房產(chǎn)大象 
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作者：陳佩奇
來源：房產(chǎn)大象（ID：FCDX2016）
首付不夠，想找擔保過橋，或小貸公司貸款，這種套路很難行得通了。最近，官方接連重拳出擊，圍堵金融杠桿炒房。
上周（6月2日），深圳市地方金融監(jiān)管局官網(wǎng)發(fā)布消息，對9家主要從事贖樓擔保業(yè)務的融資擔保公司進行集體監(jiān)管約談，同時還對對富德、企聯(lián)、金贏信、大信、亞聯(lián)財?shù)?家小貸公司進行了監(jiān)管約談。
這條消息，字雖少，但力度狠。
01
嚴查信貸資金炒房
一發(fā)現(xiàn)提前收回貸款
深圳市地方金融監(jiān)管局要求小額貸款公司對照各項監(jiān)管要求進行全面自查整改，重點自查與房地產(chǎn)中介機構、按揭服務公司等各類涉房地產(chǎn)中介機構的合作情況，一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，應及時采取措施，提前收回相關貸款。
如發(fā)現(xiàn)有公司員工違規(guī)參與或合謀提供虛假資料套取信貸資金的情況或可疑線索，應從嚴處理，并及時向市地方金融監(jiān)管局報告。
加強貸款用途真實性審核，要求借款人嚴格按照合同約定用途使用貸款資金，不得將貸款資金用于房地產(chǎn)市場違規(guī)融資。
深圳市地方金融監(jiān)管局表示，未來將繼續(xù)保持從嚴監(jiān)管態(tài)勢，結合現(xiàn)場檢查、非現(xiàn)場監(jiān)測、梳理信訪舉報線索等途徑，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違規(guī)融資行為，督促小貸公司切實回歸服務實體經(jīng)濟本源，助推深圳經(jīng)濟高質量發(fā)展。
除深圳外，廣州市地方金融監(jiān)管局也在近期發(fā)出通知，要求小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務，存量盡快壓降、結清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。
早在今年3月，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合就曾發(fā)文嚴防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。
當時提出，近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領域問題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。
銀保監(jiān)會、住建部、央行，要求加強借款人資質核查、信貸需求審核、貸款期限管理、貸款抵押物管理、貸中貸后管理、銀行內(nèi)部管理、中介機構管理。
就在6月1日，銀保監(jiān)會在新聞發(fā)布會上明確，將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
緊接著，深圳、廣州兩地監(jiān)管部門就發(fā)文，要求小貸公司自查，嚴禁信貸資金違規(guī)流入樓市，一旦發(fā)現(xiàn)及時采取相關措施，收回貸款。
銀行信貸資金為何流入樓市？
銀行信貸資金違規(guī)流入樓市屢禁不絕，歸根結底是背后深藏的巨大利益誘惑。
業(yè)內(nèi)人士透露，通過經(jīng)營貸、消費貸等方式套取房貸，已經(jīng)形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈，成為扶持中小微企業(yè)的抵押經(jīng)營貸，以及提振消費的消費貸等信貸資金違法流向樓市的灰色渠道。
相比按揭貸款，經(jīng)營貸存在很大的套路空間。首先，經(jīng)營貸利率比房貸利率要低很多；其次，經(jīng)營貸貸款期限很長，甚至可以做到20年。
對購房者來說，操作經(jīng)營貸并不復雜，有貸款中介提供包括“包裝殼公司”在內(nèi)的“一條龍”服務，支付1-3個點的服務費。
一位90后粉絲向房產(chǎn)大象反應，近期參加某平臺買房主題線下講座，自己提出自己首付不夠，工作人員詢問家庭背景、工作單位，明里暗里透露，“我們有合作機構可以提供一百萬以內(nèi)的資金支持，具體要看個人資質。不過最近政策收緊，往后不敢保證還有沒有空間?！?/p>
5月21日，銀保監(jiān)會通報5家金融機構違法違規(guī)行為，并開出11張罰單，華夏銀行、渤海銀行、中國銀行、招商銀行、東亞銀行合計被處罰約3.66億元。
對此，銀保監(jiān)會黨委委員、副主席梁濤在6月1日召開的新聞發(fā)布會上表示，“近期，我們對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務。”
處罰背后，暴露了部分銀行在貸款審核上的存在諸多漏洞。
是對外做做樣子，還是真刀真槍斬斷利益鏈條，還需要執(zhí)行政策拿出更大決心，采取更多行動。
02
某名校學區(qū)房猛降662萬
深圳樓市再降溫
有網(wǎng)友調(diào)侃，今年深圳樓市和去年簡直就是360°大轉變——去年有多火爆，今年就有多冷清。
剛剛過去的5月，深圳二手房共成交3027套，達到過去一年以來的最低值。
今年1-4月，深圳二手房分別成交7008套、4166套、6789套、4877套。
我們來簡單回顧下2020年同期的成交數(shù)據(jù)：25867 33406
1月，成交7499套；
2月疫情最嚴重的時候，成交了1667套；
3月，成交井噴到8008套；
4月，成交7679套；
5月，成交8553套；
今年1-5月，二手房成交量比去年同期減少了7539套。
二手房交易具有周期性，從買賣雙方簽合同到網(wǎng)簽過戶，這中間大概要一到兩個月。
今年3月，深圳官方多次公開提及嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，各大銀行房貸額度收緊，放款周期拉長。過去一般一個月就能完成買房周期，現(xiàn)在可能延遲到2-4個月。
按此推算，深圳5月二手房成交數(shù)據(jù)反映的是3月業(yè)主雙方簽合同的數(shù)據(jù)，也就是了“208”政策后市場表現(xiàn)。
其實，深圳樓市的冷淡從個盤報價也能看出端倪。
某平臺上，“低于同行報價200萬”、“接近市場指導價”、“業(yè)主再降25萬”的房源信息密集刷屏。
深圳“頂級學區(qū)房國城花園價格猛降662萬”，由于降價幅度太猛，一度登上了各大平臺熱搜榜。
在阿里拍賣網(wǎng)上，國城花園學區(qū)房以2206萬成交，成交價與2月初同一戶型房源相比，下降662萬。
南山后海的觀海臺，兩天內(nèi)報價下調(diào)140萬。5月7日下調(diào)110萬，5月8日業(yè)主再下調(diào)30萬。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房均價環(huán)比下跌0.42%。
自從“208”政策（二手房指導價）出臺以來，深圳二手房以肉眼可見的速度降溫。
反觀新房市場，一房難求的情況比去年更為常見。（房產(chǎn)大象4月就提醒粉絲們注意，深圳2021的日光，極可能比2020更常見。戳藍字回顧）
二手房指導價對大部分預算緊緊巴巴的人來說，首付從3成變5成，從5成變7成，資金壓力巨大。而新房由于限價，相對同區(qū)域二手房更有價格優(yōu)勢，對購房者吸引力也更大。
據(jù)房產(chǎn)大象不完全統(tǒng)計，深圳目前在售新房中，90%以上是公寓產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品非常少，僅有的幾個也是大戶型總價高的產(chǎn)品。
最近開盤的新房項目去化情況不錯，龍崗某項目位置較偏遠，離地鐵口也不近，開盤也售罄。
新實施的積分買房規(guī)定，綜合考量名下是否有房、戶口在不在深圳、社保年限、有無小孩等多方面因素，但凡地段稍微好點，配套還可以的項目，基本不愁賣。
除了首付預算要夠，還要拼積分排名，競爭不是一般的激烈。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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