作者:西政資本
上周五,央行發(fā)布了7月份的金融數(shù)據(jù),其中社融當(dāng)月新增7561億元,6月份為51733億元,環(huán)比只有六月份的1/7,同比去年減少了3191億元;信貸當(dāng)月新增6790億元,六月份為28100億元,環(huán)比只有六月份的1/5,同比去年減少了4010億元(其中居民部門中長(zhǎng)期貸款減少了2488億元,企業(yè)部門中長(zhǎng)期貸款減少了1478億元)。
從數(shù)據(jù)來看,經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況相當(dāng)不樂觀,其中居民部門中長(zhǎng)期貸款(主要是購(gòu)房按揭貸款)數(shù)量的大幅下降足以說明樓市銷售復(fù)蘇的悲慘境況。當(dāng)然,更加讓地產(chǎn)同行絕望的是,居民端的儲(chǔ)蓄意愿猛增,似乎全國(guó)人民都在屯糧過冬,以應(yīng)對(duì)不確定的未來。
7月份,M2同比增速為12%,同比增速差(M2-M1)為5.3%,結(jié)合社融增量數(shù)據(jù),可以看到資金淤積在銀行間市場(chǎng)空轉(zhuǎn),也即資金未流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。簡(jiǎn)單來說就是,缺錢的得不到錢(尤其是房地產(chǎn)企業(yè)),而有錢的卻不敢投資和放貸,由此造成現(xiàn)在的尷尬局面。按當(dāng)前的情況,居民不愿消費(fèi)且提前還貸、加緊存錢,企業(yè)不愿意投資且加速裁員,房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將更難走出低谷,房企的爆雷潮目前來看也肯定會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,比如上周出現(xiàn)的絕對(duì)頭部民營(yíng)房企的股債雙殺。
市場(chǎng)方面目前有很大的擔(dān)憂,房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策還有多少工具箱可用,政策端還有多大的刺激效果,目前來看已轉(zhuǎn)入悲觀,一是因?yàn)橐痪€和強(qiáng)二線城市已沒有多少可繼續(xù)松綁的政策空間,不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線;二是普通二線及三四五線城市的政策已松到底部,而且即便松到取消門檻性政策都可能作用有限。本質(zhì)上來說,樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進(jìn)購(gòu)房的需求釋放,現(xiàn)在核心的問題在于如何保證居民端(購(gòu)房者)的就業(yè)有保障且收入可持續(xù)。
我們注意到,國(guó)家四大AMC中已有機(jī)構(gòu)接到紓困基金的落實(shí)任務(wù),地方AMC也已陸續(xù)開展各類紓困工作,但目前比較難解決的依舊是錢的來源問題,我們甚至發(fā)現(xiàn)目前越來越多的國(guó)央企在資金上都開始變得緊張,而且最近對(duì)我們這類民營(yíng)機(jī)構(gòu)的稍高成本的資金也表現(xiàn)出了更大的接受意愿。從鄭州開始實(shí)踐的紓困基金的落地情況來看,目前核心的問題還是資金來源,如果想擴(kuò)大紓困范圍就必須引入社會(huì)資本以做大基金規(guī)模,而社會(huì)資本介入的首要前提是項(xiàng)目的風(fēng)控安全和收益空間,遺憾的是目前絕大多數(shù)停工、爛尾項(xiàng)目都無法達(dá)到社會(huì)資本的投資準(zhǔn)入或投資收益要求。
事實(shí)上,在房地產(chǎn)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈方面,目前各個(gè)環(huán)節(jié)全部都在積極尋求自保,比如投資人、金融機(jī)構(gòu)都不愿意對(duì)房企投資或輸血,總包單位和供應(yīng)商都不愿意墊資或者被欠款,這種情況下唯一能指望的只能是政府導(dǎo)入正向的預(yù)期和信心,而這在政策制定方面則非??简?yàn)監(jiān)管層的智慧,畢竟中美脫鉤、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)衰退及通脹壓力等給當(dāng)前政策的制定帶來了更大的難度。
我們認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)根本無法找到其他的替代項(xiàng),因此穩(wěn)地產(chǎn)才能穩(wěn)民生,并實(shí)現(xiàn)地方政府的治理目標(biāo)與民生保障工作,而如前文所述,穩(wěn)地產(chǎn)的前提則在于居民端的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入和穩(wěn)預(yù)期,因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導(dǎo)信用的修復(fù)并引導(dǎo)市場(chǎng)的正向預(yù)期,而在此之前可能更多企業(yè)、更多人會(huì)選擇屯糧過冬,甚至躺平。
近幾天,江蘇等地又出現(xiàn)了城投定融產(chǎn)品,因我們上半年做的城投業(yè)務(wù)基本都只能通過股權(quán)投資、信托產(chǎn)品、城投債等形式進(jìn)行,因此上半年監(jiān)管層大力清理金交所城投定融產(chǎn)品后目前又死灰復(fù)燃,這確實(shí)讓人頗感意外。市場(chǎng)方面認(rèn)為,城投平臺(tái)不得不重啟定融產(chǎn)品,很大程度上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行,地方財(cái)政收入大幅下降(尤其是賣地收入),且城投平臺(tái)的融資渠道收窄。因此,就像一些同行所說的,“地產(chǎn)不舉,百業(yè)不興”。
更多地產(chǎn)和城投平臺(tái)融資項(xiàng)目的交流和合作歡迎聯(lián)系西政財(cái)富和西政資本。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!
原標(biāo)題: 穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)預(yù)期是穩(wěn)地產(chǎn)的前提