從土地整備利益統(tǒng)籌項目的適用范圍來看，該類型項目需以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主，另外還可以包括一定范圍的納入違法建筑空間管控專項行動的未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)未建設(shè)空地。具體實施條件上，實施條件以街道為界限，要求至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)的土地。從土地整備利益統(tǒng)籌項目的利益分配上，主要是：算大賬，算細(xì)賬。即：主要通過政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”——通過資金安排、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等；原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細(xì)賬”——通過貨幣、股權(quán)和實物安置等推進(jìn)項目。

以龍崗區(qū)項目操作流程為例，主要經(jīng)過4個階段：開發(fā)商前期摸底調(diào)查-立項申報階段-方案編制與申報階段-方案實施階段。

前述已說明，土地整備利益統(tǒng)籌項目大致需經(jīng)過：開發(fā)商前期摸底調(diào)查-立項申報階段-方案編制與申報階段-方案實施階段這樣四個階段。從政府審批角度，則主要會出現(xiàn)下列相關(guān)事項及程序：

以下筆者結(jié)合土地整備利益統(tǒng)籌項目的操作流程，簡要分析該類型項目各階段主要工作及注意事項。

1.主要前期摸底調(diào)查需對于項目的基本情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括但不限于：項目是否與城市更新范圍存在沖突；項目的范圍、范圍內(nèi)的土地性質(zhì)；是否存在老屋村、歷史違法建筑等；是否占用國有儲備用地；土地的所屬情況，是否存在“外賣”地、長期租用地、“以租代售”地；對于村股份公司、村民實際控制的地塊信息進(jìn)行核實。

2.前期摸底調(diào)查過程中還需注意，項目范圍內(nèi)地塊是否有法定圖則覆蓋或未制定法圖、需要對法圖進(jìn)行修訂的情形；項目地塊是否有涉及城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃或生態(tài)控制線；片區(qū)規(guī)劃、配建情況；初步測算項目盈利情況等。

1.關(guān)于前期墊付資金問題，由于開發(fā)商提前介入，但是現(xiàn)階段開發(fā)商不屬于開發(fā)主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務(wù)框架協(xié)議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認(rèn)定，后期開發(fā)商如不能成為項目的開發(fā)主體，需要村股份公司支付開發(fā)商提供前期服務(wù)的相關(guān)費用。

2.協(xié)商補償金額與貢獻(xiàn)土地問題，深圳市在大鵬新區(qū)實行大小村改革試點，其他區(qū)仍然存在大小村的情況；可能出現(xiàn)補償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，小村土地貢獻(xiàn)率高，大村土地貢獻(xiàn)率低，需要村股份公司平衡大村、小村在補償金額與土地貢獻(xiàn)率不匹配的問題，避免影響項目的整體進(jìn)程。

1.前期委托第三方測繪需要同步進(jìn)行實施方案的編制工作，實施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實施等；開發(fā)商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開發(fā)等，簽訂書面的約定，避免村股份公司領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致項目的擱置。

2.在項目地塊進(jìn)行土地信息核查，根據(jù)核查信息與實際現(xiàn)狀的差異調(diào)整實施方案；確定項目留用地實際情況，是否需要進(jìn)行土地整備規(guī)劃研究，其他調(diào)研方案研究工作。

1.獲得留用地批復(fù)、引入開發(fā)主體后，需要與項目內(nèi)的建（構(gòu)）筑物、土地所有人進(jìn)行簽約確權(quán)，以便房屋拆除、移交；此時，開發(fā)商需要同步參與確權(quán)，重點關(guān)注股份公司與村民簽訂的確權(quán)合同的中關(guān)于原產(chǎn)權(quán)的面積，避免簽約面積與實際的建面存在較大差距，后續(xù)回遷面積增加過多，直接影響開發(fā)商的可售面積。

2.另外，實際操作中，政府可能根據(jù)公共利益需要，存在提前移交政府所需要的地塊的情況，開發(fā)商與村股份公司需要提前做好相應(yīng)應(yīng)對。

按《深圳市土地整備利用統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號）的相關(guān)規(guī)定,在取得留用地批復(fù)后，開發(fā)主體才可作為合作方介入；而在實際操作中，開發(fā)商一般在項目開啟時就已經(jīng)以“意向合作方”或“合作方”的身份介入。實操中，開發(fā)商通過前期摸底調(diào)查后確定介入的，須注意與村股份公司簽訂類似“前期服務(wù)框架協(xié)議”方式，保障開發(fā)商對土地整備利益統(tǒng)籌項目提供前期的服務(wù)與資金投入、后續(xù)項目推進(jìn)的有效性。

另外，開發(fā)商參與利益統(tǒng)籌項目，主要還是需注意以下各階段資金投入需求：

針對項目地塊所屬情況，對于“外賣”地、長期租賃地塊等需要提前介入，必要時進(jìn)行訴訟，需要提前準(zhǔn)備訴訟費用；同時需要獲取項目地塊的相關(guān)信息獲取，需要找政府部門或者第三方機構(gòu)、村股份公司等取得項目地塊的具體信息（即項目前期摸底調(diào)查所需資料）所支出費用。

本階段工作與前期摸底調(diào)查階段緊密結(jié)合，主要土地性質(zhì)的核查、可能存在老屋村、占用國有儲備用地、無法圖或調(diào)整法圖的情況，需要按照要求延長時間、制作相應(yīng)的規(guī)劃研究，需要專業(yè)的機構(gòu)進(jìn)行技術(shù)論證工作。

開發(fā)商墊付的資金：搬遷補償費用，由于按照土地整備利益統(tǒng)籌項目的對于補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定：政府支付的主要費用：建（構(gòu)）筑物的費用，按照重置價計算；對于留用地中的未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)土地按照所在區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價的50%核算；政府給與村股份公司和村民費用，與實際所需的費用存在較大的缺口，需要開發(fā)商支付；考慮到項目建設(shè)周期，回遷之前的安置費用，同時需要考慮存在建設(shè)周期延長的臨時安置費用。

進(jìn)入2020年后，深圳存量土地開發(fā)的三駕馬車中，城市更新已進(jìn)入新的十年，項目操作的難度加大，開發(fā)商參與的利潤也逐漸稀??；棚戶區(qū)改造雖如火如荼，但目前暫缺乏開發(fā)商的良好進(jìn)入通道；土地整備利益統(tǒng)籌可保障開發(fā)商獲取盈利訴求的同時，也解決了集體土地轉(zhuǎn)化和老舊城中村改造的問題，確實不失為一種好的選擇。