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        從德必&錦和模式對比中探尋文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路徑依賴

        地產(chǎn)資管網(wǎng) 地產(chǎn)資管網(wǎng)
        2022-01-14 10:06 2943 0 0
        文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)近幾年在一二線城市成為城市更新的新亮點。因此,文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園擁有著廣闊的市場空間

        作者:楊凱

        來源:地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID: thefutureX)

        文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)近幾年在一二線城市成為城市更新的新亮點。核心原因無外乎兩點,一是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往是城市核心區(qū)的城市更新項目,從區(qū)位上具備天然的經(jīng)營優(yōu)勢;一是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園兼容了零售商業(yè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和商業(yè)辦公多業(yè)態(tài)的融合發(fā)展,在投資回報率上具有吸引力。

        而根據(jù)賽迪顧問此前統(tǒng)計的中國工業(yè)遺存數(shù)據(jù)顯示,迄今為止我國工業(yè)遺存建筑面積約為30億平方米。其中,在北京、上海、天津、重慶等重要核心城市均存有大量工業(yè)遺存建筑,待改善提升使用效率。因此,文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園擁有著廣闊的市場空間。

        本文通過對德必集團與錦和商業(yè)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營模式進行比較分析,重點探討兩家企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、收入構(gòu)成、營收增長、資產(chǎn)負(fù)債等情況,以期為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展提供借鑒性思路。

        模式:受托運營毛利率遠(yuǎn)超承租運營

        德必集團與錦和商業(yè)都是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商,兩者也都可以算是國內(nèi)文(化)科(技)創(chuàng)(意)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商“第一股”,前者是第一家在主板上市的運營商,后者是第一家在創(chuàng)業(yè)板登陸的運營商。

        錦和商業(yè)是上海錦和集團旗下的四大板塊業(yè)務(wù)之一,2020年錦和商業(yè)A股成功上市,大客戶包括太平洋保險、法派集團、美兆喆源、隆寶酒店、雅高酒店等。

        德必集團于2006年開始投資運營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū),2021年成功在深交所創(chuàng)業(yè)板上市,主要客戶為樂居、滴滴打車、虎撲體育等新經(jīng)濟公司,旗下有“易園系列”、“WE"系列”、“運動LOFT系列”產(chǎn)品。

        兩家公司的經(jīng)營模式主要包括“承租運營”、“參股運營”和“受托運營”三種模式。截至2021年上半年,德必集團三種模式下的經(jīng)營項目分別為43個、6個、2個,錦和商業(yè)分別為43個、3個、22個。

        表1:德必集團與錦和商業(yè)的項目數(shù)量和面積

        數(shù)據(jù)來源:德必集團、錦和商業(yè)企業(yè)季報

        承租運營即“二房東”模式,是目前兩家企業(yè)最主要的業(yè)務(wù)模式,該模式下企業(yè)通過與出租方簽訂長期租賃協(xié)議提前鎖定成本,并在將物業(yè)產(chǎn)權(quán)改造翻新后對外出租,賺取租金差價,盈利可預(yù)期性強。

        受托運營即“輕資產(chǎn)”模式,經(jīng)營方式雖與承租運營相似,但收入不來源于租戶,而是來自于物業(yè)業(yè)主支付的運營管理費,受托運營模式下毛利率水平較高。

        德必集團的總營收構(gòu)成中的其他服務(wù)對應(yīng)的受托運營模式,毛利率水平高于承租運營模式對應(yīng)的租賃服務(wù)和會員服務(wù)收入毛利率水平。而錦和商業(yè)2016年至2019年,受托運營模式下的毛利率水平達到了的60%以上,也遠(yuǎn)高于承租運營模式下毛利率水平。

        參股運營與受托運營的唯一區(qū)別則為,參股公司不是由運營企業(yè)控股,項目收益體現(xiàn)于投資收益中。

        表2: 德必集團毛利率水平

        數(shù)據(jù)來源:德必集團招股說明書、企業(yè)年報整理

        表3: 錦和商業(yè)三種經(jīng)營模式下毛利率水平

        數(shù)據(jù)來源:錦和商業(yè)招股說明書、企業(yè)年報整理

        業(yè)務(wù)收入:上海地區(qū)占比較高

        根據(jù)2020年兩家企業(yè)年報,德必集團的租賃服務(wù)收入比例高達81%,會員及其他服務(wù)為19%,其中,租賃服務(wù)收入及會員服務(wù)均來自于承租運營模式。錦和商業(yè)租賃服務(wù)收入為73%,物業(yè)及其他服務(wù)為37%。

        圖1 :2020年德必集團業(yè)務(wù)收入構(gòu)成

        數(shù)據(jù)來源:2020年德必集團企業(yè)年報

        圖2 2020年錦和商業(yè)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成

        數(shù)據(jù)來源:2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報

        因此,從以上數(shù)據(jù)來看,近兩年熱度較高的“輕資產(chǎn)”模式都尚未成為兩家企業(yè)的主要經(jīng)營模式。營收結(jié)構(gòu)中,租賃服務(wù)也依然是兩家企業(yè)的主要收入模式。

        但是德必集團會員服務(wù)及其他收入中,會員服務(wù)收入占其營收主要部分,說明德必集團受托運營模式所帶來的業(yè)務(wù)收入占比遠(yuǎn)少于錦和商業(yè)。

        從不同區(qū)域營收構(gòu)成情況來看,兩家企業(yè)均深耕于上海,以上海作為大本營,布局長三角區(qū)域。

        德必集團除上述區(qū)域外,也對成都、深圳、廣州、武漢、北京等地做了深遠(yuǎn)布局。2020年,德必集團上海地區(qū)的收入占比達70%,北京、杭州、成都、南京分別占比17.6%、5.7%、3.4%及1.6%。

        錦和商業(yè)除上述區(qū)域外,也通過收并購項目布局北京市場,目前錦和商業(yè)上海地區(qū)的收入占比已超過90%。

        圖3  2020年德必集團不同區(qū)域業(yè)務(wù)收入占比

        數(shù)據(jù)來源:2020年德必集團企業(yè)年報

        圖4 :2020年錦和商業(yè)不同區(qū)域業(yè)務(wù)收入占比

        數(shù)據(jù)來源:2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報

        營業(yè)收入:德必集團營收反超錦和商業(yè)

        從總體營業(yè)收入情況來看,2020年,德必集團的營業(yè)收入為8.33億元,錦和商業(yè)為7.39億元,2021年第三季度德必集團營業(yè)收入為6.93億元,錦和商業(yè)為6.67億元。德必集團營業(yè)收入的增長率高于錦和商業(yè)。

        圖5:2017-2021Q3德必與錦和整體營業(yè)收入

         數(shù)據(jù)來源:德必集團、錦和商業(yè)企業(yè)年報

        從以上數(shù)據(jù)來看,除2020年受疫情影響,兩家營收均有所下降外,整體營業(yè)收入還是呈逐年上漲趨勢,德必集團在2019年正式反超錦和商業(yè),可能是因為德必集團新增投入運營的園區(qū),從招商階段轉(zhuǎn)入成熟運營階段數(shù)量較多。

        資產(chǎn)負(fù)債:持續(xù)向輕資產(chǎn)邁進

        本質(zhì)上來說,德必集團和錦和商業(yè)目前仍是“二房東”的中資產(chǎn)模式。從資產(chǎn)負(fù)債情況來看,2017年到2020年,德必集團與錦和商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均較低,維持在60%以下,且一直處于下降狀態(tài)。

        而2021年新會計準(zhǔn)則的實施,使得企業(yè)期初資產(chǎn)和期初負(fù)債增加,導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率顯著提升。在剔除新準(zhǔn)則影響后,2021年第3季度德必集團資產(chǎn)負(fù)債率僅為19%。因此文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營企業(yè)正在逐漸變“輕”。

        圖6 :2017-2021Q3德必與錦和資產(chǎn)負(fù)債率

        數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報

        數(shù)智化:經(jīng)營提升新方向

        根據(jù)兩家企業(yè)的招股說明書顯示,德必集團和錦和商業(yè)都在探索對公司現(xiàn)有園區(qū)的智慧化升級。德必有5460.96萬元將用于研發(fā)中心建設(shè)項目,錦和有5917.8萬元將用于智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目,兩家的研發(fā)金額約占募集資金總額的10%上下。德必文化研發(fā)中心建設(shè)項目的建設(shè)期為2年,而錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目的建設(shè)期為3年。

        德必文化研發(fā)中心建設(shè)項目以智慧園區(qū)管理系統(tǒng)的建設(shè)為核心,結(jié)合現(xiàn)有的研發(fā)技術(shù)和產(chǎn)品,重點圍繞智慧園區(qū)運營管理系列平臺及配套硬件設(shè)備進行研發(fā),具體包括智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺、基于AI算法大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備管理云平臺、物聯(lián)網(wǎng)出入控制設(shè)備產(chǎn)品,以及工位傳感器與簽到設(shè)備等課題的技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品改進。

        德必集團CIO范陽此前在第六屆不動產(chǎn)資管峰會上,介紹了該公司自研的ICS智慧管理系統(tǒng)可以將項目租控信息進行數(shù)字化、可視化展示,再通過對多維度數(shù)據(jù)的分析,為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整招商策略提供指導(dǎo)性意見,幫助園區(qū)更好的形成產(chǎn)業(yè)集聚,發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

        錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺建設(shè)項目的目標(biāo),則包括建設(shè)園區(qū)運營管理平臺以及園區(qū)智能監(jiān)控平臺等。

        智慧園區(qū)是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園未來的發(fā)展方向,其通過應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、云計算等新興技術(shù),使文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備迅捷信息采集、智能事務(wù)處理等服務(wù)能力,大大提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)的運營能力,從而提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)競爭力,從而加強產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

        結(jié)語

        從上述兩家企業(yè)的運營模式、營收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債等情況來看,可以清晰的發(fā)現(xiàn)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)有從“中資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”發(fā)展的趨勢。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營商通過存量資產(chǎn)的改造,為園區(qū)內(nèi)集聚的企業(yè)提供配套設(shè)施和專業(yè)化服務(wù),充分發(fā)揮了其產(chǎn)業(yè)集聚的核心競爭力優(yōu)勢。

        因此,文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)只有利用各種方式保持和提升自己的核心競爭力,才能使運營企業(yè)能夠更好地輸出管理模式,向輕資產(chǎn)化邁進,以更少的資金體量、更小的風(fēng)險持續(xù)快速發(fā)展。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

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        本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 從德必&錦和模式對比中探尋文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路徑依賴 | 讀企業(yè)(一)

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          蔣陽兵

          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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