理中心對于首付比例的政策有調(diào)整，以調(diào)整后的首付比例為準；
4.購房人在《購房合同》項下不享有任何主張抵扣或減免應付款項的權利，其中不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的權利。
（七）對底層資產(chǎn)分散性及折扣率要求
購房尾款應收賬款債權資產(chǎn)規(guī)模不限，底層資產(chǎn)盡量分散，最好集合幾個項目公司的購房尾款應收賬款債權，應收賬款折扣率為8-9折，具體一事一議。
（八）對前期資料的要求
在正式盡調(diào)前，需提供購房合同、銷售發(fā)票、POS單、網(wǎng)簽等付款憑證、相關備案信息以及其他能證明債權形成過程的材料以及應收賬款債務人主體資料、項目公司主體資料等。后續(xù)根據(jù)正式盡調(diào)資料準備相關材料。
1.券商基金子公司作為管理人設立XX基金子公司-XX購房尾款單一資產(chǎn)管理計劃。
2.券商基金子公司委托西政保理進行資產(chǎn)開發(fā)、歸集和管理服務。底層資產(chǎn)確定后，由開發(fā)商/項目公司與西政保理簽訂《應收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等協(xié)議，將符合合格標準的購房尾款應收賬款債權作為基礎資產(chǎn)。
3.開發(fā)商與基金子公司簽訂差額補足協(xié)議、擔保協(xié)議等，當基礎資產(chǎn)未按期回款時由開發(fā)商對資管計劃的兌付進行差額補足。
三、產(chǎn)品要素表
XX基金子公司-XX購房尾款單一資產(chǎn)管理計劃 | |
產(chǎn)品類型 | 單一資產(chǎn)管理計劃固定收益類（非標準化債權投資） |
產(chǎn)品期限 | 3個月/6個月 |
投資范圍 | 向開發(fā)商購買符合合格標準的購房尾款應收賬款資產(chǎn) |
產(chǎn)品收益率 | 協(xié)商確定 |
委托代理費、托管費 | 協(xié)商確定 |
本文僅對西政財富及集團操作的地產(chǎn)融資項目的簡要總結，更多項目融資、產(chǎn)品銷售、推介及風險分析等內(nèi)容，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
