路數(shù) 作者：很勤奮的路數(shù)
來源：路數(shù)（ID：ilushu）
放話春節(jié)假期不休息的黃其森，在節(jié)后的第一個休息日里，也沒閑著。
2月21日，在北京，他再次坐在了泰禾中高管們的面前。
這一天，他召開了“泰禾北京區(qū)域匯報會”。這也是泰禾北京城市公司轄區(qū)內(nèi)項目復(fù)工復(fù)售的會。
這場會，從上午一直開到下午。他們把泰禾在北京的每個項目都做了非常詳細(xì)的盤點：
多少貨值；遇到的問題；涉及的金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)方、工程方，有什么卡點，可以怎么解決；接下來如何復(fù)工、銷售、回款；等等。
不久前的年會上，黃其森重申過要啟動項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)。至少2月21日北京會上的種種可以說明，泰禾有做前期準(zhǔn)備工作。
也因為，長達(dá)至少8個月的債務(wù)重組進(jìn)入尾聲。泰禾終于可以緩過神來，分出精力，喘上口氣，一步步履行對業(yè)主的責(zé)任。
不管你信不信，泰禾(000732.SZ)流年不利的故事進(jìn)入了第二季。主題是：復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)售。
當(dāng)然，飯得一口一口地吃，路要一步一步地走。這一季的故事，初略估計也有得寫。
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這家福建企業(yè)，在2000年左右來到北京。
在黃其森口中，北上不是簡單拍腦袋。因為北京是首都，北方人格局大。在這樣的文化基奠下，誕生泰禾院子系產(chǎn)品。
去年9月高管會，他還提過一嘴：2013年前后泰禾在北京拿了不少地，讓不少開發(fā)商心里不服氣?！霸趺赐蝗粡囊粋€福建開發(fā)商，變得這么牛。”黃其森當(dāng)時說。
泰禾牛嗎？
反正2月21日匯報會上，盤出來的貨值，把膽小的路數(shù)嚇了一跳。
僅僅就北京而言，泰禾截至目前擁有的可售貨值超過400億。
這是什么概念，基本上在北京市場能位于土儲排行榜的前列。當(dāng)中幾個重點項目的貨值如下：
中國院子112.5億；大興中央廣場83億；西府大院43億；北京公館43.7億；金府大院40億；等等。
按2020年半年報所列，有14個項目在北京。對比開工時間、開發(fā)進(jìn)度等指標(biāo)，開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)之慢，路數(shù)無力吐槽?；蛟S因為慢，泰禾在北京有這個數(shù)量的貨值 ▼
路數(shù)匡算，未售面積約60萬平方米，未結(jié)轉(zhuǎn)面積約100萬平方米。按照每平方米僅7萬簡單算，超400億貨值成立 ▼
若將復(fù)工復(fù)產(chǎn)比作做飯，米已在鍋里。
2
但米的質(zhì)地如何？
北京這400多億貨值里，有不少是現(xiàn)房。
這一次，黃其森把壓箱底的貨，都要放出來了。
劃個重點：中國院子要入市了！還是現(xiàn)房！
聽名字就很霸氣。它也曾叫過運河岸上的院子、上河美墅。
路數(shù)了解到，中國院子共200多套，目前還剩66套，有中式風(fēng)格的也有歐式風(fēng)格的。價格從幾千萬到上十億不等。剩46套毛坯。
12套樓王，貨值62.1億；獨棟貨值50.4億?？傆?12.5億。
地段什么的，各位自行查驗和北京市級行政中心的距離。換句話說，項目很大一部分，不愁賣。
中國院子，之于泰禾有符號化的意義。它是泰禾開始摸索中式建筑的開始。沒有中國院子，就沒有泰禾后來的院子產(chǎn)品。
用黃其森的話來說，院子之于泰禾，是戰(zhàn)略、是文化、是創(chuàng)新。
所以戰(zhàn)投萬科看上泰禾什么？不排除答案是泰禾在高端項目上的產(chǎn)品打造能力。
在中國地產(chǎn)公司里，還能做出一點產(chǎn)品特色的規(guī)模化上市房企，泰禾算一家。這點不容否認(rèn)。
萬科的祝九勝去年肯定過，泰禾更多是資金和融資問題，產(chǎn)品力、技術(shù)能力非常不錯。
3
泰禾和釘子戶債權(quán)人——信達(dá)的債務(wù)談判，已經(jīng)七七八八。泰禾做了妥協(xié)，從有的合作項目中撤出，換來相應(yīng)比例的資金，以緩解流動性。
接下來，等待泰禾的是數(shù)量更為龐大的群體：泰禾業(yè)主們。那一位位眼巴巴等著盼著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的釘子戶們。
你我他都知道，泰禾接下來的復(fù)工復(fù)產(chǎn)之路并不輕松。
資產(chǎn)本身的流動性是一方面。比如北京的400億貨值，據(jù)了解，約1/3處于被凍結(jié)或被抵押狀態(tài)。
泰禾在努力贏取金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)方、政府等方的理解。好在目前，陸續(xù)有金融機(jī)構(gòu)給予支持。
銷售定價，也不容忽視，這關(guān)乎日后公司的利潤?！敖鉀Q卡點問題之后，也是希望在合理的價格基礎(chǔ)上盡快銷售，產(chǎn)生現(xiàn)金回流?！敝槿耸考讓β窋?shù)稱。
有的項目，還要解決和總包的欠款糾紛。比如北京院子二期，新施工方能否如期進(jìn)場，還取決于項目原先的總包——中鐵建，同意不同意，讓步不讓步，講不講央企的社會責(zé)任。
泰禾過往一連串的事件里，有形形色色的力量在當(dāng)中角逐。但別忽略重要的基本客觀事實：
①泰禾不是所有的項目都停工
②有的項目沒到交房時間，別過早判斷爛尾
③怎么算，泰禾都不是資不抵債
之前就有泰禾投資者對路數(shù)感慨過，如果2019年泰禾能夠留下一部分資金作為避免逾期交付之用而非全部還債，也許就沒有2020年那些事。
的確，就泰禾在北京的項目來說，截至到2020年6月30日，路數(shù)匡算，剩下的投資額其實不到40億。 ▼
所以泰禾的流動性，是真的很很很緊張。不然不會連40億都沒有。
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復(fù)工復(fù)產(chǎn)之路不輕松，并不代表不復(fù)工。
路數(shù)了解到，從2月底開始到5月，泰禾會有一波復(fù)工復(fù)產(chǎn)潮：北京、廣深、上海、福州等地有近30個項目會陸續(xù)復(fù)工，包括此前停工的部分項目。
有的本就在建的項目，已復(fù)工。比如，2月20日出現(xiàn)在泰禾官方抖音上的濟(jì)南院子，施工方為中建三局。
有的項目，在今年1月就有非常具體的復(fù)工方案。比如北京拾景園二期。方案詳細(xì)到墻面、石材修補等等細(xì)節(jié)。各位且看 ▼
能復(fù)工復(fù)產(chǎn)，不是件壞事。
但落地執(zhí)行的效果，要用實際行動驗證。
黃其森2月21日也反復(fù)強調(diào)要保證產(chǎn)品品質(zhì)。
如果和葛洲壩的合作能談成，將會是泰禾復(fù)工復(fù)產(chǎn)的一劑強心劑。
節(jié)前剛見完。春節(jié)后，在距離北京2200多公里的深圳，雙方又見面了。
2月18日，葛洲壩一行人等前往深圳；
2月19日一早，葛洲壩考察完泰禾深圳院子，到泰禾廣深區(qū)域公司會議室開會。中午扒完盒飯，葛洲壩按不同業(yè)務(wù)條線找泰禾詳談。
工程口的找工程口，法務(wù)口的找法務(wù)口…效率之高，令人咋舌。
泰禾在深圳有對債務(wù)重組來說至關(guān)重要的項目——深圳院子，貨值達(dá)約200億。它有多重要，答案在3月的某一天會揭曉。
據(jù)路數(shù)了解，雙方洽談的一個方向是：
葛洲壩以總包身份進(jìn)入到泰禾項目中。粗略概括為：包工頭、施工方。
因為葛洲壩認(rèn)可泰禾產(chǎn)品的品質(zhì)。葛洲壩董事長陳曉華相對也較為年輕、有活力、有干勁。
葛洲壩不是一般性質(zhì)的包工頭。作為央企，它的一大優(yōu)勢是融資利率低。如果葛洲壩能融資代建，對于泰禾不是壞事。
雙方在項目股權(quán)上，也不是沒有合作的可能。雙方基因里有個共同點，即有高端項目的開發(fā)經(jīng)驗。對應(yīng)泰禾院子系產(chǎn)品的是葛洲壩的中國府。
也可琢磨下年前葛洲壩官微上的用詞，比如：
對黃其森一行熱烈歡迎；
有強大的融資能力、工程建設(shè)能力，與泰禾理念相通，優(yōu)勢互補；
精選優(yōu)質(zhì)項目，在項目股權(quán)合作、施工協(xié)同、商業(yè)配套服務(wù)、未來社區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域加強對接，共同實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
不管怎么樣，泰禾對葛洲壩的需求會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于葛洲壩對泰禾的需求。
5
春節(jié)放假前，泰禾員工可算收到工資。
不過，在復(fù)工第一天，出現(xiàn)在泰禾官方抖音視頻里，眼尖的廣大人民群眾也發(fā)現(xiàn)：“顏值比較高的那屋”泰禾員工沒收到開工紅包。
這也不是重點，好在泰禾沒放棄自救。
不同于多數(shù)閩系房企，按照2020年半年報上的80個主要項目算，泰禾權(quán)益占比在70%起的項目有58個，占股100%的有46個。這為日后引入合作方也打開想象空間。
泰禾的老伙計國企北科建，這兩天在中山、惠州考察泰禾項目。雙方合作過北京麗春湖院子。據(jù)路數(shù)打探，目前正在談泰禾江西項目的合作。
不僅如此，知情人士甲乙丙丁告知路數(shù)，多元化業(yè)務(wù)之一的泰禾醫(yī)療，正和頭部互聯(lián)網(wǎng)公司洽談合作。
一如往常，黃其森在2月21日會上還是對萬科一頓猛夸。但泰禾的投資者“釘子戶”們，更期盼萬科實質(zhì)性的動作，比如入股。
萬科的入股對泰禾改善內(nèi)部管理、修復(fù)資本市場信譽等不可或缺。
在泰禾浩大的災(zāi)后重建工程里，萬科也是購房者選擇泰禾房子時的一道保險。
萬科的進(jìn)場在推進(jìn)。傳說中的管理公司，快的話本月月底就成立，4月前后萬科團(tuán)隊也會到來。
接下來，就要看黃其森和萬科怎么相處了?？倸w，他內(nèi)心該是強大的。
路數(shù)之前說，為救泰禾，黃其森是斷臂自救、刮骨療傷。在2月21日，他有了更生動的表達(dá)：
我已經(jīng)不是壯士斷腕，而是壯士割腎。
路數(shù)還是想對泰禾業(yè)主們說：
眼下，沒必要到絕望的境地。
但憤怒，出離地憤怒，非常地憤怒之后，各位的核心訴求該是：房子。確保產(chǎn)品質(zhì)量的房子。
接下來恢復(fù)泰禾的流動性，你們是關(guān)鍵的一環(huán)。泰禾也需要改正錯誤的機(jī)會。
路數(shù)還是繼續(xù)邀請理智、冷靜并對泰禾還存有希望的業(yè)主們，參與到泰禾的共建中來。就是之前提到的重建家園計劃。
我們一起來監(jiān)督泰禾項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
請在表格處填寫一些基本情況后，添加路數(shù)微信告知兩點：1.來自哪個項目；2.最新的交房時間（表格點擊本文底部左下方的原文鏈接）
沒有誰會比你們自己，更在意自己的房子。
后續(xù)，各位只需要時不時告訴路數(shù)，項目的新動向和點滴。雖然文字本身未必有強大的力量，但路數(shù)會進(jìn)行歸納整理，通過文字音頻的形式盡可能覆蓋你們的鄰居們。
或許在解開泰禾項目癥結(jié)上，會出現(xiàn)一些值得學(xué)習(xí)的案例。
還是之前的那句，泰禾的災(zāi)后重建，也是各位的家園重建。
誰都不容易，但畢竟堅持那么久了，別輕易放棄希望。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 獨家丨年后首個休息日，黃其森在中國院子開了一整天會!
