西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富
今年兩會(huì)期間，央行明確：將加大貨幣政策創(chuàng)新力度，大力發(fā)展供應(yīng)鏈金融，對(duì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)核心企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)及其核心配套企業(yè)，加大信貸支持力度，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資以及房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房尾款融資作為房企融資的重要補(bǔ)充，在地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下發(fā)揮著無(wú)可替代的補(bǔ)充融資功能。隨著今年供應(yīng)鏈金融越發(fā)受到重視，房企上游的施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資有望迎來(lái)業(yè)務(wù)高峰。為便于說(shuō)明，以下根據(jù)工程應(yīng)收賬款保理融資業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
一、保理融資的資金源頭——銀行保理業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)
熟悉保理業(yè)務(wù)的同行都知道，保理公司的保理融資業(yè)務(wù)最終依賴(lài)的是銀行資金，因此保理公司操作業(yè)務(wù)時(shí)原則上應(yīng)考慮以銀行的保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。
（一）銀行的工程保理業(yè)務(wù)模式
銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應(yīng)商為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應(yīng)收賬款后，將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合格應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。
（二）銀行的工程保理業(yè)務(wù)授信及準(zhǔn)入要求
1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說(shuō)明（示例）
（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；
（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應(yīng)商/保理公司，同時(shí)為地產(chǎn)集團(tuán)核定保理買(mǎi)方信用擔(dān)保額度；
（3）期限：最長(zhǎng)不超過(guò)1年，應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議確定；
（4）收益：不低于7%（利息+手續(xù)費(fèi)）；
（5）風(fēng)控措施：買(mǎi)方為項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)，由地產(chǎn)集團(tuán)出具承諾函對(duì)項(xiàng)目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補(bǔ)足責(zé)任；
（5）管理要求：嚴(yán)格名單制管理；應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目滿足432要求；密切監(jiān)控信貸資金流向，嚴(yán)防資金被挪用。
2. 工程保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入說(shuō)明
（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實(shí)行名單制管理；
（2）應(yīng)收賬款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目不限省內(nèi)省外，項(xiàng)目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”，四證指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；
（3）回款賬戶(hù)必須開(kāi)在保理行，并簽訂賬戶(hù)監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管；
（4）轉(zhuǎn)讓給銀行的應(yīng)收賬款須為合格應(yīng)收賬款，不能是未形成的工程款；
（5）應(yīng)收賬款需提供發(fā)票/審計(jì)報(bào)告；
（6）賬期以工程施工合同/補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)；
（7）再保理模式中保理公司應(yīng)首先對(duì)施工方保理放款，銀行再對(duì)保理公司進(jìn)行再保理融資；
（8）必須書(shū)面確權(quán)，由項(xiàng)目公司確權(quán)，地產(chǎn)集團(tuán)公司出具差額補(bǔ)足承諾函。
以下根據(jù)保理公司的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說(shuō)明：
（一）銀行再保理融資方案
1. 基本要素
2. 投資架構(gòu)及說(shuō)明
（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款；
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并按期還款；
（4）開(kāi)發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。
（二）資產(chǎn)管理計(jì)劃融資方案
1. 基本情況
證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資人通過(guò)資管計(jì)劃投資應(yīng)收賬款，即上游供應(yīng)商（債權(quán)人）對(duì)核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買(mǎi)賣(mài)/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對(duì)核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。
2. 基本要素
3. 投資架構(gòu)及說(shuō)明
（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計(jì)劃；
（3）投資者認(rèn)購(gòu)資管計(jì)劃份額；
（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計(jì)劃進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并按期還款；
（5）開(kāi)發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理融資方案
