近日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。《通知》要求，聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。同時，建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

所謂經(jīng)營貸，是指以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。

經(jīng)營貸的發(fā)放，初心是為了幫助部分企業(yè)獲得臨時性的周轉(zhuǎn)資金。然而，近期這些本用來扶持實體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠性貸款逐漸流向投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。這不僅影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，更擠占了支持實體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

2020年，在疫情影響下，中小企業(yè)融資較為困難。為幫助企業(yè)紓困，助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)，國家層面出臺了一系列扶助政策，其中就包括針對中小微企業(yè)和個體工商戶進(jìn)行的經(jīng)營性貸款貼息。

值得一提的是，部分小微企業(yè)貸款，最低利率僅為3.6%左右。這與按揭貸款利率形成鮮明反差，也讓投資者嗅到了樓市里新的套利機(jī)會。

光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受財視中國采訪時表示，存在跨市場套利機(jī)會是經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場的主要原因。一方面，經(jīng)營貸的低利率、低門檻與房地產(chǎn)市場利率存在利差，引發(fā)跨市場的套利行為；另一方面，經(jīng)營貸的貸后跟蹤監(jiān)測難度較高，讓部分投機(jī)者有空可鉆。

細(xì)究經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的背后，我們不難發(fā)現(xiàn)，還存在“銀行—擔(dān)保公司—助貸機(jī)構(gòu)”這樣一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈。購房者僅需花費(fèi)幾萬元，就能用最低年利率3.6%左右的經(jīng)營貸，替換掉年利率5%以上的按揭房貸。

“隨著近年來我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，特別是部分一二線城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進(jìn)入樓市，催生了旺盛的購房需求。為加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，金融管理部門和金融機(jī)構(gòu)從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個人住房貸款相關(guān)政策。在住房貸款難以完全滿足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉(zhuǎn)向經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼透露，部分小微企業(yè)貸款與個人住房貸款5%-6%的利率形成較大價差，誘使部分購房者轉(zhuǎn)向申請經(jīng)營用途貸款來購買房產(chǎn)。此外，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導(dǎo)、協(xié)助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業(yè)者串通合謀，也是背后的推動力量之一。

“包裝”后的經(jīng)營貸不斷流入樓市，投資者明目張膽“薅羊毛”。尤其在北上廣深等一線城市，經(jīng)營貸正在引發(fā)一場樓市的“造富盛宴”。

據(jù)了解，目前信貸資金違規(guī)流入樓市主要集中在二套商品房交易環(huán)節(jié)，操作工具以個人經(jīng)營貸、個人消費(fèi)貸為主。以上資金缺口類型頗具代表性，為信貸資金違規(guī)入樓市滋生了土壤。這場由經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市所引發(fā)的“造富盛宴”，實則是危機(jī)四伏。

周茂華從四方面具體分析經(jīng)營貸大量流入樓市可能引發(fā)的風(fēng)險。第一，對房地產(chǎn)而言，經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，將抬高房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，加劇企業(yè)發(fā)展的脆弱性；第二，對銀行來說，銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)依賴過重，會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債失衡，一旦房地產(chǎn)市場價格下跌，銀行流動性會面臨風(fēng)險，嚴(yán)重時容易出現(xiàn)潛在系統(tǒng)性風(fēng)險。

第三，對居民來說，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市可能推升債務(wù)杠桿率，對消費(fèi)形成擠出效應(yīng)，而且這種加杠桿行為，本身就面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險；第四，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，區(qū)域房價的非理性上漲將增加創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險，擠出中小企業(yè)信貸資源并抑制區(qū)域創(chuàng)新，如果區(qū)域樓市泡沫破滅，可能進(jìn)一步拖累區(qū)域財政，對政府債務(wù)構(gòu)成壓力。

董希淼表示，經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在一定程度上擾亂了房地產(chǎn)調(diào)控大局，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場過熱，也影響公眾對房地產(chǎn)市場預(yù)期。另外，本應(yīng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域的薄弱環(huán)節(jié)的金融資源被擠占，影響宏觀政策實施的效果，加劇小微企業(yè)融資難融資貴問題。

對企業(yè)和居民個人來說，用經(jīng)營用途貸款購買住房，推高杠桿率和負(fù)債率。一旦房地產(chǎn)市場或政策發(fā)生較大變化，還可能導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)，美國“次貸危機(jī)”就是典型的教訓(xùn)。對銀行而言，過分依靠房地產(chǎn)來擴(kuò)大規(guī)模、搶占份額，既存在政策風(fēng)險也存在信用風(fēng)險。部分銀行信貸管理不嚴(yán)不實，少數(shù)銀行從業(yè)人員為違規(guī)行為提供便利，還可能受到處罰。

其實，經(jīng)營貸所引發(fā)的風(fēng)險早已暴露。監(jiān)管層也曾屢次禁止經(jīng)營貸流入樓市。在北京、上海、杭州等城市，經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題早前也開始自查自改。

2021年伊始，多個城市就已經(jīng)開始了嚴(yán)格審查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸資金流向違規(guī)流入樓市的行為。例如，今年1月份，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。

2月10日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，要求嚴(yán)格實施貸前調(diào)查，盡職落實貸后管理。另外，廣東銀保監(jiān)局也曾下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個人消費(fèi)貸款風(fēng)險排查的通知》，部署全轄銀行機(jī)構(gòu)全面自查。

就在今天，深圳銀保監(jiān)局表示將加碼監(jiān)管全部涉房貸款，每季度滾動排查資金流向。滾動排查范圍為截至報告期末的所有存量業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)對公和個人信貸業(yè)務(wù)、經(jīng)營用途貸款、消費(fèi)類貸款、信用卡以及理財、投資等表內(nèi)外融資業(yè)務(wù)，其中經(jīng)營用途貸款是排查重點(diǎn)，排查結(jié)果于每季后5個工作日內(nèi)上報。

那么，在房貸監(jiān)管全面趨嚴(yán)的情況下，樓市、銀行將何去何從？

周茂華強(qiáng)調(diào)，國內(nèi)監(jiān)管環(huán)境的變化，對銀行資產(chǎn)負(fù)債與內(nèi)部管理均會產(chǎn)生一定影響。此前不規(guī)范的“經(jīng)營貸”將無法進(jìn)行，部分存量也會面臨整改，進(jìn)而影響銀行的資產(chǎn)和負(fù)債業(yè)務(wù)。與此同時，銀行需完善經(jīng)營業(yè)務(wù)管理考核制度。

但整體上，由于經(jīng)營貸規(guī)模相對有限，并非銀行支柱型業(yè)務(wù)，預(yù)計對銀行業(yè)整體經(jīng)營影響有限，不排除會對個別銀行造成較大的影響。對于樓市來說，嚴(yán)查經(jīng)營貸將截流房地產(chǎn)的一大輸血渠道。在房地產(chǎn)整體融資環(huán)境略偏空的情況下，局部房地產(chǎn)炒作將尤其受到抑制。

復(fù)旦大學(xué)金融研究中心主任孫立堅認(rèn)為，“嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”的政策會產(chǎn)生一個暫時效果。要真正根除，需要解決老百姓錢不夠花的通脹預(yù)期、公共資源均等化等問題。買房只是一個手段，更多的還是想分享大城市所擁有的公共資源帶來的高質(zhì)量的生活。只有把老百姓的后顧之憂解決好，房價才會良性、健康地跟著真實需求一起成長。

董希淼表示，防范經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不能把所有責(zé)任都推給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。應(yīng)建立并完善金融管理部門與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動機(jī)制，明確職責(zé)邊界，各司其職，協(xié)同配合，并壓實借款人的責(zé)任。各地在排查和處置過程中，既要嚴(yán)格，又要精準(zhǔn)，要減少“誤傷”有真實經(jīng)營性資金需求的小微企業(yè)。歸根結(jié)底，還是應(yīng)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。市場趨于平穩(wěn)，通過各種手段套取資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象自然就會減少。此外，還要進(jìn)一步實施差別化住房信貸政策，合理滿足自住型和改善型購房需求，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)。