保障性租賃住房的加速發(fā)展，為市場帶來新的機遇，房企作為房地產(chǎn)市場主體，借助自身優(yōu)勢參與其中，或?qū)闃I(yè)務(wù)發(fā)展打開新的局面。

一是，通過“改租”、“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。與根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應(yīng)主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房、市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)。

目前對于房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體運營和盈利都面臨了困境，同時這些項目也圈定了企業(yè)部分資金，影響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目，有利于盤活存量資產(chǎn)。同時也能夠增加保障性租賃住房的供應(yīng)，協(xié)助地方政府完成目標任務(wù)，作為參與主體分享稅收、補貼、融資等政策紅利。

二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。保障性租賃住房的建設(shè)運營方一般為地方政府平臺公司，如城投公司、租賃國企。目前進入“增量提速”階段，后期運營管理效率尤為重要。地方政府平臺市場化運作水平整體相對偏低，可能會影響到項目進程，這也為引入房企合作提供了契機。房企與這些公司進行業(yè)務(wù)對接，在項目運營管理上進行合作，對于房企來說也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的一條通道。

03 長租公寓或成有力抓手  運營優(yōu)勢國企將受益更大

對于房企來說，是否選擇切入保障性租賃住房領(lǐng)域仍取決于效益，但是在保障性租賃住房政策的指引下，無疑強化了市場“租賃”端，為租賃業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造了更大的空間。我們認為，長租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運營優(yōu)勢房企也將受益更大，尤其具備國企背景的企業(yè)更有利于承接政府保障性租賃住房項目的建設(shè)與委托管理。今年首部《長租公寓綜合性能評價標準》發(fā)布，并于11月25日完成首批長租公寓綜合性能評價工作，評價體系的規(guī)范也將加速長租公寓品牌的分化，市場將更加關(guān)注長租公寓優(yōu)勢品牌。

但同時，保障性租賃住房與長租公寓在相當程度是“競品”關(guān)系，保障性租賃住房的大力發(fā)展無疑會對長租公寓市場產(chǎn)生沖擊，為房企布局帶來難點。未來房企可從兩大方向突破，謀求二者共生發(fā)展，一方面是主動與保障性租賃住房對接，借助政策紅利實現(xiàn)降本增量，積極拓展細分領(lǐng)域的市場空間，提供差異化的產(chǎn)品與服務(wù)，掌握市場主動權(quán)；另一方面則是要創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業(yè)務(wù)增長創(chuàng)造更多的增長空間。

相較前兩年以“剝離”、“暫緩”為主調(diào)的局面，今年以來長租公寓預(yù)期回升，品牌、融資、合作等方面動作加速跟進，也有一些新進國企品牌，如珠江實業(yè)，5月宣布正式進軍長租公寓市場，推出“珠實新寓”首個產(chǎn)品。盡管風(fēng)向向好，但是長租公寓的探索仍需較長時間的沉淀，短期內(nèi)或難有成效，房企在布局中仍需重點考慮資金投入、回報周期、盈利等要素影響，避免激進。

總結(jié)：保障性租賃住房政策加速落地，進一步強化了房地產(chǎn)市場的“租賃”端，也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展指引方向。我們認為，長租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運營優(yōu)勢房企也將受益更大。但同時短期內(nèi)，長租公寓的發(fā)展仍面臨投資回報周期長、效益低等問題，不確定性較大，未來與保障性租賃住房對接或是一大突破口。