丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在經(jīng)歷了一月有余的斷供后，8月4日，無錫拉開了重點22城第二輪集中土拍的序幕。有了首輪集中供地的經(jīng)驗，無錫在二輪土拍中重點調(diào)整了出讓規(guī)模、供地結(jié)構(gòu)，以及競拍規(guī)則，土拍熱度較首輪明顯降溫。
無錫并非個例。在中央明確對各地優(yōu)化土地競拍規(guī)則等要求下，接下來重點城市在第二輪土地供應(yīng)中迎來調(diào)整將是大概率事件。截止8月5日，22個重點城市已有11城正式發(fā)布第二輪集中出讓公告，二輪集中供地迎來“井噴期”，而一些新的變數(shù)對企業(yè)決策而言至關(guān)重要。
縱觀已發(fā)布供地公告的城市，土地供應(yīng)規(guī)模均高于首輪，蘇州、杭州等部分城市土地供應(yīng)質(zhì)量也較首輪也有所提升，其中最重要的變化是多城進一步完善競拍規(guī)則，其中杭州試點“競品質(zhì)”試點并現(xiàn)房銷售，在新規(guī)的約束下，第二輪土地競拍熱度較首輪將有明顯下降。
01
整體供地規(guī)模增加，土地質(zhì)量有所提升
從供應(yīng)規(guī)模來看，已發(fā)布供地公告的11城涉宅地塊總供應(yīng)建面達5218萬平方米，整體較首輪供應(yīng)總建面增加了18%，供應(yīng)規(guī)模明顯增加，其中有7個城市供地規(guī)模明顯上漲。
具體城市而言，深圳、廈門、青島供應(yīng)規(guī)模均實現(xiàn)翻番，其中深圳第二輪土拍供地規(guī)模較首輪增加208%。沈陽、長春、無錫、福州供地規(guī)模也有明顯上漲，房企拿地機會明顯增加。
表：11個重點城市首輪、
第二輪集中供地規(guī)模對比（萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
除了供地規(guī)模增加，部分城市第二輪集中土拍土地質(zhì)量也有所提升。CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價樓板價為7332元/平方米，與首輪基本持平，但各城市之間以及城市內(nèi)部表現(xiàn)分化。
具體城市來看，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升，底價樓板價漲幅均超10%。受供地結(jié)構(gòu)改變影響，蘇州第二批集中供地中園區(qū)就有4宗，其中三宗底價樓板價均超1.8萬元/平方米；不僅如此，相城區(qū)還掛出一宗超大地塊，編號為蘇地2021-WG-42號地塊，起始價約55.81億元，起始樓面價達17500元/平方米，總體來看，本次出讓地塊的質(zhì)量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質(zhì)量也有明顯的提升。
然而，廈門、無錫等城市供地質(zhì)量整體不如首輪，核心區(qū)供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓還新增諸多附加條件，以剛剛結(jié)束二輪土拍的無錫為例，有超半數(shù)地塊設(shè)置了額外門檻，如引進品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現(xiàn)房銷售、自持商業(yè)等；加之“限地價+搖號”的競拍政策，無錫二輪集中土拍“降溫”，平均溢價率只有4%。
表：11城第一、二批集中供應(yīng)地塊
區(qū)域分布結(jié)構(gòu)對比
數(shù)據(jù)來源：CRIC
02
競品質(zhì)+現(xiàn)房銷售將成趨勢
精準調(diào)控之下，本輪競拍規(guī)則較首輪更加完善和細化，尤其是首輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時暴露出的問題，出臺了“打補丁”新規(guī)。
典型如首輪拍地中土地出讓金第一的杭州，彼時57宗涉宅地中地塊自持比例高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續(xù)高漲。為遏制土拍高熱情緒，防止地價過快上漲，繼而實現(xiàn)穩(wěn)房價的目的，杭州在第二批供地中在競價規(guī)則上做了多重調(diào)整。
首先，提升房企報名門檻，采用保證金模式報名，保證金普遍為起拍價的20%；第二，首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%；此外，“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，融資收緊背景之下，房企拿地的積極性將受挫，預(yù)計土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。
首輪集中拍地時馬甲現(xiàn)象嚴重的蘇州，采取了一系列針對馬甲現(xiàn)象的舉措，譬如提升保證金，其中，吳中、相城、高新區(qū)、園區(qū)地塊保證金比例全部上調(diào)至50％及以上。此舉既提升了房企拿地的門檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價和溢價率的上漲。
此外，天津第二次集中土拍也出現(xiàn)了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規(guī)定了對應(yīng)的自持租賃住房套數(shù)。其中，61宗出讓地塊中共計18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達29.5%。無疑增加了房企的成本壓力，在拿地時也會更謹慎。
表：11城第二批集中供地較首輪競拍規(guī)則變化情況
資料來源：CRIC整理
03
八城優(yōu)質(zhì)地塊多達87宗
CRIC對上述完成出讓的8個城市共326宗土地情況進行系統(tǒng)梳理，高單價（起拍單價超過1萬元/平米）的土地幅數(shù)共有87宗，占比高達27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個城市，分別有22、19、17和12宗，優(yōu)質(zhì)地塊比較集中。
圖：第二輪余下8城市掛牌的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量(按幅數(shù))
資料來源：CRIC
從重點城市來看，此輪杭州高價地供地數(shù)量較多，其中單價超2萬元/平方米的地塊就有9宗，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區(qū)域。其中掛牌價最高的是西湖區(qū)文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，該地塊起始價15.98億元，折合樓面價約33267元/平方米，周邊在售項目平均售價約5.9萬元/平方米，按這一價格測算的話，地房比為56%，該地塊并非現(xiàn)房銷售，勢必會吸引大量的房企，土拍將十分激烈。
再如深圳，地價超過3萬元/平方米的地塊共有1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以掛牌方式出讓，該地起始價45.58億，最高限價66.091億元，起始樓面價36083元/平方米，項目建成后，普通商品住房最高毛坯均價為99000元/平方米，按照最高限價測算，地房比僅有53%，預(yù)期利潤率相對較高，鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持，該地大概率會封頂價+高比重人才房競得。此外，龍華區(qū)民治板塊還有3宗較優(yōu)質(zhì)地塊掛出，地塊起始樓面價均超2萬元/平方米，限價相對寬松，預(yù)計項目競拍熱度也將維系高位。
此外，天津南開區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、濟南歷城區(qū)、福州晉安區(qū)等均掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，房企也可重點關(guān)注。
表：重點城市中接下來值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊
資料來源：CRIC
整體來看，第二輪集中供地中多城土拍規(guī)則升級，包括保障金門檻升級、“競品質(zhì)”試點、現(xiàn)房銷售、競配建調(diào)整、溢價率上限下調(diào)等諸多新規(guī)。加之杭州、南京等城市進一步收緊了落戶和購房新政，預(yù)計重點城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。
值得注意的是，接下來杭州、深圳、蘇州、天津等城市仍有多宗優(yōu)質(zhì)掛牌，競拍熱度仍將延續(xù)高熱度，房企可重點關(guān)注，但要注意的是，政府調(diào)控加碼之下，鑒于房價走勢趨于平穩(wěn)，盈利空間一定程度上被限制，競拍時切勿盲目追高。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
