作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

2021年才過去第一季度，低調(diào)的黃紅云已經(jīng)兩次出現(xiàn)在大眾視野里，兩次各具深意。

第一次是在1月29日，金科新一屆董監(jiān)高成員集體亮相臺(tái)前。

作為金科實(shí)控人黃紅云出來站臺(tái)，一方面是對(duì)過去五年金科跨越式大發(fā)展的肯定，另一方面也是向外界傳達(dá)對(duì)新管理層支持的信號(hào)。

正如他所言，“我負(fù)責(zé)把董監(jiān)高選好，選好了人，會(huì)對(duì)公司有意想不到的效果”。

薪火相傳之間，黃紅云依然從后方牢牢掌握大局。

第二次則是在4月7日，金科股份召開了2020年線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，錯(cuò)過了19年業(yè)績(jī)會(huì)的黃紅云意外地出現(xiàn)在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，背后原因有二：

其一，2020年對(duì)黃老板以及金科來說，是至關(guān)重要的關(guān)鍵之年，在調(diào)控持續(xù)推進(jìn)、融資受到嚴(yán)格監(jiān)管背景下，金科顯然經(jīng)受住了這樣的檢驗(yàn)。

歷時(shí)四年的跨越式發(fā)展告一段落，收官的姿態(tài)很重要。

其二，他在會(huì)上沒有提業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，而反復(fù)提到戰(zhàn)略二字。

“在公司經(jīng)營(yíng)管理方面具體的我基本沒怎么管，主要是從戰(zhàn)略宏觀層面做了一些工作”。

去年12月，金科制定的“四位一體 生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，未來五年直指4500億，站在新的起點(diǎn)，黃老板對(duì)新管理層有更高的期許。

提出4500億的5年大計(jì)，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，金科的底氣到底在哪？

回到業(yè)績(jī)本身可以窺探一二。

根據(jù)金科2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收877.04億元，同比增長(zhǎng)29.41%，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為70.3億元，同比增長(zhǎng)23.86%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)97.04億元，同比增長(zhǎng)52.66%。

銷售額方面，金科及所投資的公司實(shí)現(xiàn)全年銷售額 2232 億元，同比增長(zhǎng) 20%，超額完成2200億元的銷售目標(biāo)；從2017年開始，連續(xù)四年年復(fù)合增長(zhǎng)率50%以上；房地產(chǎn)銷售面積 2240 萬平方米，同比增長(zhǎng)約 18%，進(jìn)入“2000億俱樂部”，完成了其2017-2020年度規(guī)劃目標(biāo)。

無論是營(yíng)收還是銷售額，金科的基本面數(shù)據(jù)不需多贅述，突出兩個(gè)字——穩(wěn)健。

而在這些亮眼成績(jī)中，其中有一組數(shù)據(jù)格外吸引炸天團(tuán)的注意力。

依照“三道紅線”融資新規(guī)，金科股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.85%，同比降低5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率75.07%，同比降低45個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.34倍，這也意味著金科股份“三道紅線”已全部轉(zhuǎn)綠，躋身“三好學(xué)生”陣營(yíng)。

這樣的成績(jī)并不常見。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報(bào)，只有不到25家房企位居“綠檔”，其他37家或多或少都踩線不達(dá)標(biāo)。

當(dāng)多數(shù)房企還忙于力爭(zhēng)2、3年內(nèi)脫“紅”之時(shí)，金科率完成了轉(zhuǎn)身，躋身“綠檔”房企行列，構(gòu)筑好了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)備迎接屬于他們的沖刺窗口期。

要知道，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高復(fù)合增長(zhǎng)率和“三道紅線”全綠兩項(xiàng)指標(biāo)是很難的一件事，降負(fù)債意味著要控制拿地，或通過促銷來回款，或找機(jī)會(huì)分拆業(yè)務(wù)上市，這些舉動(dòng)勢(shì)必會(huì)牽連投資回報(bào)。

而金科出乎意料地做到了降檔不降速，背后的增長(zhǎng)邏輯與其戰(zhàn)略調(diào)整密不可分。

在1月董事會(huì)換屆之時(shí)，黃紅云將前一屆董事會(huì)管理層的突出成績(jī)概括為三點(diǎn)，其中一點(diǎn)就是金科服務(wù)于2020年下半年上市，成功打造A+H雙資本運(yùn)作平臺(tái)。

沒錯(cuò)，物業(yè)板塊正是金科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)。

作為金科多元業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極，上市不到5個(gè)月，資本市場(chǎng)給與了金科服務(wù)很高估值，截至4月8日，金科服務(wù)每股報(bào)69.05港元，總市值超過母公司金科股份，目前超451億港元。

有人會(huì)疑惑，作為物管板塊的新貴，如何撐起這么高估值？

對(duì)物企而言，營(yíng)收規(guī)模與在管面積規(guī)模關(guān)系密切。

報(bào)告期內(nèi)，金科服務(wù)布局25個(gè)省市、152個(gè)城市，在管面積共計(jì)約1.56億平方米，同比增幅約29.6%，其中外拓（獨(dú)立第三方）占比48.6%；合約面積共計(jì)約2.77億平方米，同比增長(zhǎng)約11.5%，外拓（獨(dú)立第三方）占比56.3%。

如果單從面積及同比增長(zhǎng)數(shù)字來看，金科服務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)不是行業(yè)最高，若從外拓能力來剖析，其規(guī)模增長(zhǎng)的“質(zhì)量”卻格外扎實(shí)。

廣發(fā)證券3月15日發(fā)表的一篇研報(bào)顯示，從2020年上半年末數(shù)據(jù)看，金科服務(wù)純外拓在管面積排名行業(yè)僅次于公建類龍頭保利物業(yè)，若按非公建業(yè)態(tài)外拓計(jì)算，金科服務(wù)則排名第1。

外拓能力強(qiáng)，不僅意味著對(duì)母公司的依賴度低、獨(dú)立生長(zhǎng)能力強(qiáng)，也意味著面對(duì)全部新房和存量房廣闊的市場(chǎng)空間時(shí)，有能力用最低的成本獲取到更多的市場(chǎng)規(guī)模份額。

此外，領(lǐng)先的智慧科技服務(wù)，是金科服務(wù)的另一張王牌。

無論是住宅還是非住宅，基于金科天啟大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，金科服務(wù)都提供了用科技服務(wù)賦能的社區(qū)解決方案。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在金科服務(wù)2020年的收入構(gòu)成中，智慧科技服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4772.8萬元，同比增加77.8%。雖然收入占比不高，但是增幅很高，增長(zhǎng)潛力不可小覷。

估值高，業(yè)績(jī)好，以“服務(wù)+科技”走差異化競(jìng)爭(zhēng)，足夠的成長(zhǎng)性支撐其PE，同時(shí)對(duì)母公司業(yè)務(wù)有反哺作用。

在3月的投資者會(huì)上，金科服務(wù)高管非常自信地提出了“5年10倍收入增長(zhǎng)的發(fā)展目標(biāo)”，這一切都得益其未來可期的價(jià)值。

聊戰(zhàn)略，肯定繞不開土地儲(chǔ)備。

在土儲(chǔ)優(yōu)化上，金科的打法和其他房企完全不同，其他龍頭房企沉迷高舉高打的拿地策略，以高溢價(jià)率來?yè)Q取一線城市未來土地的價(jià)值，金科則形成“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國(guó)化均衡布局。

在金科的邏輯里，一線城市的城鎮(zhèn)化率已相對(duì)高企，土地供應(yīng)有限，市場(chǎng)容量有限，且處于調(diào)控的風(fēng)口浪尖；四線城市雖然政策寬松，但基本面缺乏支撐，市場(chǎng)穩(wěn)定性差。

而金科重倉(cāng)的二三線城市，正處于快速發(fā)展階段，人才吸引力度不斷提升，市場(chǎng)容量大且有上升空間，這才是適合高速發(fā)展房企深耕的沃土。

據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年金科新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積2364萬平方米，其中二三線（含新一線）城市占比近80%，尤其是二線（含新一線）城市占比達(dá)到了63%。

總可售面積超7100萬平方米，二線及以上城市占比5756%，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。

均衡，才更容易立于不敗之地。

此外，金科股份也在通過收并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等多種方式，進(jìn)一步充實(shí)自身土地儲(chǔ)備，并優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。

如2020年該公司在建項(xiàng)目中，便包含了純“產(chǎn)業(yè)”類型的長(zhǎng)沙科技新城項(xiàng)目、山西智慧科技城，以及“產(chǎn)業(yè)+住宅”重慶兩江健康科技城項(xiàng)目。

2020年，公司科技產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)運(yùn)營(yíng)面積260萬平米，快速推進(jìn)武漢新洲健康科技小鎮(zhèn)、濟(jì)寧生命健康科技城多個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目。投資撬動(dòng)效應(yīng)較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。 

據(jù)介紹，截至目前，金科全國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到了44個(gè)，總體量達(dá)到251萬平米，同時(shí)城市型商業(yè)綜合體和社區(qū)型商業(yè)綜合體的布局，在建和在營(yíng)的項(xiàng)目達(dá)到了8個(gè)。

用科技賦能，多元化發(fā)展，走出傳統(tǒng)房企的藩籬，金科押寶“地產(chǎn)+”的決心前所未有。

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除了異軍突起的物業(yè)板塊、多元發(fā)展的土地思維以及ALL IN科技賦能的決心，金科想繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)中跑得又快又穩(wěn)，還需要做到一點(diǎn)：

找到更合適的人帶領(lǐng)企業(yè)穿越周期。

縱觀金科整個(gè)人才任用策略上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)公司多年來積累的管理紅利正在釋放。

新一屆董事會(huì)成員，以70、80后為主力軍。其中，新任董事長(zhǎng)周達(dá)40歲，新任總裁楊程鈞也僅44歲，雖然年齡不大，但都是超過15年的老金科人。

內(nèi)部培養(yǎng)，更懂金科。

此外，2020年金科共計(jì)引進(jìn)行業(yè)精英近千名，其中9級(jí)以上中高級(jí)管理干部21名，標(biāo)桿房企“卓越2.0”管培生中級(jí)管理人員80余名，保障人才前瞻儲(chǔ)備、無時(shí)差供給。

值得一提的是，在如今房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)加大的情況下，中小房企越來越少，人才在市場(chǎng)上選擇的機(jī)會(huì)也越來越少，而在此契機(jī)下，金科逆市吸納人才正是良機(jī)。

房地產(chǎn)三大要素：錢、土地、人才。

目前，金科成功打造了A+H股境內(nèi)境外雙資本運(yùn)作平臺(tái)，融資渠道十分豐富，土地、人才上的配合也為未來做足了準(zhǔn)備。

市場(chǎng)很難，但如黃紅云所言，金科正在成為一個(gè)能跑馬拉松的公司，穿越周期，逆勢(shì)而上。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 金科，拿什么沖破傳統(tǒng)房企的藩籬