觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
在華遠(yuǎn)華南的布局中，佛山是重要一棋。
恒大已經(jīng)漸漸從輿論風(fēng)口淡去，賣資產(chǎn)籌資的消息也不再新鮮；而誰會(huì)接盤，則成為了眾人新的聚焦點(diǎn)。
11月23日，佛山里水河村山塘工業(yè)區(qū)項(xiàng)目重新以公開競(jìng)投的方式引入土地前期整理合作方。據(jù)了解，該項(xiàng)目此前的整理方為恒大集團(tuán)。
最新消息顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿下上述舊改項(xiàng)目的土地整理權(quán)，享受50%增值收益。
事實(shí)上，過去二十余年，在地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的年代，華遠(yuǎn)地產(chǎn)選擇放慢腳步，主打"安全牌"；2018年以來，行業(yè)進(jìn)入下行階段，華遠(yuǎn)則默默提速，這一時(shí)期，華南一帶成為其布局的重點(diǎn)。
無疑，此次拿下佛山舊改能夠擴(kuò)容其在灣區(qū)的土地儲(chǔ)備。但不可否認(rèn)的是，舊改項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金沉淀較大，華遠(yuǎn)仍舊面臨挑戰(zhàn)。
近兩年，隨著地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，以及北上廣深等一線城市相繼出臺(tái)城市更新的重磅文件，越來越多的房企加大投入城市更新領(lǐng)域。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，位列前100的房企當(dāng)中，已有超過50家涉足城市更新領(lǐng)域，包括碧桂園、萬科、華潤(rùn)、龍光、時(shí)代中國(guó)等等。
2021年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)亦開始布局城市更新領(lǐng)域。
最新消息顯示，11月23日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)中選佛山里水河村山塘工業(yè)區(qū)項(xiàng)目土地前期整理方，享受50%增值收益，同時(shí)，須提前墊資1.45億元實(shí)施拆遷，土地整理期為兩年。
上述項(xiàng)目位于佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)碧湖路以東、碧湖路以西，土地整理面積約6.32萬平方米，項(xiàng)目地塊計(jì)劃出讓土地的占地面積約56.44畝，折合3.76萬平方米，配套基礎(chǔ)設(shè)施約38.33畝。
按照土地整理面積94.77畝計(jì)算，土地權(quán)屬人共可獲得約3.9億元貨幣收益（不包含土地整理成本，為土地權(quán)屬人的純貨幣收益）。
值得注意的是，上述舊改項(xiàng)目此前曾由恒大集團(tuán)拿下。
今年4月，恒大旗下的佛山市金堃置業(yè)有限公司以50%增值收益獎(jiǎng)勵(lì)比例成功中選里水河村山塘工業(yè)區(qū)項(xiàng)目土地前期整理方，整理期2年。
但由于恒大并未按照《土地前期整理協(xié)議》相關(guān)條款約定履行相關(guān)義務(wù)，5月14日，土地權(quán)屬人與恒大解除協(xié)議，并重新招標(biāo)。
事實(shí)上，自危機(jī)爆發(fā)以來，恒大已接連退出了廣州黃埔、順德大良等多個(gè)項(xiàng)目，而上述里水舊改，由恒大2021年4月30日拿下，項(xiàng)目處于更新初期，后續(xù)還需要提供大量的資金進(jìn)行拆遷、改造。
分析人士認(rèn)為："恒大退出佛山的舊改項(xiàng)目，能夠減少后續(xù)的資金投入，這一階段，恒大應(yīng)全力處理債務(wù)危機(jī)"。
但對(duì)交易的另一方--華遠(yuǎn)地產(chǎn)而言，此次奪得舊改項(xiàng)目，能夠迅速補(bǔ)充其在華南區(qū)域的土地儲(chǔ)備。
數(shù)據(jù)顯示，2016年12月21日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與廣東中力集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議，以13.79億元受讓廣州高雅名下土地及項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。自此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)正式布局華南地區(qū)。
時(shí)間荏苒，如今五年時(shí)間過去，截至2020年末，該公司在華南僅有5個(gè)項(xiàng)目。其中，廣州1個(gè)，佛山4個(gè)（其中一個(gè)于2020年2月退出），整體增速并不算快。
與此同時(shí)，目前全國(guó)一線、新一線城市可供發(fā)展的土地資源愈發(fā)稀缺，城市更新已經(jīng)成為房企納儲(chǔ)的重要途徑，華遠(yuǎn)此次拿下佛山里水舊改，或許也有"曲線救國(guó)"的意味。
佛山漂流
據(jù)了解，2017年，保利華南以10.78億總價(jià)競(jìng)得佛山高明西江新城地塊，項(xiàng)目聯(lián)合萬科、美的、華遠(yuǎn)三家企業(yè)開發(fā)，各占25%的權(quán)益，這一地塊最終打造成保利玥府項(xiàng)目。
在上述項(xiàng)目東側(cè)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還以增資入股方式，獲得佛山市高明區(qū)美玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33%股權(quán)，上述地塊由美的在2017年以10億元斬獲。
隨后，2018年3月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)七天內(nèi)二度進(jìn)駐佛山三水新城，豪擲31億元拿下海藍(lán)城、天驕兩項(xiàng)目地塊，并引入遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作開發(fā)。自此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在佛山共計(jì)參股、開發(fā)四個(gè)項(xiàng)目。
值得注意的是，2020年初，遠(yuǎn)洋正式退出三水海藍(lán)城項(xiàng)目，而華遠(yuǎn)退出天驕項(xiàng)目。換言之，華遠(yuǎn)海藍(lán)城、遠(yuǎn)洋天驕將由華遠(yuǎn)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)各自獨(dú)資操盤開發(fā)。
除去遠(yuǎn)洋天驕，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在佛山的另外三個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)了不同程度的跌幅。其中，海藍(lán)城項(xiàng)目2020年結(jié)轉(zhuǎn)2.03億元，但項(xiàng)目期內(nèi)凈利虧損2.33億元；美的明湖北灣花園二期虧損3260.62萬元，保利文玥華遠(yuǎn)虧損573.02萬元。
不過，海藍(lán)城項(xiàng)目、明湖花園項(xiàng)目被華遠(yuǎn)計(jì)提存貨跌價(jià)。
數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末，華遠(yuǎn)在長(zhǎng)沙、西安、天津、佛山的9個(gè)項(xiàng)目存在存貨減值的情況，2020年合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額6.62億元，佛山兩項(xiàng)目金額占2.49億元。
上述總計(jì)提對(duì)凈利潤(rùn)影響為-6.58億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響為-5.02億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的影響為-5.02億元。
熟悉佛山樓市的分析人士表示，"三水、高明的價(jià)值還沒有完全釋放，未來高明新機(jī)場(chǎng)建成后或許能夠提振高明的房?jī)r(jià)，但目前來看，兩個(gè)地區(qū)還處于佛山房?jī)r(jià)低洼。"
據(jù)了解，2021年佛山樓市受限購(gòu)、限貸等措施影響，成交均價(jià)有所回落，尤其是四季度以來，佛山"滿城盡是特價(jià)房"。有數(shù)據(jù)顯示，三水區(qū)今年1月份新房備案均價(jià)為10288元/平方米，10月份新房備案均價(jià)為9485元/平方米，下跌了803元/平方米，降幅為全市第一。其次是高明地區(qū)，降幅達(dá)到第二。
佛山三水、高明房?jī)r(jià)未見大額漲幅，但華遠(yuǎn)幾個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)并不算低，海藍(lán)城項(xiàng)目地價(jià)甚至超過7000元/平方米，加上建設(shè)成本等費(fèi)用，其10500元/平方米的售價(jià)并不算高。
換言之，華遠(yuǎn)在佛山的幾個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)空間并不算大，這或許也是導(dǎo)致其計(jì)提存貨減值的最重要原因。
華遠(yuǎn)在佛山的布局，似乎與其三十余年的發(fā)展一般，存在錯(cuò)步。
當(dāng)同行在規(guī)模的角逐賽中爭(zhēng)得面紅耳赤時(shí)，華遠(yuǎn)謹(jǐn)慎地在后方低頭踱步；當(dāng)高速奔跑的同行開始放緩腳步，華遠(yuǎn)卻反其道而行之，默默提速。
其在佛山的布局亦是反其道而行之，2015年前后，房企搶占佛山南海、禪城、順德等經(jīng)濟(jì)中心、政治中心，但華遠(yuǎn)卻選擇布局三水、高明等相對(duì)較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。
如今，南海、順德等臨廣地區(qū)的土儲(chǔ)增量大大減少，房企開始布局三水新城、高明新城，但華遠(yuǎn)似乎無法"反包圍"，借道舊改，布局中心城市，或許是華遠(yuǎn)下一階段的重要戰(zhàn)略。
據(jù)悉，華遠(yuǎn)地產(chǎn)此次布局的南海里水，與廣州白云接壤。無疑，華遠(yuǎn)地產(chǎn)希望借此次項(xiàng)目破局，但舊改項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回流慢，就意味著，華遠(yuǎn)需要在其中沉淀大量的資金。
財(cái)報(bào)透露，截至2021年6月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總負(fù)債約516.92億元，總資產(chǎn)620.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率83.2%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約88.62億元，但期末現(xiàn)金余額僅為67.15億元。
盡管華遠(yuǎn)地產(chǎn)的債務(wù)情況較前幾年有所好轉(zhuǎn)，但在融資難度加大、銷售下行的今天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的城市更新暢想能否如愿，還不得而知。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 計(jì)提2.5億折戟華南 華遠(yuǎn)接盤恒大佛山舊改曲線入粵
