作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

8月，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，盡管項(xiàng)目推盤(pán)顯著回升、新增供應(yīng)面積環(huán)比增10%，但成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，新房和二手房市場(chǎng)均呈同、環(huán)比齊跌態(tài)勢(shì)，且跌幅逐月擴(kuò)大；29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴(kuò)大。

在7月整體市場(chǎng)成交同環(huán)比雙降的情況下，2021年8月項(xiàng)目推盤(pán)積極性出現(xiàn)回升，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積2366萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，但同比仍降11%。

在這其中，一線(xiàn)城市的新增供應(yīng)面積出現(xiàn)階段性回落，為255萬(wàn)平方米，同比下降38%，環(huán)比下降30%，北京、上海、深圳供應(yīng)同環(huán)比齊跌，廣州部分房企則因?yàn)閾?dān)憂(yōu)多次申請(qǐng)預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，因此索性一次性推出更多的貨量，金茂萬(wàn)科都會(huì)四季、港龍皇朝·龍灣壹號(hào)推售套數(shù)都超千套。 

二三線(xiàn)城市整體供應(yīng)規(guī)模略有回升，25個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新增供應(yīng)2141萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17%，同比下降6%。不同城市間分化顯著。其中，杭州、成都、西安等熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼，受調(diào)控影響，部分購(gòu)房者在政策后被限制，需求端受到了擠壓，但之前申請(qǐng)的預(yù)售在政策出臺(tái)后集體審批通過(guò)，市場(chǎng)供求關(guān)系因此得到了部分緩解；武漢、寧波、合肥等短期市場(chǎng)熱度較高城市，房企推盤(pán)積極性較高，8月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增；長(zhǎng)沙、昆明、鄭州、南寧等城市則供應(yīng)疲軟。

表：2021年8月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請(qǐng)預(yù)售證面積，本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

8月盡管供應(yīng)增加，但商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落，反映了市場(chǎng)熱度發(fā)生變化。29個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積約2134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至22%，較2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌、降幅8%。

如果說(shuō)個(gè)別城市如西安等成交下降或因?yàn)楣?yīng)不足或因中簽率低，現(xiàn)在新房供應(yīng)增加而成交并沒(méi)有相應(yīng)放大,那就是購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力的問(wèn)題。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市韌性相對(duì)較強(qiáng)，但亦增幅收窄甚至同比轉(zhuǎn)跌，8月成交新房305萬(wàn)平方米，環(huán)比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長(zhǎng)27%。 

8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”搶收業(yè)績(jī)，多盤(pán)集中取證入市銷(xiāo)售，其中不乏純新盤(pán)首開(kāi)。限競(jìng)房時(shí)代漸進(jìn)尾聲，朝陽(yáng)區(qū)絕版限競(jìng)房項(xiàng)目華樾國(guó)際·領(lǐng)尚，首開(kāi)推售690套房源，去化率約68%。改善性需求依舊堅(jiān)挺，天壇府、富興首府這類(lèi)改善盤(pán)去化率均能達(dá)到7成，石景山西黃村的禧瑞學(xué)府開(kāi)盤(pán)近乎售罄，總價(jià)500萬(wàn)的兩居小戶(hù)型認(rèn)籌比高達(dá)1：40。受限于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海供應(yīng)暫緩，但由于前期已售房源陸續(xù)網(wǎng)簽備案，成交整體仍處高位。 

8月上海兩項(xiàng)重磅政策來(lái)襲：其一，依據(jù)不同地段，新房搖號(hào)入圍比例分類(lèi)調(diào)高至外環(huán)熱門(mén)區(qū)域1.8、內(nèi)外環(huán)間2、內(nèi)環(huán)內(nèi)2.5，其余仍保持此前的1.3不變。聯(lián)系到上海第四批次42個(gè)新盤(pán)、12441套房源將陸續(xù)入市，其中17個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)皆調(diào)高了認(rèn)購(gòu)入圍比，有助于增加積分不高的客戶(hù)入圍的機(jī)會(huì)，緩解購(gòu)房焦慮情緒。其二，二手房貸款金額執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。隨著二手房首付比例大幅增加，準(zhǔn)客戶(hù)棄購(gòu)率顯著提升，難免將影響“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”的改善性換房需求。 

8月中下旬，廣州供應(yīng)顯著放量，部分房企擔(dān)憂(yōu)多次申請(qǐng)預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬(wàn)科都會(huì)四季、港龍皇朝·龍灣壹號(hào)推售套數(shù)皆超千套。受限于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購(gòu)房政策，疊加房貸放款周期普遍延長(zhǎng)至4-6個(gè)月，廣州市場(chǎng)降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低。深圳打新市場(chǎng)逐漸回歸理性，購(gòu)房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠(yuǎn)的新盤(pán)乏人問(wèn)津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認(rèn)籌客戶(hù)低至24組，創(chuàng)近三年來(lái)認(rèn)籌客戶(hù)新低的尷尬紀(jì)錄，最終去化率不足10%。 

8月深圳二手房市場(chǎng)異常慘淡，在大學(xué)區(qū)制度的沖擊下，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)顯著降溫，即使業(yè)主降價(jià)拋售也難以快速去化，部分法拍房更是降價(jià)7折仍流拍。 

25個(gè)二、三線(xiàn)城市成交持續(xù)走低，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市8月整體成交1828萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比下降24%，降幅顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，其中不乏南京、佛山這類(lèi)熱點(diǎn)城市。 

武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴(yán)重，迎來(lái)階段性回調(diào)，南京、無(wú)錫、常州等受疫情影響回落顯著；而長(zhǎng)春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場(chǎng)低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門(mén)等少數(shù)幾個(gè)城市穩(wěn)步放量，杭州在政策加碼后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減，據(jù)統(tǒng)計(jì)7個(gè)紅盤(pán)因意向登記量超出推售房源量的10倍，將依據(jù)社保繳納月數(shù)高低排序入圍公證搖號(hào)，杭州壹號(hào)院更是唯一的E類(lèi)人才需88個(gè)月社保才能入圍搖號(hào)的紅盤(pán)。核心動(dòng)因在于一、二手價(jià)格倒掛，買(mǎi)到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。 

預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線(xiàn)整體成交動(dòng)能減弱，或?qū)⑴c本月持平或小幅微增，前期出臺(tái)調(diào)控的熱點(diǎn)城市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢(shì)。

表：2021年8月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

8月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積達(dá)10191萬(wàn)平方米，環(huán)比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達(dá)49%；土地成交總金額降至2462億元，環(huán)比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價(jià)降至2416元/平方米，環(huán)同比均呈下降趨勢(shì)。

市場(chǎng)熱度方面。由于熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加強(qiáng)了溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊供地占比明顯減少，因此本月溢價(jià)率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.1個(gè)百分點(diǎn)，降至8.4%。各能級(jí)城市溢價(jià)率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線(xiàn)城市，在熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市紛紛升級(jí)競(jìng)拍規(guī)則、強(qiáng)化地價(jià)、溢價(jià)率管控的影響下，溢價(jià)率連續(xù)多月走低，本月平均溢價(jià)率更是降至9%。

土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠(yuǎn)等非熱點(diǎn)城市；從地塊屬性來(lái)看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。

圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況

注：2021年8月數(shù)據(jù)截止8月27日，下同。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市成交總量?jī)H126萬(wàn)平方米，但受低基數(shù)的影響，環(huán)比漲幅高達(dá)105%，但同比降幅高達(dá)七成；成交金額亦隨著成交規(guī)模的增加而增至98億元，環(huán)比上漲53%；平均地價(jià)受大量遠(yuǎn)郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。

二線(xiàn)城市成交量?jī)H有870萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環(huán)比下降46%，同比下降89%；由于成交量較高的城市多為地價(jià)水平相對(duì)較低的中西部城市，平均價(jià)格也因此下滑至2798元/平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅也超三成。

三四線(xiàn)城市方面，8月成交體量?jī)H為9195萬(wàn)平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達(dá)36%；價(jià)格方面，由于南通、嘉興等高地價(jià)城市優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，三四線(xiàn)城市地價(jià)較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環(huán)比下降5%。

在多個(gè)熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)控溢價(jià)的影響下，三四線(xiàn)城市的溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)五月走低，8月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長(zhǎng)三角區(qū)域，本月溢價(jià)率超過(guò)20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬(wàn)平方米的熱點(diǎn)城市中僅有臺(tái)州的溢價(jià)率超過(guò)了20%，三四線(xiàn)地市熱度在“強(qiáng)管控”下出現(xiàn)了明顯的降溫。

總的來(lái)看，由于8月本應(yīng)開(kāi)啟二輪集中土拍的多個(gè)城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓?zhuān)驹峦恋厥袌?chǎng)成交規(guī)模較上月進(jìn)一步縮減，市場(chǎng)熱度也再度下滑。 

接下來(lái)，結(jié)合近期政策面來(lái)看，自7月以來(lái)，上層房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊，要求地方政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、落實(shí)三穩(wěn)目標(biāo)，并對(duì)土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點(diǎn)城市也紛紛升級(jí)了競(jìng)拍規(guī)則，以平穩(wěn)地價(jià)、降低土拍熱度。在此影響下，市場(chǎng)熱度將會(huì)維持低位運(yùn)行。

表：2021年8月成交土地總價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

表：2021年8月成交土地單價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

我們認(rèn)為，隨著“金九”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，房企將加大供貨力度，推盤(pán)積極性會(huì)進(jìn)一步恢復(fù)，整體推盤(pán)量有望穩(wěn)步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應(yīng)規(guī)模大概率保持高位。在政策輪番加碼后，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍?，成交整體回升幅度將明顯受限。

相對(duì)而言，我們更看好長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)，粵港澳、中西部地區(qū)市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性走穩(wěn)，京津冀、東部、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)下行壓力依舊不容小覷。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 8月樓市供應(yīng)增加而成交降幅擴(kuò)大，地市持續(xù)量?jī)r(jià)齊跌