保全與執(zhí)行 【高級人民法院判例】
出租房屋內(nèi)的裝潢及設施設備因與房屋分離會嚴重損害其價值，承租人可向執(zhí)行法院申請將上述裝潢及動產(chǎn)設備與出租房屋整體拍賣
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務所）
裁判要旨：
房屋裝潢、鍋爐、消防設施、電梯等設施設備雖屬于承租人的財產(chǎn)，但執(zhí)行法院以出租人為被執(zhí)行人執(zhí)行該房產(chǎn)時，因涉案裝潢、設施設備均為滿足該房產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進行購置、安裝，如與房產(chǎn)分離會嚴重減損其價值，所以，承租人可對房產(chǎn)與裝潢、設施設備申請整體評估拍賣。
案情介紹：
一、農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行與通逸公司、黃葉丹金融借款合同糾紛，南通中院判決：通逸公司償還農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行貸款3000萬元及利息，農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行在通逸公司不能履行義務時有權(quán)在2900萬元債權(quán)限額內(nèi)對黃葉丹所有的坐落于煙臺開發(fā)區(qū)海濱路36號樓內(nèi)1號的房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）折價或者拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償債權(quán)。
二、農(nóng)行南通開發(fā)區(qū)支行申請執(zhí)行，南通中院委托評估，躍龍評估公司作出通龍房地估（2013）字第119號《房地產(chǎn)估價報告》，確定估價對象評估價為3520萬元。
三、案涉房產(chǎn)原承租人東古來大酒店向南通中院申請要求對案涉房產(chǎn)的裝潢及附屬設施進行補充評估，與不動產(chǎn)一并處置。南通中院經(jīng)承租人同意，對裝潢及附屬設施進行補充評估，躍龍評估公司作出通龍房地估（2014）字第213號《房地產(chǎn)估價報告》，確定評估價為3684.16萬元（房地產(chǎn)3520萬元，裝潢138.50萬元，洗浴、鍋爐、變壓器等附屬設備25.66萬元）。
四、南通中院裁定拍賣案涉房產(chǎn)（另含利害關(guān)系人裝潢及附屬設施設備）。黃葉丹以案涉裝潢所有權(quán)人未同意拍賣，評估程序違法為由向南通中院提出異議。南通中院作出（2014）通中執(zhí)異字第0032號執(zhí)行裁定（下稱“通32號裁定”）：駁回黃葉丹的異議。
五、黃葉丹向江蘇高院復議，請求撤銷通32號裁定。江蘇高院裁定：駁回黃葉丹的復議申請，維持南通中院裁定。
裁判要點及思路：
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣?！?
涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人黃葉丹所有，涉案裝潢、設施設備屬于案外人東古來大酒店、海月公司所有。此前執(zhí)行法院南通中院也僅是對被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)進行評估，黃葉丹等即以“評估結(jié)果未包含裝修及設備設施價值”為由向南通中院提出執(zhí)行異議。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設施、電梯等設施設備即是為滿足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進行購置、安裝。故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離即會嚴重減損其價值。且執(zhí)行法院應依據(jù)上述司法解釋規(guī)定確定評估拍賣財產(chǎn)的范圍，而非以申請執(zhí)行人的申請為準。
所以，南通中院對涉案房地產(chǎn)與裝潢、設施設備整體評估拍賣并無不當。
實務要點總結(jié)：
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人判斷是否應該“捆綁拍賣”應從是否可分或即便可分但會嚴重影響各自價值的角度展開分析。結(jié)合江蘇高院的裁定文書，在執(zhí)行實務中，應重點關(guān)注以下內(nèi)容：
一、本案執(zhí)行法院將出租人列為被執(zhí)行人，涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人所有，涉案裝潢、設施設備屬于案外人房屋承租人所有。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設施、電梯等設施設備亦是為滿足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進行購置、安裝。故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離即會嚴重減損其價值。所以，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，應當合并整體評估拍賣?！?
二、若部分動產(chǎn)在案涉土地上，且并非系與被拍賣土地在使用上不可分離的財產(chǎn)，而是屬于可單獨處置的財產(chǎn)，執(zhí)行法院未拍賣上述設備的執(zhí)行行為，并未導致設備的價值嚴重減損，故不應整體拍賣。但若如學校內(nèi)的餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學校其他財產(chǎn)不可分，分別拍賣也可能會嚴重減損價值，在這種情況下，執(zhí)行法院就應該予以整體拍賣。所以，當事人判斷是否需要整體拍賣，需要從是否可分或即便可分但會嚴重影響各自價值的角度展開分析，不能一概而論地認為動產(chǎn)都應單獨處理不動產(chǎn)都應整體評估拍賣。
三、當事人需要注意《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)范的是應當合并拍賣的情形，不能據(jù)此推斷哪些情形不應合并拍賣。所以，被執(zhí)行人請求排除整體拍賣的，應承擔舉證證明涉案財產(chǎn)納入整體拍賣將侵害其權(quán)益，否則將承擔敗訴風險。
四、此外，本案中被執(zhí)行人提出案涉裝潢所有權(quán)人不同意整體評估的理由，因執(zhí)行法院應依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定確定評估拍賣財產(chǎn)的范圍，而非以申請執(zhí)行人的申請為準。所以，當事人在申請是否應整體評估時，一方面可以從所有權(quán)人是否同意的角度，另一方面還應多注意判斷財產(chǎn)是否可分或即便可分但是否會嚴重影響各自價值。
相關(guān)法律：
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》
第十八條 拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。
《民訴法》
第二百二十五條 當事人、利害關(guān)系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復議。
以下為該案在江蘇高院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于承租人可否就承租房屋內(nèi)的裝潢及動產(chǎn)設備申請與房屋整體拍賣的詳細論述和分析。
本院認為，“涉案房地產(chǎn)屬于被執(zhí)行人黃葉丹所有，涉案裝潢、設施設備屬于案外人東古來大酒店、海月公司所有。此前執(zhí)行法院南通中院也僅是對被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)進行評估，黃葉丹等即以‘評估結(jié)果未包含裝修及設備設施價值’為由向南通中院提出執(zhí)行異議。涉案裝潢附著于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設施、電梯等設施設備即是為滿足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營目的而進行購置、安裝。故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離即會嚴重減損其價值。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定，拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。涉案房地產(chǎn)原承租人東古來大酒店向南通中院申請要求對涉案裝潢、附屬設施與房地產(chǎn)一并評估、拍賣。海月公司法定代表人黃振揚也同意對海月公司所有的設施設備進行評估拍賣。黃振揚作為海月公司法定代表人，其意思表示依法能夠代表海月公司。在執(zhí)行法院已對案涉標的物評估拍賣的情況下，海月公司對本案的執(zhí)行未主張權(quán)利，故其后所謂海月公司股東會決議僅是公司內(nèi)部決議，不具有否定其法定代表人黃振揚意思表示的法律效力。且執(zhí)行法院應依據(jù)上述司法解釋規(guī)定確定評估拍賣財產(chǎn)的范圍，而非以申請執(zhí)行人的申請為準。南通中院對涉案房地產(chǎn)與裝潢、設施設備整體評估拍賣并無不當?！?
案件來源：
江蘇省高級人民法院：《黃葉丹、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行與黃葉丹、南通通逸實業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【（2015）蘇執(zhí)復字第00019號】
延伸閱讀：
有關(guān)拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關(guān)的案例及裁判觀點，以供讀者參考。
1、餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學校其他財產(chǎn)不可分，分別拍賣也可能會嚴重減損價值，在這種情況下，執(zhí)行法院予以整體拍賣符合法律規(guī)定。
案例一：《任丘市中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與河北省任丘市育才中學建設工程合同糾紛執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執(zhí)監(jiān)209號】
本院認為，“拍賣和以物抵債符合法律規(guī)定。餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學校其他財產(chǎn)不可分，分別拍賣也可能會嚴重減損價值，在這種情況下，滄州中院予以整體拍賣符合法律規(guī)定。申訴人主張不應整體拍賣的理由不能成立。滄州中院（2007）滄執(zhí)字第147-5號執(zhí)行裁定的性質(zhì)為以物抵債裁定，系育才中學已評估財產(chǎn)流拍后，中意公司申請以該次拍賣的保留價接受流拍財產(chǎn)以物抵債而來，符合法律規(guī)定的條件。育才中學認為該裁定所依據(jù)的評估報告錯誤，以及拍賣過程中存在競買人之間、執(zhí)行法院與競買人之間惡意串通的情形，但并未提供充分證據(jù)予以證明，本院不予支持?！?
2、被執(zhí)行人的案涉房地產(chǎn)既有設定抵押的有證房地產(chǎn)，又有在抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)、構(gòu)筑物等，根據(jù)“房隨地走”，“房地一體”處分原則，為最大化實現(xiàn)房屋價值，執(zhí)行法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，將被執(zhí)行人的案涉廠房、土地整體評估、拍賣有事實和法律依據(jù)。
案例二：《招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2017）蘇執(zhí)復29號】
本院認為：“常州中院對被執(zhí)行人潤豐公司的房地產(chǎn)決定整體拍賣依法有據(jù)，并無不當。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條‘拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣’的規(guī)定，常州中院應當對被執(zhí)行人潤豐公司的案涉房地產(chǎn)整體拍賣。本案中，被執(zhí)行人潤豐公司的案涉房地產(chǎn)既有設定抵押的有證房地產(chǎn)，又有在抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)、構(gòu)筑物等，根據(jù)‘房隨地走’，‘房地一體’處分原則，為最大化實現(xiàn)房屋價值，也為免于分別拍賣可能嚴重減損其價值的不利后果，從最高最佳使用考慮，常州中院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，將被執(zhí)行人潤豐公司的案涉廠房、土地整體評估、拍賣有事實和法律依據(jù)。事實上，常州中院決定評估、拍賣前，2016年6月16日被執(zhí)行人潤豐公司已在常州中院執(zhí)行人員與潤豐公司法定代表人付寶林、招商銀行信貸中心委托代理人的《談話筆錄》中明確確認‘我們已協(xié)商好達成一致，共同委托鯤鵬公司對我潤豐公司位于潞城鎮(zhèn)政新村委顏家村8××號的廠房、土地進行評估后由法院上網(wǎng)拍賣?！?
3、未拍賣的機器設備，并非系與被拍賣土地在使用上不可分離的財產(chǎn)，而是屬于能單獨處置的財產(chǎn)，執(zhí)行法院未拍賣上述設備的執(zhí)行行為，并未導致這些設備的價值嚴重減損，故不應整體拍賣。
案例三：《三亞鳳凰農(nóng)副實業(yè)開發(fā)公司、鞍鋼建設公司海南公司等與執(zhí)行裁定書》【海南省高級人民法院（2016）瓊執(zhí)復30號】
本院認為，“本案的焦點在于執(zhí)行法院在對涉案土地進行拍賣時未將鍋爐等設備一并拍賣，是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條之規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定：拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。本案中，鳳凰公司主張鍋爐等設備建設在被拍賣的土地上，應與土地一并評估拍賣。在本案的被執(zhí)行財產(chǎn)處置過程中，執(zhí)行法院對鳳凰公司名下的位于三亞市田獨鎮(zhèn)海榆高速公路邊的工業(yè)用地30202．35平方米的使用權(quán)及該地上的建筑物7660.3200平方米［綜合樓、飼料車間、產(chǎn)權(quán)證號三土房（1997）字第0761號］依法進行評估、拍賣。鳳凰公司主張鍋爐等設備與土地不可分，分開拍賣嚴重減損設備的價值，但并未提供有效證據(jù)證明其主張。且未拍賣的原料儲存罐（鍋爐）三座和機器設備（高、低開關(guān)柜16臺，變壓器2臺），并非系與被拍賣土地在使用上不可分離的財產(chǎn)，而是屬于能單獨處置的財產(chǎn)。對于上述設備，?？谑协偵絽^(qū)人民法院也曾委托評估機構(gòu)進行價值評估，但因技術(shù)資料不全，評估機構(gòu)無法評估。因此，執(zhí)行法院未拍賣鍋爐與機器設備的執(zhí)行行為，并未導致這些設備的價值嚴重減損。”
4、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條規(guī)定規(guī)范的是應當合并拍賣的情形，不能據(jù)此推斷哪些情形不應合并拍賣，而被執(zhí)行人還應承擔舉證證明將涉案財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣侵害其權(quán)益的事實及相關(guān)證據(jù)的責任，否則將承擔敗訴風險。
案例四：《海南國托科技有限公司、海南省地方稅務局第一稽查局與海南國托科技有限公司申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【海南省高級人民法院（2015）瓊執(zhí)復字第42號】
本院審查認為，“關(guān)于多項資產(chǎn)‘捆綁拍賣’是否侵害國托公司權(quán)益的問題。國托公司引用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條的規(guī)定，即：‘拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。’以說明將本案查封財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣范圍侵害其獲得公平競拍的權(quán)益。因上述規(guī)定規(guī)范的是應當合并拍賣的情形，不能據(jù)此推斷哪些情形不應合并拍賣。而國托公司未能向本院提供將涉案財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣侵害其權(quán)益的事實及相關(guān)證據(jù)。因此，國托公司認為將涉案財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣侵害其權(quán)益的理由不成立，本院不予支持?！?
5、案涉廠房、土地雖然分別登記在多個房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證下，但集中于同一片廠區(qū)，如將各幢廠房分別拍賣，可能嚴重減損其整體價值，法院仍可以將上述財產(chǎn)整體拍賣。
案例五：《江蘇銀行股份有限公司淮安分行與淮安中億包裝有限公司、淮安市申華能源有限公司等執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2016）蘇執(zhí)復79號】
本院認為，“淮安中院合并拍賣案涉廠房、土地，符合《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十八條的規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，拍賣的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。本案中，案涉廠房、土地雖然分別登記在多個房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證下，但集中于同一片廠區(qū)，如將各幢廠房分別拍賣，可能嚴重減損其整體價值。為最大化實現(xiàn)房屋價值，從最高最佳使用考慮，淮安中院根據(jù)申請執(zhí)行人淮安江蘇銀行的申請，將案涉廠房、土地合并拍賣，具有事實根據(jù)和法律依據(jù)?！?/p>
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