作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)
無論是展開與國內(nèi)投資者的深度合作,還是發(fā)展在岸基金融資,凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
繼業(yè)務(wù)重組之后,凱德又對(duì)外披露了一筆重大交易。
6月28日,凱德集團(tuán)公告稱,向中國平安人壽保險(xiǎn)出售位于中國的6個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán),資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣,平安人壽收購其中部分股權(quán),總投資額不超過330億元。
交易完成后,凱德在各項(xiàng)目中的持股比例,將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%,并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。
“未來幾年,我們計(jì)劃在中國將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元,投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心?!眲P德集團(tuán)(中國)投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示,此次交易回收的部分資金,將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。
無論是展開與國內(nèi)投資者的深度合作,還是發(fā)展在岸基金融資,凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
引入平安人壽,一筆雙贏的生意
正如凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤所言,與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,是凱德深入推行本地化運(yùn)作的關(guān)鍵一步,也是對(duì)集團(tuán)成熟的國際資本平臺(tái)的重要延伸和有效補(bǔ)充。我們希望與志同道合的國內(nèi)伙伴更多合作,讓凱德的投資者基礎(chǔ)進(jìn)一步多元化。
這符合凱德“地產(chǎn)+基金”的運(yùn)作模式。業(yè)內(nèi)稱道的“凱德模式”,就是在發(fā)展基金儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目,通過私募基金收購進(jìn)行項(xiàng)目前期的開發(fā)、收購以及培育,再通過物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流,通過集團(tuán)旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出,形成投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。
在釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí),將所得資金用于再投資,不斷擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模。對(duì)凱德而言,這已經(jīng)是一個(gè)非常成熟、穩(wěn)定的商業(yè)模式。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,也與凱德的戰(zhàn)略方向一致。今年4月凱德宣布業(yè)務(wù)重組,加速集團(tuán)轉(zhuǎn)型。定位于輕資產(chǎn)、資本高效企業(yè),凱德致力于成為一家以亞洲為中心的全球性房地產(chǎn)投資管理公司。截至今年一季度末,凱德集團(tuán)的基金管理規(guī)模增長(zhǎng)到了792億新元。
此類成熟資產(chǎn)對(duì)于平安人壽等險(xiǎn)資來說同樣具備吸引力。
基于現(xiàn)實(shí)要求,保險(xiǎn)資金需要具備安全性、收益性以及流動(dòng)性的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資具備可獲取穩(wěn)定投資回報(bào)的特性,在某種程度與險(xiǎn)資對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定性的要求正好匹配,近年來險(xiǎn)資亦投資一線城市商圈成熟、出租率穩(wěn)定的商辦物業(yè)。
此次交易涉及的上海來福士場(chǎng)等6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目均屬于凱德集團(tuán)“來福士”產(chǎn)品線,已建成并運(yùn)營成熟穩(wěn)定,是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
相關(guān)資料顯示,此次交易的資產(chǎn)組合交付以來,物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)步提升,2019年全年出租率均穩(wěn)定在90%以上,部分項(xiàng)目達(dá)到95%以上。2020年疫情期間絕大部分項(xiàng)目出租率仍穩(wěn)定在90%以上,具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,本次交易標(biāo)的六個(gè)來福士資產(chǎn),是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則,可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置,并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào),實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后,是運(yùn)營能力保障和良好的投資回報(bào)。凱德在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)是不言而喻的,特別是資管能力,在項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營過程中不斷地調(diào)改、進(jìn)行資產(chǎn)提升。在凱德的商業(yè)中,以每平米為計(jì)量單位,計(jì)算每平方米的成本、管理效應(yīng)、租金、產(chǎn)出是甚至是交易量。
在李志勤看來,“凱德的‘核心資產(chǎn)’是人,是專業(yè)團(tuán)隊(duì),是長(zhǎng)期積淀的項(xiàng)目管理與基金管理方法論,是國際國內(nèi)市場(chǎng)積累的口碑。正是這些極寶貴的軟實(shí)力和無形資產(chǎn),讓我們能夠通過專業(yè)運(yùn)營,讓資產(chǎn)不斷增值,為投資伙伴帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào),實(shí)現(xiàn)多方共贏?!?/p>
現(xiàn)在,凱德已經(jīng)成為中國最大的外資房企之一,也是新加坡在華投資最大的企業(yè)。
在這27年中,凱德在加大在華投資步伐的同時(shí),不斷對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化,并在不同階段對(duì)自身組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)組合進(jìn)行調(diào)整升級(jí)。
從住宅到商業(yè)地產(chǎn),大力推行綜合體戰(zhàn)略,同時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)配置,出售部分非核心城市購物中心,將業(yè)務(wù)布局聚焦五大核心城市群,以最大化規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理效率。
近幾年,凱德先后斥資35億收購了廣州樂峰廣場(chǎng),57億收購了重慶兩江春城項(xiàng)目,27.52億元收購了上海浦發(fā)大廈約70%面積,200億收購上海星外灘項(xiàng)目,并且通過收購星橋騰飛的全部股份,將資產(chǎn)類別擴(kuò)充至產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
投資版圖的進(jìn)階,印證了凱德一直看好中國市場(chǎng),并且將繼續(xù)加大投資。
李志勤稱,中國一直是凱德集團(tuán)最大、最重要的核心市場(chǎng)。凱德將繼續(xù)在中國市場(chǎng)深耕,在既有的商業(yè)、住宅和城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓等核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上,將加大對(duì)新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類別的投資,投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和物流等。
其實(shí),從今年為數(shù)不多的資產(chǎn)收購中,已經(jīng)能夠覺察到凱德這一側(cè)重方向。4月28日,凱德集團(tuán)就斥資36.6億元收購一個(gè)位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū),這也是凱德集團(tuán)在中國的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。
與此同時(shí),凱德在新加坡、歐洲等市場(chǎng)也在同步發(fā)力。凱德集團(tuán)曾表示,將依托自身在數(shù)據(jù)中心設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營方面的能力,加快新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)領(lǐng)域的拓展步伐,將數(shù)據(jù)中心發(fā)展為一項(xiàng)全球業(yè)務(wù)。
目前,除了中國,凱德還在新加坡?lián)碛?個(gè)數(shù)據(jù)中心,在歐洲擁有11個(gè)數(shù)據(jù)中心,同時(shí)也是韓國一個(gè)數(shù)據(jù)中心開發(fā)項(xiàng)目的基金和資產(chǎn)管理方。
眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)是凱德集團(tuán)的基因。顯然,凱德已經(jīng)很敏銳地覺察到,在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)具備巨大的發(fā)展前景和空間。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計(jì)到2024年,亞太地區(qū)數(shù)據(jù)中心行業(yè)將以兩位數(shù)的年復(fù)合增長(zhǎng)率快速發(fā)展。在云服務(wù)提供商和新興批發(fā)客戶的需求支持下,中國數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)的年復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將達(dá)到30%。
另一方面,數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)也具備和資本市場(chǎng)對(duì)接的通道。近期,首發(fā)的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分別在滬深交易所上市,項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型,受到投資者認(rèn)可。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 打開國內(nèi)合作通道,凱德在中國的下一程