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        穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)預(yù)期是穩(wěn)地產(chǎn)的前提

        西政資本 西政資本
        2022-08-15 18:45 6908 0 0
        上周五,央行發(fā)布了7月份的金融數(shù)據(jù),其中社融當(dāng)月新增7561億元,6月份為51733億元,環(huán)比只有六月份的1/7,同比去年減少了3191億元;信貸當(dāng)月新增6790億元,六月份為28100億元,環(huán)比只有六月份的1/5,同比去年減少了4010億元。

        作者:西政資本



        上周五,央行發(fā)布了7月份的金融數(shù)據(jù),其中社融當(dāng)月新增7561億元,6月份為51733億元,環(huán)比只有六月份的1/7,同比去年減少了3191億元;信貸當(dāng)月新增6790億元,六月份為28100億元,環(huán)比只有六月份的1/5,同比去年減少了4010億元(其中居民部門中長期貸款減少了2488億元,企業(yè)部門中長期貸款減少了1478億元)。

        從數(shù)據(jù)來看,經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況相當(dāng)不樂觀,其中居民部門中長期貸款(主要是購房按揭貸款)數(shù)量的大幅下降足以說明樓市銷售復(fù)蘇的悲慘境況。當(dāng)然,更加讓地產(chǎn)同行絕望的是,居民端的儲蓄意愿猛增,似乎全國人民都在屯糧過冬,以應(yīng)對不確定的未來。

        7月份,M2同比增速為12%,同比增速差(M2-M1)為5.3%,結(jié)合社融增量數(shù)據(jù),可以看到資金淤積在銀行間市場空轉(zhuǎn),也即資金未流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。簡單來說就是,缺錢的得不到錢(尤其是房地產(chǎn)企業(yè)),而有錢的卻不敢投資和放貸,由此造成現(xiàn)在的尷尬局面。按當(dāng)前的情況,居民不愿消費(fèi)且提前還貸、加緊存錢,企業(yè)不愿意投資且加速裁員,房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將更難走出低谷,房企的爆雷潮目前來看也肯定會繼續(xù)擴(kuò)大,比如上周出現(xiàn)的絕對頭部民營房企的股債雙殺。

        市場方面目前有很大的擔(dān)憂,房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策還有多少工具箱可用,政策端還有多大的刺激效果,目前來看已轉(zhuǎn)入悲觀,一是因?yàn)橐痪€和強(qiáng)二線城市已沒有多少可繼續(xù)松綁的政策空間,不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線;二是普通二線及三四五線城市的政策已松到底部,而且即便松到取消門檻性政策都可能作用有限。本質(zhì)上來說,樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進(jìn)購房的需求釋放,現(xiàn)在核心的問題在于如何保證居民端(購房者)的就業(yè)有保障且收入可持續(xù)。

        我們注意到,國家四大AMC中已有機(jī)構(gòu)接到紓困基金的落實(shí)任務(wù),地方AMC也已陸續(xù)開展各類紓困工作,但目前比較難解決的依舊是錢的來源問題,我們甚至發(fā)現(xiàn)目前越來越多的國央企在資金上都開始變得緊張,而且最近對我們這類民營機(jī)構(gòu)的稍高成本的資金也表現(xiàn)出了更大的接受意愿。從鄭州開始實(shí)踐的紓困基金的落地情況來看,目前核心的問題還是資金來源,如果想擴(kuò)大紓困范圍就必須引入社會資本以做大基金規(guī)模,而社會資本介入的首要前提是項(xiàng)目的風(fēng)控安全和收益空間,遺憾的是目前絕大多數(shù)停工、爛尾項(xiàng)目都無法達(dá)到社會資本的投資準(zhǔn)入或投資收益要求。

        事實(shí)上,在房地產(chǎn)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈方面,目前各個環(huán)節(jié)全部都在積極尋求自保,比如投資人、金融機(jī)構(gòu)都不愿意對房企投資或輸血,總包單位和供應(yīng)商都不愿意墊資或者被欠款,這種情況下唯一能指望的只能是政府導(dǎo)入正向的預(yù)期和信心,而這在政策制定方面則非常考驗(yàn)監(jiān)管層的智慧,畢竟中美脫鉤、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)衰退及通脹壓力等給當(dāng)前政策的制定帶來了更大的難度。

        我們認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政的貢獻(xiàn)根本無法找到其他的替代項(xiàng),因此穩(wěn)地產(chǎn)才能穩(wěn)民生,并實(shí)現(xiàn)地方政府的治理目標(biāo)與民生保障工作,而如前文所述,穩(wěn)地產(chǎn)的前提則在于居民端的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入和穩(wěn)預(yù)期,因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導(dǎo)信用的修復(fù)并引導(dǎo)市場的正向預(yù)期,而在此之前可能更多企業(yè)、更多人會選擇屯糧過冬,甚至躺平。

        近幾天,江蘇等地又出現(xiàn)了城投定融產(chǎn)品,因我們上半年做的城投業(yè)務(wù)基本都只能通過股權(quán)投資、信托產(chǎn)品、城投債等形式進(jìn)行,因此上半年監(jiān)管層大力清理金交所城投定融產(chǎn)品后目前又死灰復(fù)燃,這確實(shí)讓人頗感意外。市場方面認(rèn)為,城投平臺不得不重啟定融產(chǎn)品,很大程度上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場下行,地方財政收入大幅下降(尤其是賣地收入),且城投平臺的融資渠道收窄。因此,就像一些同行所說的,“地產(chǎn)不舉,百業(yè)不興”。

        更多地產(chǎn)和城投平臺融資項(xiàng)目的交流和合作歡迎聯(lián)系西政財富和西政資本。


        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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        本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)預(yù)期是穩(wěn)地產(chǎn)的前提

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          蔣陽兵

          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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