觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
正如深圳業(yè)內(nèi)此前的評價，任何一宗前海土地都是“稀缺中的稀缺”。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在40周年之際推出“土地大禮包”，準備在11月下旬為深圳人民奉上，而在“大餐”之前，深圳還為這場土地盛宴上了一份“前菜”，推出位于前海的一宗宅地。
11月11日下午15:00，前海以“雙限雙競”方式出讓一宗居住用地，起始價56.22億元，最高限價81.519億元。這是一份受到喜愛的“前菜”，在雙十一這一購物佳節(jié)，開發(fā)商們自然也繳足定金，準備搶貨。
該地塊開拍前需繳納28.11億元的保證金，即便如此，該地塊也吸引了共8組企業(yè)參與爭奪，涉及13家開發(fā)商，其中包括平安、金茂、華發(fā)、中海、龍光、卓越+佳兆業(yè)、金地+電建+華潤+前海控股、招商+TCL。
正如深圳業(yè)內(nèi)此前的評價，任何一宗前海土地都是“稀缺中的稀缺”。此次宅地的推出，也是前海鮮有的宅地出讓，如此稀缺的資源，開發(fā)商搶的由其激烈，不管是“地頭蛇”還是“過江龍”。
最終，歷時近2個半小時、超百輪競價，由金地+電建+華潤+前?？毓陕?lián)合體，以最高限價81.519億元+競配2.84萬平方米人才房面積獲得，可售樓面價約8.5萬元/平方米。建成后，商品房最高均價為10.71萬元/平方米（毛坯價，不含裝修）。
第三宗宅地
前海T102-0345宗地的拍賣，是深圳年內(nèi)第二次出讓位于前海的宅地，也是前海史上第三宗住宅用地掛牌出讓。嚴格來算，自2013年前海出讓首宗地塊至今，若加上一宗終止出讓的地塊，這也僅為第四次出現(xiàn)住宅用地招拍掛出讓。
資料顯示，該地塊宗地編號T102-0345，位于前灣片區(qū)十開發(fā)單元02街坊，在5號線前海公園站旁，面積2.69萬平方米，總建面13萬平方米，用途為二類居住用地。項目的隔壁，就是龍光于今年5月拿下的T102-0346地塊，隔聽海大道相望。
事實上，前海每一次出讓住宅用地，開發(fā)商對其都熱情異常。與2019年12月天健經(jīng)過“廝殺”以38.9億元搶下T204-0142宗地、2020年5月龍光擊敗16家房企以最高限價115.97億元拿下T102-0346限價宅地的情形類似，此次前海土地也經(jīng)過過百輪的爭奪，歷時近2個半小時后，才最終決出勝利者。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，于11月11日15:00，T102-0345宗地的拍賣準時開始，在主持人介紹競拍規(guī)則后，平安率先報出了56.22億元的報價，很快，這次土拍的勝利者金地+電建+華潤+前海控股聯(lián)合體便加入了戰(zhàn)場。
一開始節(jié)奏很快，中海、金茂、招商+TCL、金地等四家聯(lián)合體在此期間不斷互相應(yīng)價，舉牌僅僅過半小時，距離最高限價81.519億元便僅剩11.519億。中海在此期間更是獨站群雄，不管哪家房企報價，其馬上跟上。
隔壁T102-0346地塊的競得者龍光也在中途加入戰(zhàn)場，現(xiàn)場一度成為中海與龍光兩家的戰(zhàn)場。不過，很快金地等四家聯(lián)合體又重新加入戰(zhàn)場，場面從“雙雄爭霸”變?yōu)椤叭龂萘x”。
不消多時，價格便達到最高限價。招商+TCL、平安、金茂也重新加入戰(zhàn)場。但是，更多時候，還是中海、龍光以及金地等四家聯(lián)合體在角逐，招商+TCL、平安、金茂僅是偶爾亮相。
進入最后階段，當人才住房面積已達到2.64萬平方米時，卓越+佳兆業(yè)也終于忍不住加入戰(zhàn)場，連續(xù)叫價。只是還是金地+電建+華潤+前海控股聯(lián)合體堅持到了最后，以最高限價81.519億+競配2.84萬平方米人才房面積競得T102-0345宗地。
前海宅地現(xiàn)狀
在競得土地僅僅不到2個小時的時間，競得方的其中一家旗下上市平臺便迫不及待的宣布了這一喜訊。
南國置業(yè)于18:00左右公告表示，該地塊所在區(qū)域交通便捷，路網(wǎng)完善，通達性較好，項目周邊有 1、5、11號線共三條地鐵線；周邊生活、醫(yī)療、教育等配套完善；公司將憑借多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，協(xié)同各方致力于將本項目打造成該區(qū)域的精品項目。
其進一步指出，本次聯(lián)合競拍成功有利于公司進一步增加土地儲備，獲取本項目，將開拓公司在粵港澳大灣區(qū)的布局，進一步加快公司全國多點布局的步伐。而預(yù)計項目收益率將不低于公司平均投資收益率水平。
T102-0345宗地與今年龍光競得的T102-0346宗地一樣，入市商品房限制了最高均價為10.71萬元/平方米。
因為T102-0345宗地與T102-0346宗地中間，僅間隔一條聽海大道，所以兩者之間的盈利水平可以參考。而龍光方面，雖然僅有每平方米1萬多的盈利空間，但在龍光競得T102-0346宗地之時，接近龍光人士便表示雖然這是限價地，但價格仍有合理利潤。
面對僅有的一萬多元/平方的盈利空間，龍光選擇了快速開發(fā)，以此快速回籠資金。如今，已有爆料指出龍光的T102-0346宗地將命名為前海天境花園，并且，龍光已經(jīng)在其寶安的龍光世紀大廈開放樣板間。項目將推出108-110-120-137-140平方米段的多種戶型，共1013套。
而據(jù)龍光寶小程序顯示，龍光前海天境規(guī)劃戶數(shù)1004套，共由7棟住宅塔樓組成，容積率5.78，物業(yè)費9元/平方米/月。
值得一提的是，目前周邊新房主要以寫字樓、公寓為主，均價9-10萬元/平方米，住宅較為缺乏，2019年招商領(lǐng)璽開盤即售罄，開盤價8.7-12.3萬元/平方米。且宗地2公里范圍內(nèi)并沒有二手房。據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，稍遠的二手房普遍在10萬元/平方米，網(wǎng)紅盤諾德假日花園掛牌價已經(jīng)在15-17萬元/平方米。
也即意味著，龍光項目未來去化存在套利空間，再加上區(qū)位優(yōu)勢，去化應(yīng)該無憂。而有業(yè)內(nèi)人士亦指出，雖然龍光前海地塊有90/70政策限制，可能做不了豪宅，但地段擺在那里。言下之意，龍光前海地塊在未來推售之時去化亦可能不需要擔(dān)心。
不過，據(jù)媒體現(xiàn)場查看，龍光項目目前仍未出地面，而在深圳住建局公布的2020年待入市新房項目名單中，也沒有龍光前海項目的身影，預(yù)計項目年內(nèi)難以入市
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