作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

天谷大樓所屬的“工改工項(xiàng)目”，在深圳地區(qū)頗為常見(jiàn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月初深圳已進(jìn)入全年高溫頂點(diǎn)，如果沒(méi)有要忙的事，人們盡可能會(huì)避開高溫集中的中午和下午出行，尤其是周末。

深圳寶安西鄉(xiāng)天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主們顧不了這么多，他們冒著酷暑簇?fù)碓陂_發(fā)商華訊方舟公司門前，因?yàn)樘旃却髽琼?xiàng)目約331套房源已處于司法查封狀態(tài)。

時(shí)間倒回兩年前的2019年7月15日，天谷大樓項(xiàng)目剛剛獲得預(yù)售許可證。該項(xiàng)目位于深圳“打新”炙手可熱的西部，銷售文案也強(qiáng)調(diào)了幾個(gè)元素，比如：“位于寶安西鄉(xiāng)”、“通燃?xì)狻?、“帶?yáng)臺(tái)”、“不限售不限貸”、“總價(jià)110萬(wàn)起帶精裝修”，這些都吸引了不少購(gòu)房者的注意。

據(jù)參加售樓中心活動(dòng)的業(yè)主介紹，當(dāng)時(shí)銷售中心很火爆，二三十平小戶型賣的很快。中介的廣告是“公寓”，更表達(dá)出項(xiàng)目的宏偉藍(lán)圖。但實(shí)際上，該項(xiàng)目只是被包裝的“類住宅產(chǎn)品”。

深圳市規(guī)劃和自然資源局曾在2012年12月發(fā)布《2011年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃》，其中寫明該項(xiàng)目更改單元名稱為：上市公司總部及研發(fā)中心園區(qū)城市更新單元，申報(bào)主體為深圳市新安實(shí)業(yè)有限公司。新安實(shí)業(yè)為原寶安區(qū)新安鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司改組而成立的西鄉(xiāng)街道直屬企業(yè)，現(xiàn)在寶安實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下。項(xiàng)目擬更新方向?yàn)楣I(yè)、研發(fā)等功能，公共利益項(xiàng)目用地不小于46300平方米。

據(jù)2019年天谷大樓的售樓處宣傳介紹，深圳市華訊方舟投資有限公司開發(fā)打造的國(guó)內(nèi)首個(gè)集衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)孵化演進(jìn)于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。

整個(gè)更新單元共有三期，按照當(dāng)時(shí)深圳市相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）項(xiàng)目允許配建最高比例30%的宿舍。天谷大樓就屬于該更新單元30%的配套設(shè)施，雖名義上為“產(chǎn)業(yè)配套宿舍”，但仍屬工業(yè)用地性質(zhì)的房產(chǎn)。

也因?yàn)樘旃却髽禽^其他普通商品住宅的“特殊用地”性質(zhì)，根據(jù)深圳關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的最新規(guī)定，交易過(guò)程都與正常商品房交易不同。購(gòu)房人需要以公司名義買入，而非自然人。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為50年，首付五成，只能申請(qǐng)10年期限的商貸。雖然項(xiàng)目不限購(gòu)、不限貸，但必須以公司名義購(gòu)買，天谷大樓營(yíng)銷中心甚至為購(gòu)房者提供了一站式的公司辦理服務(wù)。

天谷大樓項(xiàng)目一位業(yè)主黃女士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：包括她在內(nèi)的很多業(yè)主對(duì)天谷大樓2019年就已停工并不知情，而停工后天谷大樓的“類住宅項(xiàng)目”的銷售仍在繼續(xù)，甚至今年3月份仍有業(yè)主買入。

在深圳市住建局幫助下，黃女士與第三方金融機(jī)構(gòu)就該項(xiàng)目個(gè)人按揭貸款已經(jīng)暫停，并表示今年10月份之前會(huì)給業(yè)主答復(fù)。但有部分業(yè)主是與銀行簽署協(xié)議，仍在以“先息后本”的方式還利息。

據(jù)媒體報(bào)道，2014年10月23日，寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道與華訊方舟戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式舉行。經(jīng)過(guò)前期多輪比選和談判磋商，新安實(shí)業(yè)公司和華訊公司達(dá)成合作協(xié)議并現(xiàn)場(chǎng)簽約，中國(guó)天谷暨華訊總部決定入駐西鄉(xiāng)新興產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)，以“股權(quán)換產(chǎn)權(quán)”的模式進(jìn)行合作開發(fā)。

目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買賣涉及的交易稅費(fèi)較高(需要繳納的稅費(fèi)：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等)，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，涉及的稅費(fèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)要比房地產(chǎn)直接買賣要低很多，新安實(shí)業(yè)公司和華訊公司此舉也在情理之中。

華訊方舟股份有限公司早于2020年3月28日披露了《關(guān)于債權(quán)人申請(qǐng)公司重整的提示性公告》，公司債權(quán)人廣州市沐陽(yáng)產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司向深圳市中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)公司進(jìn)行重整。

事實(shí)上，華訊方舟的“大廈將傾”早有跡象，華訊股份2020年1月份發(fā)布《2019年度業(yè)績(jī)預(yù)告》，預(yù)計(jì)2019年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損10-15億元。這意味著將連續(xù)兩年負(fù)值，上市公司股票將在2019年報(bào)正式披露后，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

除此之外，華訊方舟2018年度、2019年度連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)為負(fù)值，2019年12月31日經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)為負(fù)值，同時(shí)公司2019年年度財(cái)務(wù)報(bào)告被審計(jì)機(jī)構(gòu)出具“無(wú)法表示意見(jiàn)”，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公司股票交易將被實(shí)行“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”特別處理，股票簡(jiǎn)稱由“華訊方舟”變更為“*ST華訊”。

2021年7月30日，深交所向*ST華訊(000687)發(fā)出關(guān)注函。

深交所表示：“近日，有多家媒體報(bào)道稱，你公司供應(yīng)商上海星地通通信科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱‘上海星地通’）疑似拖欠多家上市公司合同款。上海星地通2015年至2020年均為你公司第一大預(yù)付款對(duì)象，相關(guān)預(yù)付款金額占你公司預(yù)付賬款比重約80%。你公司與下游客戶富申實(shí)業(yè)公司自2015年起開展業(yè)務(wù)，主要合作自組網(wǎng)相關(guān)業(yè)務(wù)、采購(gòu)數(shù)據(jù)鏈終端及數(shù)據(jù)處理器等模塊，相關(guān)應(yīng)收賬款長(zhǎng)期掛賬。我部對(duì)此表示關(guān)注?！?/p>

ST華訊還于2021年7月28日晚間公告稱，深圳市中級(jí)人民法院院決定對(duì)公司啟動(dòng)預(yù)重整，不代表深圳中院最終受理公司重整申請(qǐng)，不代表公司正式進(jìn)入重整程序。如果法院正式受理對(duì)公司的重整申請(qǐng)且公司順利實(shí)施重整并執(zhí)行完畢重整計(jì)劃，將推動(dòng)公司回歸健康、可持續(xù)發(fā)展軌道。如重整失敗，公司將存在被宣告破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，公司股票將面臨被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，華訊方舟重整的申請(qǐng)尚需取得最高人民法院的審查意見(jiàn)，該重整申請(qǐng)能否被人民法院受理，公司是否進(jìn)入重整程序尚具有不確定性。

天谷大樓所屬的“工改工項(xiàng)目”，在深圳地區(qū)頗為常見(jiàn)，即為現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，升級(jí)改造為用地性質(zhì)為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），或普通工業(yè)用地加新型產(chǎn)業(yè)用地（M1+M0）的新興產(chǎn)業(yè)園。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇曾在《2019工改工白皮書》發(fā)布會(huì)上提及：未來(lái)10-15年，工改工供應(yīng)量將超3000萬(wàn)平方米，而同期供應(yīng)的商辦將有2000萬(wàn)方左右，兩者相加為5000萬(wàn)方，“商辦與工改工之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將非常激烈，所以市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多改成居住功能分割銷售的，拿著產(chǎn)業(yè)用房的指標(biāo)，做成4.5米的LOFT公寓賣”。

工改工項(xiàng)目中的盈利邏輯也一度在深圳市場(chǎng)很是常見(jiàn)：在核心地段的工改工項(xiàng)目，往往將研發(fā)用房打造為類辦公產(chǎn)品，與商辦類產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)，但并不需要繳納商辦地價(jià)，只需以工業(yè)用地價(jià)格低價(jià)拿地，從中賺取高額地價(jià)差的紅利；對(duì)于配套宿舍，則往往打造為類住宅產(chǎn)品，通過(guò)注冊(cè)公司或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式規(guī)避購(gòu)買條件的限制，打政策“擦邊球”。

正因其特殊的性質(zhì)，這樣的“類住宅產(chǎn)品”開發(fā)商一旦出現(xiàn)資金斷裂等問(wèn)題，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和相關(guān)手續(xù)使得業(yè)主后續(xù)的維權(quán)更有難度。

北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉辰向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“如果重整成功，意味著公司和項(xiàng)目能夠復(fù)活，業(yè)主可以要求繼續(xù)履行合同，并且要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)延期的違約責(zé)任?！?/p>

對(duì)于這種項(xiàng)目的特殊用地性質(zhì)，王玉辰表示，它不屬于業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)保護(hù)的范疇，基本債權(quán)決定權(quán)保護(hù)的是住宅。目前業(yè)主如果起訴會(huì)有一定作用，可以先進(jìn)行一定的財(cái)產(chǎn)保全，這樣在訴訟流程上也相對(duì)靠前。

王玉辰律師對(duì)爛尾樓盤的“復(fù)活”持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度：“現(xiàn)實(shí)生活中有不少的爛尾樓盤都通過(guò)推動(dòng)重整或者找新的開發(fā)商接盤來(lái)復(fù)活，還是可行的?！?/p>

天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主黃女士也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“晚兩年交房沒(méi)關(guān)系，只是我們業(yè)主更多還是想住進(jìn)房子里。”

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查|深圳寶安天谷大樓“工改工”之困