作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

2014年，牛奶廠板塊曾一次性推出8宗地塊，總面積超過50萬平方米，起拍價(jià)達(dá)90億，最終被龍湖、華潤置地、金地、平安不動(dòng)產(chǎn)等5家房企瓜分。

時(shí)隔6年，牛奶廠板塊再次掛出地塊，聞?dòng)嵍鴣淼姆科笫袀鹘?0家，其中再次出現(xiàn)龍湖、金地的身影，此外還包括保利、中海、招商+電建聯(lián)合體、合景、金茂、花樣年等。

如市場所預(yù)期，這宗奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊11月16日上午開啟限時(shí)競價(jià)，隨即上演了一場土拍大戲，競價(jià)頁面甚至一度因網(wǎng)絡(luò)負(fù)載過大而崩潰。

眾房企均勢(shì)在必得，最終經(jīng)過21競價(jià)，由合景以48.6億成功奪下，溢價(jià)率19.68%，未達(dá)最高限價(jià)58.94億元。

地塊折合樓面價(jià)51463元/平方米，一躍成為目前天河最高的樓面價(jià)，且僅次于越秀南路地塊及海珠石崗路AH051028號(hào)地塊，成為廣州成交樓面價(jià)第三高。

豪宅云集、新房稀缺的牛奶廠板塊，在過去幾年間隨著區(qū)域升值潛力顯現(xiàn)而成為價(jià)值高地；隨著地塊落錘成交，板塊內(nèi)將迎來新一輪的重新定價(jià)。

對(duì)于有意在下半年機(jī)會(huì)性投地的合景來說，此番奪地?zé)o疑是“撿到了寶”。

同樣是在牛奶廠板塊，2014年出讓的5宗地塊成交樓面價(jià)均維持1字頭的水準(zhǔn)，其中最高的是龍湖16886元/平方米；相比較AT1003036地塊的51463元/平方米，漲幅超過200%。

但這并沒有讓市場感覺意外,從樓市層面看，牛奶廠板塊近年來房價(jià)上漲速度快,目前小區(qū)主要包括龍湖首開天宸原著、華潤天合、招商雍華府、家和天曜、金地天河公館等樓盤，均為二手社區(qū)，報(bào)價(jià)基本呈上漲走向，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊板塊的中?？党?、天河星作，屬于整個(gè)奧體當(dāng)中的高價(jià)板塊。

廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士鄧浩志表示:“2017年的時(shí)候牛奶廠市場價(jià)4萬多元/平，2017年是樓市調(diào)控的一個(gè)小高峰，廣州很多區(qū)域在2017年到2020年初期間基本未有漲價(jià)，好比廣鋼板塊一直以來銷售4-5萬元/平，然而牛奶廠板塊目前的二手報(bào)價(jià)已超過6萬元/平了，別墅報(bào)價(jià)更是達(dá)到12萬/平?！?/p>

實(shí)際上板塊內(nèi)土地市場的熱度之高，已經(jīng)出現(xiàn)“面粉與面包價(jià)格呈現(xiàn)基本持平”的現(xiàn)象。如果按51463元/平方米的樓面地價(jià)計(jì)算，再加上項(xiàng)目的裝修，樓價(jià)起碼要達(dá)到7-8萬元/平才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，而市場預(yù)期價(jià)格將達(dá)10萬元/平以上。

從出讓地塊本身來看，屬于天河比較純粹的居住板塊，宗地面積50379平方米（可建設(shè)用地面積47265平方米），計(jì)算容積率建筑面積≤94530平方米，容積率2.0，建筑限高36米，從披露的設(shè)計(jì)平面圖中可以看到，地塊擬建10多棟低密度小高層住宅。

這樣的地塊在板塊內(nèi)乃至整個(gè)天河區(qū)都是稀缺資源,牛奶廠作為廣州三舊改造項(xiàng)目，是曾經(jīng)的養(yǎng)?；兀瑩碛袃?yōu)質(zhì)的原生態(tài)環(huán)境。2014年6月市規(guī)委會(huì)通過華美牛奶廠規(guī)劃，擬將該地塊改造為低密度住宅區(qū)，未來新增70萬平的商品住宅，容納2.36萬人口。

在區(qū)位優(yōu)勢(shì)上，牛奶廠板塊（天河國際社區(qū)）位于天河高新區(qū)南部片區(qū)，今年3月，天河高新區(qū)正式定名，實(shí)行現(xiàn)行的省級(jí)高新區(qū)政策。

其所處天河智谷片區(qū)也定位為廣深科技創(chuàng)新走廊重要科創(chuàng)與文創(chuàng)節(jié)點(diǎn)，將重點(diǎn)布局5G、高端軟件、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)，著力引進(jìn)科技創(chuàng)新以及文化創(chuàng)意企業(yè)。

此外，近年來板塊內(nèi)迎來了執(zhí)信中學(xué)、體育東教育集團(tuán)的靈秀小學(xué)、華陽教育集團(tuán)的奧體東小學(xué)等名校進(jìn)駐，教育資源亦成為一大競爭力。

整體來看，板塊后續(xù)有十分強(qiáng)勁的升值潛力和空間。另外據(jù)市場分析，相比較廣鋼新城、廣紙新城是政府主導(dǎo)下的造城模式，牛奶廠板塊過去幾年間完全由企業(yè)和市場主導(dǎo)推動(dòng)，“天河國際社區(qū)”概念提出后，區(qū)位及教育溢價(jià)正持續(xù)上漲。

而若放眼至整個(gè)天河，自2015年元崗舊改地塊推出后，隨后的3年間在涉宅地方面零供應(yīng)；直到2019年至今（包括本次出讓地塊），僅出讓了5宗涉宅地。

有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河區(qū)的庫存消化周期在全廣州最低，僅有3.7個(gè)月，基本屬于一套難求?！斑@么大的天河，最為關(guān)鍵的是在于缺貨”，鄧浩志分析指，“目前天河在售的樓盤，僅有保利天匯和珠江花城灣兩個(gè)，周邊配套也很一般，但依舊貴的不得了?！?/p>

因此，盡管本次出讓的AT1003036地塊周邊在生活配套及交通配套上仍然劣勢(shì)明顯，但并不影響項(xiàng)目理想的入市預(yù)期。而板塊內(nèi)買房的客戶主要是珠江新城、天河北、天河公園等高薪人群，以及需尋求“改善房”和“學(xué)位房”的客戶這兩類群體，購買力旺盛。

此番出讓的地塊“晉升”為天河地王，隨之牛奶廠也將迎來新一輪的重新定價(jià)，甚至于拉升整個(gè)天河的房價(jià)。

在競爭頗為激烈的土拍中突圍拿地并創(chuàng)下單價(jià)地王，這樣的戲碼放在合景身上并不少見，其過往一向在一手市場拿地“果敢”。

只是，2017年聯(lián)合龍光以168.55億港元拿下香港“最貴地皮”鴨脷洲宅地后，便幾乎未再見到合景拿地王。

拿下香港地皮以后，彼時(shí)面臨外界對(duì)其“激進(jìn)”的質(zhì)疑，孔健岷還曾于業(yè)績發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱，合景并不激進(jìn)，該宗地塊的價(jià)格其實(shí)較合理，并以地塊稀缺性和海景、交通條件優(yōu)勢(shì)等分析鴨脷洲項(xiàng)目未來的入市保障。

此后于2019年3月，合景以“最高限價(jià)37億元+55%自持面積”斬獲天河金融城商住地，折合樓面價(jià)約37465元/平方米，若考慮自持部分作為資產(chǎn)計(jì)算收益，有業(yè)內(nèi)人士大約估算地塊的真正樓面價(jià)在5萬元/平左右。

實(shí)際上過往拿下的項(xiàng)目對(duì)合景而言也并不好“啃”。要使可售單價(jià)要做到最高，最終大多都會(huì)是做豪宅產(chǎn)品，或是專注高質(zhì)素物業(yè)開發(fā)。

2003-2004年間，孔建岷就以當(dāng)年“天價(jià)”投得珠江新城兩幅地王，隨后分別開發(fā)成珠江新城宅標(biāo)桿的CBD國際級(jí)中央豪宅譽(yù)峰和寫字樓國際金融廣場，成為廣州售價(jià)最高的豪宅及租金最高的寫字樓之一。彼時(shí)譽(yù)峰逼近3萬元/平的價(jià)格，是周邊房價(jià)的2-3倍。

只是常拿“地王”的合景也少不了市場的質(zhì)疑。2011年合景曾在北京拿下崇文門地王項(xiàng)目，后來因長期不開發(fā)被質(zhì)疑囤地；2016年又在上海拿下松江地王，被質(zhì)疑激進(jìn)拿地資金吃緊。

事實(shí)上合景過往幾年較為激進(jìn)的買地策略，加上存貨和投資性物業(yè)規(guī)模較大、存貨周轉(zhuǎn)效率較低、銷售去化慢等問題，直接影響了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。千億未竟的路上，孔健岷曾于今年中期業(yè)績會(huì)上向投資者坦言，降低負(fù)債率是他最想做的事情。

去杠桿的上半年，合景泰富的拿地速度明顯減緩，期內(nèi)在廣州、杭州、蘇州、成都等城市獲取10個(gè)項(xiàng)目，新增建面111萬平方米，拿地金額93億元，權(quán)益建面88萬平方米，權(quán)益金額72億元。

但孔健岷亦有意在下半年加大拿地力度，他判斷下半年和明年上半年的土地市場情況，認(rèn)為是拿地的好時(shí)機(jī)。

值得注意的是，上個(gè)月底，合景聯(lián)合富力拿下投資預(yù)算206億的天河區(qū)珠吉街吉山村舊改，該村緊鄰天河智谷，靠近牛奶廠片區(qū)。

此番再成功將牛奶廠地塊收入囊中，對(duì)于合景來說收獲破豐

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原標(biāo)題： 合景泰富羊城搶地時(shí)隔六年天河牛奶廠宅地再引爭奪