作者:很勤奮的路數(shù)
來(lái)源:路數(shù)(ID:ilushu)
雅居樂(lè)(03383.HK)在10月22日下午緊急召開(kāi)債券持有人電話會(huì),澄清市場(chǎng)傳聞。
時(shí)間不長(zhǎng),約20分鐘。整場(chǎng)內(nèi)容總結(jié)下來(lái)很簡(jiǎn)單:公司有多少錢(qián)和債,接下來(lái)怎么還。
但不同于以往,這一次,投資人拋出的問(wèn)題更加細(xì)化和尖銳,房企要再三進(jìn)行說(shuō)明。這也無(wú)可厚非,畢竟機(jī)構(gòu)拿出真金白銀買(mǎi)了債券,房企本就應(yīng)該坦誠(chéng)相待。
市場(chǎng)的擔(dān)憂無(wú)非三點(diǎn):
一怕房企不知道藏了多少表外私募債。外界往往到房企暴雷后,才察覺(jué)到債主又多了。
二怕房企打腫臉充胖子,明明有流動(dòng)性壓力卻不認(rèn)。投資人需要詳細(xì)知道房企短期內(nèi)每一筆債對(duì)應(yīng)的償還方式。說(shuō)白了,就是現(xiàn)金和短債經(jīng)不經(jīng)得起推敲。
三怕境外賬戶資金不足,特別是有心償債卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金出境的被動(dòng)情況。
比起多數(shù)房企遮遮掩掩的態(tài)度,雅居樂(lè)也算坦白。但一問(wèn)一答間,透著莫名的悲涼感。
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悲涼于中資地產(chǎn)美元債市場(chǎng)依然風(fēng)聲鶴唳。尤其是近期個(gè)別弱資質(zhì)民營(yíng)房企的過(guò)快躺平,造成了負(fù)反饋傳導(dǎo)。
市場(chǎng)對(duì)部分房企還是大寫(xiě)的不信任,生怕自己是在盲人摸象,只看到局部。
結(jié)果是,個(gè)別房企的美元債就像打開(kāi)了潘多拉魔盒般下跌,給人一種企業(yè)分分鐘要掛的錯(cuò)覺(jué)。
有家房企之前跟路數(shù)打趣過(guò),越開(kāi)電話會(huì)越跌。這不,雅居樂(lè)也沒(méi)能逃離魔咒。周五的會(huì)開(kāi)完,幾筆短期存量美元債也跟長(zhǎng)債一起小幅下跌。
中資地產(chǎn)美元債市場(chǎng)從未像當(dāng)下一樣遭受壓力測(cè)試。一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)很難維持體面的發(fā)行量,甚至演變成凈融資流出,房企再融資風(fēng)險(xiǎn)陡然攀升。
如果美元債再融資渠道繼續(xù)暫停,一部分房企能扛多久?再退一步,又有多少房企戒的了對(duì)美元債的依賴?
至少短期內(nèi),雅居樂(lè)可能做不到,不然就不會(huì)有總額超100億元的永續(xù)債品種。
當(dāng)然只看9月底為止的存量永續(xù)債總額,雅居樂(lè)入不了前三,比不了招商蛇口(001979.SZ)的280億、保利地產(chǎn)(600048.SH)的200億和華夏幸福(600340.SH)的170億。
2
信用債,本質(zhì)是信任。
前有恒大地產(chǎn)(03333.HK)事件的影響在,誰(shuí)能料到,后面又有這么些個(gè)“黑天鵝”飛出:言行不一的新力地產(chǎn)(02103.HK)、突然翻臉的花樣年(01777.HK)以及前后一番騷操作的當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)。
失去的信心要怎么拾回來(lái)?得怎么做才能對(duì)信用產(chǎn)生良性的正向驅(qū)動(dòng)?悲哀的是:暫時(shí)無(wú)解,只能從點(diǎn)滴做起。
在這點(diǎn)上,雅居樂(lè)周五的溝通會(huì)瑕疵不少:時(shí)間短、讓人等了近8分鐘、有些情況是被問(wèn)出來(lái)的。
如果把提問(wèn)部分的答案,放在一開(kāi)始的介紹環(huán)節(jié),想必企業(yè)和投資人之間的溝通會(huì)更充分。
往常情況下,房企CFO、IR的介紹框架大致包含:運(yùn)營(yíng)數(shù)字(銷售、回籠)、項(xiàng)目投資情況、債務(wù)安排(融資渠道新進(jìn)展、美元債重點(diǎn)展開(kāi))。
但市場(chǎng)敏感時(shí)期,原先的溝通方式需要升級(jí),一個(gè)比較讓人信服的介紹框架如下:
1.是否有表外私募債。若有,請(qǐng)大方承認(rèn)并大致展開(kāi)。
2.最新的銷售、按揭放款、開(kāi)發(fā)貸放款情況等。請(qǐng)注意,不是籠統(tǒng)的定性概括,而是定量描述。
3.賬上現(xiàn)金情況要具體到數(shù)字,其中包括列明受限現(xiàn)金、刨去項(xiàng)目層面之后集團(tuán)層面的可用資金、離岸賬戶的現(xiàn)金變動(dòng)細(xì)則、分紅資金額等。
4.債務(wù)到期結(jié)構(gòu)及具體數(shù)字。還款方式如果是從境內(nèi)調(diào)撥資金,數(shù)量、時(shí)間、渠道要具體化。以渠道為例,是資金池、內(nèi)保外貸還是分紅方式?
5.商票、信托等,能澄清的就順便捎上。如果有債券回購(gòu)計(jì)劃,要重點(diǎn)介紹,投資人現(xiàn)在最看中房企的實(shí)際行動(dòng)。
介紹到這程度了,如果投資人對(duì)房企現(xiàn)金還存疑,必要的銀行函證也要亮上。要真到這份上,已經(jīng)挺悲涼。但投資人若還是不信,只能隨緣。
開(kāi)溝通會(huì)應(yīng)該避免形式主義。大忌是態(tài)度傲慢,華夏幸福年初的那場(chǎng)絕對(duì)是反面教材。
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投資人自己也會(huì)算賬。
比如雅居樂(lè),就有機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)公司境外賬戶現(xiàn)金口徑上的變化。詢問(wèn)后才從企業(yè)口中得知,因?yàn)橛糜谥Ц读艘还P10月到期的澳門(mén)小銀團(tuán)(俱樂(lè)部貸款)。
好在被發(fā)現(xiàn)并及時(shí)澄清,不然一下少了近10億,讓市場(chǎng)怎么想?有些誤會(huì)往往是企業(yè)自身陳述不清造成的。
但不管怎么樣,與國(guó)際大部分債券相比,中資地產(chǎn)美元債違約率相對(duì)較低。哪怕是今年,真正違約的主體仍然屈指可數(shù)。
房企在翹首以盼政策的恩澤,尋找信心。投資人端,又何嘗不是。
路數(shù)在《如果逼空繼續(xù) 會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更多的“花樣年”?》提過(guò),某種程度上,債券投資人和機(jī)構(gòu)也是弱勢(shì)群體。
好在一些暖風(fēng)在微微吹來(lái)。比如,“個(gè)別房企債券下跌是市場(chǎng)對(duì)違約的自然反應(yīng)”、“個(gè)別房企出事情是個(gè)別的問(wèn)題,對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)影響有限”、“后續(xù)將指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)審慎政策”等等。
房企不是沒(méi)有未來(lái),但過(guò)去發(fā)展過(guò)快的那些主體,可能需要一場(chǎng)刮骨療毒。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 由“雅居樂(lè)緊急辟謠交代家底一事”想到